Vendita casa - estinzione mutuo

[RiccardoS]

Dato che vorrei vendere casa e fare tutto da me, mi servirebbe un consiglio, o menglio, una delucidazione perchè non ho idea di come si faccia una cosa: ho avuto esperienza di un rogito quando l'ho acquistata, quindi so come si fanno più o meno i vari passaggi, ma ho una domanda: se sulla casa che voglio vendere grava un'ipoteca, in quanto ho un mutuo che voglio estinguere con i soldi che riceverò dall'acquirente, come devo comportarmi?
All'atto del rogito l'acquirente dovrebbe darmi l'assegno ed io il giorno dopo vado in posta ad estinguere il mutuo? Ma come può essere che la casa è sua, ma ipotecata a mio nome (fosse anche per un giorno?). Si arrangia a fare tutto il notaio?
Grazie.

[kikki2]

il notaio ( meglio se quello del rogito) provvede a tutto
sennò dovresti fare il trasferimento di denaro dalla banca dell'acquirente alla tua, che rilascia il consenso a cancellare l'ipoteca, contestualmente al rogito
ma mediamente le banche rompono un po' e preferiscono il notaio ad occuparsi della faccenda

[Redux]

Mi sa che chi compra deve tenersi l'ipoteca per il tempo necessario sino alla sua cancellazione.

[RiccardoS]

grazie ragazzi.
probabilmente in sede di rogito ci sarà un rappresentante della mia banca che lascerà una qualche dichiarazione che garantisce l'acquirente per la cancellazione dell'ipoteca... immagino...

cmq intanto comincio col mettere in vendita la casa! poi andrò a sentire qualche notaio.

[Redux]

Originariamente inviato da RiccardoS

grazie ragazzi.
probabilmente in sede di rogito ci sarà un rappresentante della mia banca che lascerà una qualche dichiarazione che garantisce l'acquirente per la cancellazione dell'ipoteca... immagino...

cmq intanto comincio col mettere in vendita la casa! poi andrò a sentire qualche notaio.

fai come fan tutti, metti fra le caratteristiche della casa "possibilità di subentro nel mutuo", così una rottura diventa un possibile plus della casa.
Infatti non è mica detto che tu debba per forza estinguerlo, il mutuo e magari il tuo è negoziato a condizioni vantaggiose. Chiede alla tua banca condizioni e limiti del subentro.

ciao ciao

[RiccardoS]

Originariamente inviato da Redux

fai come fan tutti, metti fra le caratteristiche della casa "possibilità di subentro nel mutuo", così una rottura diventa un possibile plus della casa.
Infatti non è mica detto che tu debba per forza estinguerlo, il mutuo e magari il tuo è negoziato a condizioni vantaggiose. Chiede alla tua banca condizioni e limiti del subentro.

ciao ciao

vero.
sicuramente più vantaggiose di quelle dei mutui odierni...
solo che il mutuo è per una parte dei soldi che io chiederei. la casa vale circa il doppio. o uno ha i contanti o si ritrova con due mutui... boh vedrò...

[sider]

Con la legge bersani le cose sono cambiate, mi sembra che il notaio non serve più.

http://www.soldiblog.it/post/743/lib...i-a-costo-zero

[RiccardoS]

Originariamente inviato da sider

Con la legge bersani le cose sono cambiate, mi sembra che il notaio non serve più.

http://www.soldiblog.it/post/743/lib...i-a-costo-zero

la liberalizzazione del buon bersani riguarda l'abolizione degli assurdi costi di estinzione del mutuo, ma il notaio serve cmq per il rogito.

forse intendi che posso fare tutto da solo con la mia banca, per quel che riguarda mutuo ed ipoteca, magari impegnandomi a togliere l'ipoteca entro breve tempo... boh, vedrò d'informarmi.

[sider]

Originariamente inviato da RiccardoS

Dato che vorrei vendere casa e fare tutto da me, mi servirebbe un consiglio, o menglio, una delucidazione perchè non ho idea di come si faccia una cosa: ho avuto esperienza di un rogito quando l'ho acquistata, quindi so come si fanno più o meno i vari passaggi, ma ho una domanda: se sulla casa che voglio vendere grava un'ipoteca, in quanto ho un mutuo che voglio estinguere con i soldi che riceverò dall'acquirente, come devo comportarmi?
All'atto del rogito l'acquirente dovrebbe darmi l'assegno ed io il giorno dopo vado in posta ad estinguere il mutuo? Ma come può essere che la casa è sua, ma ipotecata a mio nome (fosse anche per un giorno?). Si arrangia a fare tutto il notaio?
Grazie.

Io l'ho estinto l'anno scorso a marzo, prima della legge bersani. Devi estinguerlo prima , io mi sono fatto dare dal nuovo propietario un anticipo, all'atto del contratto preliminare di acquisto, sufficiente ad estinguere la rimanenza.

[RiccardoS]

Originariamente inviato da sider

Io l'ho estinto l'anno scorso a marzo, prima della legge bersani. Devi estinguerlo prima , io mi sono fatto dare dal nuovo propietario un anticipo, all'atto del contratto preliminare di acquisto, sufficiente ad estinguere la rimanenza.

ah ho capito, col discorso dell'anticipo i conti tornano... bisognerà vedere se sarà disponibile l'acquirente

per curiosità, per il preliminare avete fatto una scrittura privata? Vi siete arrangiati voi o c'era un'agenzia o un garante di mezzo?

[sider]

Originariamente inviato da RiccardoS

ah ho capito, col discorso dell'anticipo i conti tornano... bisognerà vedere se sarà disponibile l'acquirente

per curiosità, per il preliminare avete fatto una scrittura privata? Vi siete arrangiati voi o c'era un'agenzia o un garante di mezzo?

Sempre dal notaio,tutto in privato (senza agenzie di mezzo) . Non credo che uno ti molli qualche decina di migliaia di euro di anticipo solo su una scrittura privata.

[Redux]

Originariamente inviato da sider

Sempre dal notaio,tutto in privato (senza agenzie di mezzo) . Non credo che uno ti molli qualche decina di migliaia di euro di anticipo solo su una scrittura privata.

scrittura privata registrata, il notaio non serve

[Special]

Originariamente inviato da Redux

fai come fan tutti, metti fra le caratteristiche della casa "possibilità di subentro nel mutuo", così una rottura diventa un possibile plus della casa.
Infatti non è mica detto che tu debba per forza estinguerlo, il mutuo e magari il tuo è negoziato a condizioni vantaggiose. Chiede alla tua banca condizioni e limiti del subentro.

ciao ciao

Non ci sono limiti e condizioni, la banca non si può opporre ad un accollo.

Originariamente inviato da Redux

scrittura privata registrata, il notaio non serve

Apparte che il 50% del valore dell'immobile (dice essere questa la rimanenza sul mutuo) tramite scrittura privata nemmeno se sei con l'aureola sulla testa trovi qualcuno che te li dia, inoltre non c'è bisogno, all'atto fai venire un procuratore della banca che rilascia liberatoria quando prende i soldi x il debito residuo.

[RiccardoS]

Originariamente inviato da Redux

scrittura privata registrata, il notaio non serve

vero

Originariamente inviato da Special

Apparte che il 50% del valore dell'immobile (dice essere questa la rimanenza sul mutuo) tramite scrittura privata nemmeno se sei con l'aureola sulla testa trovi qualcuno che te li dia, inoltre non c'è bisogno, all'atto fai venire un procuratore della banca che rilascia liberatoria quando prende i soldi x il debito residuo.

ma questo è ancor più vero, ed è come pensavo succedesse!

[Redux]

Originariamente inviato da Special

Non ci sono limiti e condizioni, la banca non si può opporre ad un accollo.

il che mi fa venir il dubbio che il debitore precedente non si liberi con l'accollo... o no?
in fin dei conti io banca ho erogato un mutuo a te sulla base della tua situazione, del tuo livello di solvibilità. Posso ammettere che un altro si sostituisca a te soltanto se presenta le tue stesse garanzie di solvibilità, a meno che tu non rimanga in qualche modo vincolato.

Che ne dici?

[Special]

Originariamente inviato da Redux

il che mi fa venir il dubbio che il debitore precedente non si liberi con l'accollo... o no?
in fin dei conti io banca ho erogato un mutuo a te sulla base della tua situazione, del tuo livello di solvibilità. Posso ammettere che un altro si sostituisca a te soltanto se presenta le tue stesse garanzie di solvibilità, a meno che tu non rimanga in qualche modo vincolato.

Che ne dici?

Che anche le banche hanno i paradossi, che spesso nemmeno gli addetti ai lavori conoscono.
E fino a che le banche non riscrivono il codice civile si può fare.
E si, il debitore precedente si libera con l'accollo.

[Redux]

Originariamente inviato da Special

Che anche le banche hanno i paradossi, che spesso nemmeno gli addetti ai lavori conoscono.
E fino a che le banche non riscrivono il codice civile si può fare.
E si, il debitore precedente si libera con l'accollo.

scusa se insisto, ma l'art. 1273 non dice questa cosa qui, dice che il debitore non è liberato salvo quanto previsto dal secondo comma, quindi direi che la norma è che l'accollo non è liberatorio, salvo espressa dichiarazione in tal senso

[Special]

In effetti non sono stato molto chiaro, ti spiego bene
Allora, dal punto di vista PURAMENTE giuridico hai ragione.

Ma dal punto di vista giuridico/pratico hai torto, ti spiego perchè.
(invento i valori)

Special fa un mutuo di 100.000 euro in 30 anni.

Dopo 10 anni decido di vendere la casa a Redux per 150.000 euro.

Decidiamo per l'accollo perchè per qualche motivo all'epoca ero riuscito a farmi fare condizioni migliori di quelle che tu riesci a farti fare adesso (o per qualsiasi altro motivo, non ha importanza)

A Special sono rimasti da pagare 80.000 euro di mutuo.

Quindi Redux si accolla gli 80.000 euro di mutuo, e mi dà 70.000 euro in contanti (o altra formula)

Da quel momento Special, nelle centrali rischio (i database delle banche per intenderci), non compare più come persona impegnata in un finanziamento, quindi per il sistema bancario Special non ha più un mutuo.
Ma dal punto di vista PURAMENTE giuridico, è ancora impegnato.

Ammettiamo che Redux per 5 anni paga regolarmente,
Adesso il debito è di 75.000 euro
Dopodichè, per un qualche motivo, succede qualcosa per cui smette di pagare il mutuo.

Sono passati:
15 anni da quando Special ha comprato la casa
5 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
Nel frattempo Special ha cambiato casa, una, due volte, ha cambiato città, non si sà.

Il mutuo, dopo 3 anni che non viene pagato, è andato a contenzioso, perchè Redux non ha trovato il modo di mettersi in pari e recuperare i pagamenti, la casa và all'asta.

Sono passati
18 anni da quando Special ha comprato la casa
8 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
3 anni da quando Redux ha smesso di pagare il mutuo

Con le procedure esecutive da espletare, ci vogliono ancora un paio d'anni perchè l'immobile vada all'asta, e dando per scontato che APPENA arriva all'asta viene venduto immediatamente (passa circa un altro annetto)
Facciamo quindi solo 2 anni per venderla (solitamente sono di più)

Sono passati
20 anni da quando Special ha comprato la casa
10 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
5 anni da quando Redux ha smesso di pagare il mutuo
2 anni da quando la banca è partita con le procedure x l'asta
Oggi la casa è stata venduta all'asta.
Nel frattempo Special ha perduto tutto al gioco delle carte, ha vinto alla lotteria, è sul lastrico, sta pagando un altro mutuo, è nullatenente, nessuno lo sà

La banca ha messo all'asta un immobile, che 10 anni fà, valeva 150.000 euro.
Redux non aveva cmq fatto un buon investimento perchè accanto alla casa hanno fatto una superstrada e il valore non è salito come quello delle altre case negli anni, è rimasto a 150.000 euro.

La banca non vuole vendere "bene" l'immobile, vuole solo riprendere i suoi 75.000 euro più, diciamo 25.000 euro di spese.

All'asta l'immobile viene venduto a 80.000 euro perchè quell'anno c'era stata un altra crisi di mutui subprime e la gente ha paura delle svalutazioni e non investe in immobili (invento)

La banca avanza ancora 20.000 euro.
Siamo sicuri che Redux non ha proprio più niente da mangiare, un quinto di stipendio, un gatto, un coniglio, un manichino?
Accertiamocene, passa un altro anno.
No, non ha più niente.

Hey!

GIURIDICAMENTE Special è ancora impegnato.

Dov'è Special?
Magari è morto, è andato in america, è morto in cina, è sulla luna.
Costi della ricerca di Special?
La banca non li può sapere, e molla.
(I costi poi non potranno essere sommati ai 20.000 euro.)

Ma ieri sera a nessuno di quelli del consiglio di amministrazione la moglie gliel'ha data per di più tutte le loro figlie 16enni si sono messe con un tossico motociclista di 27 anni, e sono incazzati neri, cercano un capro espiatorio, arriva all'orecchio la notizia di Special che è obbligato e loro avanzano ancora 20.000 euro, si, hanno deciso che Special è proprio il capro espiatorio che cercavano.

Allora cercano Special
Cercano cercano.
Lo trovano dopo 1 anno.

Sono passati
22 anni da quando Special ha comprato la casa
12 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
7 anni da quando Redux ha smesso di pagare il mutuo
4 anni da quando la banca è partita con le procedure x l'asta
2 anni da quando la casa è stata battuta all'asta
1 anno da quando hanno capito che Redux non aveva niente, la moglie non gliel'ha data e la figlia s'era messa con il motociclista tossico.
Oggi hanno trovato Special.

Special, ti ricordi quella casa che hai venduto 22 anni fà?
Si.
Ecco, Redux non ha pagato, non aveva gatti, le mogli non ce la davano xchè ci tradivano e le figlie sono incinte e abbandonate, asta blablabla e noi avanziamo ancora 20.000 euro.
E da me cosa volete?
20.000 euro!
Seeeeeeeeeeeeeeeeeee
Si si, ora ce li dai!
Ah si? Chissà cosa ne pensa il mio avvocato......

E si riparte....
Almeno altri 10 anni di avvocati e giudici.
E la banca ha speso 10 anni di avvocati ed 1 anno di ricerca (totale 11 anni) per farsi ridare 20.000 euro

(Sempre poi che il giudice decida che Special questi 20.000 euro glieli debba ridare, anche solo in parte)



Ps.
Es.L'accollo è pratica consueta tra i costruttori che vendono ai compratori passando direttamente anche il mutuo, mai un costruttore è stato ricercato per un mutuo insoluto, stessa cosa tra i privati, mai successo.

[naitsirhC]

Originariamente inviato da RiccardoS

la liberalizzazione del buon bersani riguarda l'abolizione degli assurdi costi di estinzione del mutuo, ma il notaio serve cmq per il rogito.

...

Le penali di estinzione anticipata non sono sparite, ma sono diminuite di molto.
La percentuale varia sia in funzione del tipo di tasso, sia (per il tasso fisso) in funzione all'anno di stipulazione del mutuo.

[RiccardoS]

Originariamente inviato da naitsirhC

Le penali di estinzione anticipata non sono sparite, ma sono diminuite di molto.
La percentuale varia sia in funzione del tipo di tasso, sia (per il tasso fisso) in funzione all'anno di stipulazione del mutuo.

scusa, e questo come lo sai?