Il lato oscuro della speculazione immobiliare su blockchain: il caso di Detroit

La municipalità di Detroit ha promosso una maxi-causa dal valore di 93 milioni di dollari contro RealToken, una piattaforma che opera sfruttando la blockchain per frazionare la proprietà di centinaia di abitazioni assegnate a residenti a basso reddito.

RealToken ha acquistato, nel corso degli anni, immobili nei quartieri più vulnerabili della città per "tokenizzarli" e consentire, di conseguenza, ad investitori internazionali di detenere quote minime delle proprietà tramite uno schema conosciuto con il nome di "fractional ownership". 

L’avvento delle tecnologie blockchain ha consentito di “tokenizzare” un bene reale emettendo token digitali che rappresentano quote di proprietà registrate su blockchain. Ogni token può essere venduto o acquistato facilmente, con transazioni sicure, tracciabili e spesso automatizzate tramite smart contract. Si eliminano una serie di complessità tipiche dei sistemi tradizionali, come la necessità di intermediari, le attività notarili, la gestione documentale cartacea e via discorrendo: gli smart contract integrano tutte le regole di acquisto, gestione e divisione dei proventi e vengono implementate nel codice sulla blockchain e rispettate in modo automatico e trasparente.

La decentralizzazione propria della blockchain rende impossibile per un singolo attore manipolare a proprio vantaggio i registri delle proprietà, mentre la trasparenza consente a tutti i partecipanti di verificare in tempo reale la propria posizione e i cambiamenti di proprietà attraverso un libro mastro pubblico, immutabile e consultabile da chiunque.

La proprietà frazionata offre la possibilità di accedere a beni di alto valore con un investimento ridotto, con la suddivisione tra più acquirenti delle spese di acquisto, manutenzione e imposte. Ogni comproprietario riceve i benefici relativi alla percentuale posseduta, come eventuali aumenti di valore o una quota degli affitti generati dall’immobile. Tutto ciò, dal punto di vista pratico nel caso specifico di ciò che sta avvenendo a Detroit, fa sì che il canone d'affitto versato da ciascun affittuario viene ripartito tra una moltitudine di piccoli investitori sparsi per il mondo sulla base del numero di token posseduti per ciascun immobile.

Fonte: City of Detroit

Ma tutta questa semplificazione, con evidenti ampie lacune normative, ha portato al caos: la città di Detroit accusa RealToken di aver abbandonato ogni forma di responsabilità gestionale poiché le proprietà risultano in condizioni pessime, con ripetute violazioni ai regolamenti cittadini, servizi essenziali non garantiti, una gestione degli alloggi del tutto assente e sfratti arbitrari ai danni degli inquilini. Il tutto a fronte di più di 3 milioni di dollari di tasse e multe arretrate mai pagate alla città.

Nei dettagli dell’azione legale, avviata dopo cinque mesi di indagine congiunta di tre dipartimenti comunali, si sottolinea il ricorso da parte di RealToken a una “rete labirintica” di 165 società di comodo per eludere qualsiasi sanzione e responsabilità diretta. Gli amministratori di Detroit rilevano come questa struttura abbia consentito all’azienda di privilegiare il profitto rispetto alla tutela dell’igiene, della sicurezza e del benessere abitativo dei cittadini. Ma non è solamente la ragnatela di società di comodo a rappresentare il problema, è anche la stessa possibilità di frazionamento della proprietà che ha creato una struttura complicata e complessa, tale da rendere difficile una corretta attribuzione di responsabilità.

RealToken dichiara di ignorare le effettive condizioni dei beni e sostiene di non avere un controllo diretto sugli immobili acquisiti tramite blockchain, una tesi che gli avvocati di Detroit respingono con fermezza: la città avrebbe inviato decine tra diffide, ordini di riparazione d’urgenza, sanzioni per degrado e avvisi formali senza ottenere alcuna risposta dalla società. Secondo la denuncia, RealToken avrebbe persino rifiutato di autorizzare pagamenti per le riparazioni più urgenti attraverso le ditte di manutenzione ex appaltatrici, mostrando una strategia orientata a massimizzare i profitti a scapito della salute pubblica.

Il caso coinvolge più di 400 immobili che, secondo le indagini, sarebbero tutti fuori norma rispetto ai regolamenti urbanistici e di sicurezza vigenti. Il Comune contesta all’azienda anche l’aggravante di aver contribuito all’abbandono dei quartieri, all’aumento della criminalità e al peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie, grazie a un sistema che frammenta la proprietà e dissolve qualsiasi responsabilità.

Il procedimento legale rappresenta un punto di snodo chiave per il settore immobiliare su blockchain a livello globale: è infatti la prima volta che un’amministrazione pubblica promuove una causa di queste dimensioni contro una piattaforma di investimento immobiliare decentralizzata per motivi legati al degrado e alle violazioni su larga scala.