Aspettando fiduciosi il crollo immobiliare...

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da dave4mame

embè?

Embe' cosa ? Sai di che si tratta ?

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da trallallero

Boh, io so solo che ho venduto casa appena in tempo a 175k rispetto ai 210k della prima valutazione dell'agenzia.

I miei è 2 anni che stanno provando a vendere una villa ai castelli romani.
Certo che vale non poco, 800k, ma non ci riescono.

Eh beh vale per chi ? Per te che vendi ? Ah ok allora buona fortuna

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da evelon

Ma solo a roma i prezzi restano stabili ???

Tutti parlano di cali....boh, io non ne vedo (al max qualche casetta sfigata/in posti sfigati

Ma che stai a di ? Vedo dal tuo profilo che sei di Roma.. Nella zona dove lavoro io, tastevere, ho visto da un giorno all'altro un immobile passare da 425'000 a 385'000 in una zona non certo sfigata, anzi, piena di servizi intorno e ben curata. Permetti secondo me e' solo l'inizio. Comunque basta che apri portaportese di 1 anno fa e lo confronti con quello di quest'anno potresti rimanere sorpreso dei cali ( che secondo me sono appena all'inizio )..

[evelon]

Originariamente inviato da potino78

Ma sta tranquillo che da te il botto sarà ancora più fragoroso!!!

Allora, gira e offri costantemente il 50% in meno di default rispetto al prezzo richiesto senza vergognarti e mortifica agenzie e venditori speculatori!!!
E vedrai che pur offrendo cifre "ridicole" (che in realtà sono cifre giuste) sarai preso comunque in considerazione... o magari si fanno la risatina nervosa...

Ormai stanno alla frutta.

Non voglio dire nulla su altre parti, non sono informato.

Di sicuro quì a roma non calano molto, anzi nella maggior parte sono stabili

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da potino78

Ma sta tranquillo che da te il botto sarà ancora più fragoroso!!!

Allora, gira e offri costantemente il 50% in meno di default rispetto al prezzo richiesto senza vergognarti e mortifica agenzie e venditori speculatori!!!
E vedrai che pur offrendo cifre "ridicole" (che in realtà sono cifre giuste) sarai preso comunque in considerazione... o magari si fanno la risatina nervosa...

Ormai stanno alla frutta.

E beh tra ricevere 0 offerte e una col 50% di sconto si faranno una risatina di "rabbia", perche' sanno pure loro ma non vogliono ammetterlo che devono calare i prezzi..

[potino78]

Originariamente inviato da potino78

Eccolo quà il video - schock, tutto da gustare....
(l'ho aperto con IE, con firefox mi ha dato problemi).

http://www.rai.tv/mpplaymedia/0,,New...106759,00.html

Un bell'UP tanto per gradire e dare un'accelerata al sentiment .......

[greasedman]

Originariamente inviato da potino78

Un bell'UP tanto per gradire e dare un'accelerata al sentiment .......

"Calo dell'1,7% dopo 10 anni di crescita"

Questo è quello che chiami "crollo"?!?
Senza considerare poi che i tassi nel frattempo sono saliti, quindi è un calo ancor più relativo...

Siamo contenti per te che ti sei trovato la casa a meno di quanto l'avresti pagata l'anno scorso, ma l'andamento del mercato è un meno schizofrenico di quanto credi.

Io non sono un "sostenitore del mattone", questi sfottò da stadio tieniteli per te, io osservo e faccio valutazioni personali. Giuste o sbagliate che siano, sono ragionate e circostanziate, quindi le faccine verdi risparmiamele.

[greasedman]

Originariamente inviato da DvL^Nemo

E chi te l'ha detto a che hanno liquidita' ?
Non puo' essere invece qualche altro pazzo che rischia a causa di non poter pagare il mutuo prima e seconda casa ?

Quelli che comprano le sconde, terze e quarte case per te è ggente che fa debiti scoperti per pagarsele?
Secondo me è perlopiù ggente che li investe invece che metterli in borsa, visto che dati alla mano il mattone rimane ancora il miglior investimento di medio/lungo periodo che si possa fare.

[dave4mame]

Originariamente inviato da potino78

Guarda te l'ho detto, di vecchio ha solo il tetto.

[...]
Ah aggiungo... non ci sono manco più i soldi per fare le classiche vacanze di 2 settimane e vogliamo comprare case.... e a questi prezzi? La vedo grigia eh.

ripeto; dipende dalla zona.
nel veronese (zona che ormai bene o male conosco meglio) ti ci vogliono al meno 350.000 euro per una villetta a schiera di 140 metri quadri "nuova" e non in zone particolarmente pregiate.
per scendere devi andare a finire in zone della cintura... che però significa vivere nella nebbia 6 mesi all'anno.

poi, per carità; sono i prezzi RICHIESTI, non quelli a cui si chiude.

[dave4mame]

Originariamente inviato da evelon

Ma solo a roma i prezzi restano stabili ???

Tutti parlano di cali....boh, io non ne vedo (al max qualche casetta sfigata/in posti sfigati

eppure qualcuno sul forum aveva postato esempi di immobili a roma con quotazioni in calo del 30% in pochissimi mesi...

[marchigiano]

Originariamente inviato da potino78

Guarda te l'ho detto, di vecchio ha solo il tetto. E' dell'82, ristrutturata '96, infissi dentro come nuovi, di pregio con apertura basculante, impianto a metano rifatto nel 2.000 con caldaia Vaillant (una fra le migliori e più costose).
Tutto il piano sotto non abitabile ma ricavando la classica "abusiva" tavernetta, più box doppio e giardino fronte retro con ingresso indipendente.
Casa divisa benissimo internamente (bagno, 2 camere, soggiorno e cucina abitabile) immersa nel verde a 2 passi da "Ivrea la la bella" (a me non piace come città... ma mio malgrado devo prendere casa lì ed è un posto molto apprezzato).

ok ma a te la casa non serve veramente mi sa, altrimenti la prendevi e basta. poi se un altro te la prende a 170? non ho capito se qui si parla di speculazione o meno... e per le case già fatte c'è sempre il problema di incontrare la domanda giusta: il villone da 800k euro è difficile trovare uno che te la compra, ma non perchè non ha i soldi ma perchè non incontra i gusti personali, stesso discorso per l'appartamento in centro o la casetta in montagna ecc... se gli speculatori perdono dei soldi chissene la gente che ci sta di casa non vedo il problema...

forse ecco: quelli che vogliono vendere la casa vecchia sparando cifre assurde rimarranno con l'amaro in bocca, ma è giusto così, non ci rimette nessuno perchè per dire la casa fatta nel 82 sarà costata 100-150 milioni oggi se la rivendi usata a 100-150k euro già ti va grassa, se un anno fa la potevi vendere a 160k non vuol dire che ora c'è recessione

[dave4mame]

Originariamente inviato da DvL^Nemo

Embe' cosa ? Sai di che si tratta ?

io lavoro alla compliance basilea dai tempi del primo accordo.
tu?

[potino78]

Originariamente inviato da potino78

E vi anticipo subito sull'unico dato matematico.... lo so che direte "ahhaha ma il -1,7 % su prezzi è ridicolo come dato", in realtà è già un'ENORMITA', vi spiego perchè al prossimo topic se volete.

Eccoli qua i miei polli, e pensare che vi avevo pure anticipato, mi tocca quotarmi da solo...
Allora...che dire di questo -1,7% che tanto vi rincuora, soprattutto l'amico greasedman.... I NUMERI BISOGNA SAPERLI LEGGERE FIGLIUOLI

1) Parliamo di un "mondo" dove i prezzi sono arrivati a raddoppiarsi da 1 anno all'altro. Il solo fatto che di colpo non solo si siano fermati ma addirittura abbiano iniziato un tren negativo (-1,7%) è un dato che, se voi non riuscite ad interpretare come inequivocabilmente "drammatico".... beh non so che dirvi

2) Non calcolate l'inflazione (e con essa si va dritti dritti verso il -5%)

3) Non considerate che quelli sono "prezzi di vendita" e non prezzi del venduto. Il prezzo del venduto è ben altra cosa ed in economia è definito quando l'offerta incontra la domanda (e come dimostrerò in seguito è di ben altri valori inferiori).

4) La discesa è appena inziata (io non ho mai detto che siamo nel pieno scoppio della bolla) prossima "botta" da orbi settembre/ottobre 2008.

Ma la cosa davvero importante per leggere il dato è la seguente, ripeto che la statistica bisogna saperla leggere altrimenti meglio tacere.

Ci sono 10 case in vendita a 100. Per i motivi che sappiamo hanno prezzi esorbitanti. 10 case x 100 K € l'una fanno un capitale di 1.000.000 € complessivo.

Delle 10 case tipicamente non se ne vende manco una (vedere DATI INEQUIVOCABILE DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO ALLA VOCE NTN 2° FINE SEMESTRE 2007), mentre un'altra che capisce l'andazzo o che inizia ad avere "bisogno assoluto" di vendere si auto deprezza e scende ad 80 (-20%).

Il capitale complessivo delle 10 case al prezzo di partenza era 1.000.000 € , tenendo invece conto di 9 case al prezzo originale più quella che "è scesa" a 80 abbiamo un capitale di 980.000 €.

Ecco come si fa a calcolare la "discesa" del prezzo complessivo dell'immobiliare usando la statistica: 980/1.000 = 0.98....
Toh... a me manco è venuto l'1%..... ma ho solo voluto dare il principio e spiegare come escono fuori i numeri.

Ora, visto l'ottusaggine generale a comprendere la realtà (non è che faccio cori da stadio, io porto dati concreti: poi quando mi si vuole prendere per il naso come fanno le agenzie un po' mi inquieto e allora sfotto e non nascondo il piacere di farlo anche se tuttavia sarebbe molto più bello e semplice prendere atto tutti insieme della situazione) non mi aspetto che il discorso venga capito, comunque in buona sostanza quel -1,7 significa:

- case generalmente invendute (ripeto dati inequivocabili ed incontestabili)
- quella che si vende va via ma con un bello sconto (sicuramente NON l'1,7 %)

Poi ci sono ancora i polli (sempre in numero inferiori) alimentati anche da parecchia demagogia (come quella che sto leggendo in questo thread) derivante dal filone dell'ultimo decennio e di quelli che urlano NON SCENDE MAI IL MATTONE.

Ripeto, razza in via di estinzione.

Ma la realtà è che non si vende quasi più nulla al prezzo di partenza chiesto dal venditore, per vendere bisogna scendere e nemmeno tanto poco.

Conseguentemente a questo discorso, quando "ascolteremo" cali dei prezzi del 10% saremmo già praticamente al crollo totale.....

@marchigiano
A me la casa non serve? Mai stai scherzando? Diciamo solo che ho un tetto sotto cui vivere per fortuna (anzi ne ho 2... peccato stiano perdendo il loro valore.... ) , ma non sai quanto sarebbe più bella e più comoda la vita comprando vicino al posto di lavoro invece che farmi 2 ore di macchina al giorno.

Tuttavia sono 10 anni che faccio questa vita, solo da pochi mesi ho preso la decisione di comprare ma non sono scemo ad acquistare subito una casa solo perchè mi piace e me la danno a 170 sapendo benissimo che fra 3 mesi varrà 150 e più andiamo avanti peggio sarà.... è logico pagare un mutuo per un immobile che sta perdendo il suo valore?

Direi che conviene aspettare.... poi per carità, se uno ha fretta già oggi si fanno buoni affari rispetto agli anni recenti, ma più si può aspettare meglio è. Non ci piove.

DIREI CHE IL DATO FINALE DEL FILMATO (E LO DICE IL PRESIDENTE DI NOMISMA, NON IO, MA IL PENSIERO E' IL MEDESIMO): LA DISCESA E' INIZIATA (-1,7 %) E PROSEGUIRA' (TRADUCO: AUMENTERA') VISTO CHE SIAMO A CRESCITA ZERO.

Io mi sono già messo comodo in poltrona a godermi lo spettacolo..... allo stadio non ci vado mai (alèèè...o-o-o-oooo..... ).

Buon divertimento.

[potino78]

Originariamente inviato da greasedman

"Calo dell'1,7% dopo 10 anni di crescita"
Io non sono un "sostenitore del mattone", questi sfottò da stadio tieniteli per te, io osservo e faccio valutazioni personali. Giuste o sbagliate che siano, sono ragionate e circostanziate, quindi le faccine verdi risparmiamele.

Un po' di ironia direi che non guasta.

Io ripeto che non voglio avere ragione "per forza" ma argomento sempre e so interpretare i numeri, le parole, le frasi. Giro e mi rendo conto dal campo di battaglia cosa sta succedendo.

I tuoi ragionamenti li rispetto, ci mancherebbe, ma le tue di tue valutazioni "ragionevoli" e "circostanziate" perdonami non ne ho ancora viste.

[dave4mame]

ah, ecco.
i prezzi "che non calano" (quelli delle 9 case per cui era richiesto 100 e che "valgono" ancora 100) sono calcolate sul prezzo *richiesto*; e questi prezzi dati vanno a "fare media" con quello dell'unica casa che è stata venduta a 80.
mi sempre ineccepibile come ragionamento

un calo ci sarà, senz'altro.
ma,

1) non sarà un calo stratosferico; un 15-20% medio da spalmare su... diciamo 3 anni? sarà un risultato già incredibilmente buono; un 10% è un dato già più plausibile.
quello che calerà più sensibilmente sarà il numero delle transazioni

2) il calo non sarà omogeneo.
oltre a quelli "ovvi" (gli immobili venduti, ma sarebbe meglio dire PROPOSTI a prezzi fuori dalla grazia di dio) subiranno una ridimensionata... ma solo nei casi in cui il costruttore/proprietario avrà effettivamente necessità di vendere.
ma questo può valere per la piccola srl che costruisce una palazzina alla volta ed è sempre in crisi di liquidità, non certo per ciarrapico e i vari palazzinari romani.

c'è piuttosto un altro rischio, ovvero che per offrire immobili a prezzi più competitivi si cominci a costruire immobili sempre più scadenti.
a brescia, capitale italiana del muratore, ho visto costruire dei condomini che fanno angoscia...

[Black Dawn]

Prima di tutto:


Potino78 for president.





Seconda cosa:

Devo purtroppo confermare che a roma le case non scendono, e non scendono nemmeno gli immobili appena al di fuori del G.R.A. (Grande Raccordo Anulare).

I'm waiting for...

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da greasedman

Quelli che comprano le sconde, terze e quarte case per te è ggente che fa debiti scoperti per pagarsele?

Io non ho la palla di cristallo, ma forse tu si

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da dave4mame

io lavoro alla compliance basilea dai tempi del primo accordo.
tu?

Beh allora che domande fai ? Sai che concedere credito con basilea2 sara' ben piu' "rigoroso" che non oggi, il che ovviamente si ripercuotera' sulla concessione dei mutui, ma forse dall'alto della tua saccenza te lo eri scordato ?


P.S. Io "forse" sono uno che comprera' casa se lo vorra' e ai prezzi che diro' io, se no sto bene cosi'

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da Black Dawn

Prima di tutto:

Devo purtroppo confermare che a roma le case non scendono, e non scendono nemmeno gli immobili appena al di fuori del G.R.A. (Grande Raccordo Anulare).

I'm waiting for...

Adesso che tu confermi ci siamo convinti anche noi che la case non possono scendere di "prezzo" .. Io ho visto annunci di immobili in zone di pregio pregio passare da 2'5K a 1,9K, da 1K a 800'000, oramai e' un anno che monitoro costantemente il mercato, ho da qualche parte riviste immobiliari di 1 anno fa e non mi pare che non ci siano diminuzioni.. Ma se a voi piace pensare il contrario non voglio convincervi di nulla..
Una cosa sola, la maggior parte delle persone pensa di vedere prezzi dall'oggi al domani con un -50%, pure follia perche' se sara' cosi', vuol dire che l'economia sara' andata a rotoli.. Il calo ci sara' e sara' bello lungho, spalmato negli anni, avete presente cosa e' successo in Giappone ?

[greasedman]

Ok, vediamo di capirci meglio: a scanso di equivoci, lo ribadisco, non sono un agente immobiliare e neanche un proprietario, anzi stò cercando ormai da anni un terreno edificabile a prezzi "poco irragionevoli".

La mia idea è che il mercato stia semplicemente "tirando fiato" e ci sarà un ridimensionamento (contenuto) dei prezzi dovuto pricipalmente alla distribuzione dell'invenduto che è fisiologicamente aumentato a causa della corsa all'oro degli imprenditori edili.
Non pronostico nessun "crollo" con ridimensionamento dei prezzi a 10anni fa, ma neanche a 5.

Originariamente inviato da potino78

1) Parliamo di un "mondo" dove i prezzi sono arrivati a raddoppiarsi da 1 anno all'altro. Il solo fatto che di colpo non solo si siano fermati ma addirittura abbiano iniziato un tren negativo (-1,7%) è un dato che, se voi non riuscite ad interpretare come inequivocabilmente "drammatico".... beh non so che dirvi

Lo stop (a mio giudizio temporaneo) dei prezzi non indica affatto un crollo, tantomeno se rapportato ad un periodo di aumenti da record.

Originariamente inviato da potino78

2) Non calcolate l'inflazione (e con essa si va dritti dritti verso il -5%)

Giusto, anzi calcolando l'inflazione REALE il calo può essere anche del 7%.
L'inflazione però va tenuta in considerazione anche sul suo rovescio della medaglia: ovvero che nell'aumento dei prezzi dell'ultimo decennio non si tengono mai in considerazione i tassi, ma gli aumenti sono sempre espressi al lordo.

Originariamente inviato da potino78

3) Non considerate che quelli sono "prezzi di vendita" e non prezzi del venduto. Il prezzo del venduto è ben altra cosa ed in economia è definito quando l'offerta incontra la domanda (e come dimostrerò in seguito è di ben altri valori inferiori).

Appunto. Per calcolare i cali infatti non dovresti guardare a quanto veniva CHIESTO l'anno scorso per l'immobile che volevi acquistare, ma a quanto E' STATO VENDUTO un immobile come il tuo. Fermo restando che le occasioni e le "inculate" le puoi sempre trovare.

Originariamente inviato da potino78

4) La discesa è appena inziata (io non ho mai detto che siamo nel pieno scoppio della bolla) prossima "botta" da orbi settembre/ottobre 2008.

Io continuo a dire che la situazione della domanda (mutui, stipendi, demografia, etc...) non è molto cambiata rispetto ai periodi di picco, e anzi la diminuzione delle compravendite fa supporre che l'incertezza del mercato stia gonfiando risacche di domanda che prima o poi siano destinate a riesplodere (ricordiamoci che stiamo parlando di un bene PRIMARIO).
Quindi in queste affermazioni ci leggo un auspicio più che una seria previsione, fatto salvo per quanto ho detto dell'invenduto all'inizio.

Originariamente inviato da potino78

Conseguentemente a questo discorso, quando "ascolteremo" cali dei prezzi del 10% saremmo già praticamente al crollo totale.....

Non stai facendo altro che darmi ragione: un calo dei PREZZI (per prezzo, lo ripeto, intendo l'effettivo incrocio di domanda e offerta) del 10%, SAREBBE solo un ridimensionamento, visti i tassi con cui sono saliti nell'ultimo decennio.