Mutui casa, tassi al 5,75% in maggio. Top da cinque anni

[dave4mame]

la verità come al solito sta nel mezzo.

io ho venduto mutui per un anno.
non un anno "qualunque"; nel 1999.
per intenderci è stato l'anno in cui la curva dei tassi si è girata.

la scena tipo era questa.
"buongiorno, volevo delle informazioni sul mutuo".
"guardi, le nostre condizioni sono euribor+1 per il variabile (e bene o male era così per tutti, esclusi i furbetti che facevano i giochetti strani) o tit+1,25 per il fisso (ed era in media un 50-70 bp in più se ricordo bene)".

"ah! e in termini rata?"
<imposta dati nel simulatore> 1.050.000 lire il variabile, 1.180.000 il fisso.

"ah, no! troppo troppo voglio il variabile"

"guardi... se vuole abbiamo una formula 'ibrida' è variabile fino a che il tasso arriva a x, dopodichè si trasforma in fisso".

"ah, bello! e la rata?"
"mah, guardi ad oggi è 1.080.000, il massimo arriva a 1.230.000"
"eh! ma no! e ma come! e ma è troppo".

e tutti a fare il variabile "che costa meno".
e ripeto: TUTTI; anche uno degli immobiliaristi che si è comprato casa SUA.

col senno del poi sono tutti "o magghi".

com'è che a fine anni 80 allora sono stati rinegoziati - coercitivamente - i mutui a tassi fissi?

[Fritz!]

Originariamente inviato da *sasha ITALIA*

Pensa che dove lavoro io offrono il fisso a 5,95 e variabile a 7,20

com'è possibile scusa?

[Fritz!]

Originariamente inviato da LucaTortuga

Trovo semplicemente folle che una persona normale, con un reddito normale, possa anche solo pensare di contrarre un mutuo a tasso variabile.

quoto

[dave4mame]

Originariamente inviato da Fritz!

com'è possibile scusa?

avrà "girato" i tassi.

5,95 è, a naso, un euribor+90 bp
7,20 fisso dipende dalla durata del finanziamento...

[Fritz!]

Originariamente inviato da dave4mame

avrà "girato" i tassi.

5,95 è, a naso, un euribor+90 bp
7,20 fisso dipende dalla durata del finanziamento...

beh in quel caso nulla di strano.

A meno che la curva dei tassi non abbia in questo momento un andamento ad U molto spiccato, e quindi sul medio termine (tipo 3 o 5 anni) il tasso fisso risulti inferiore ad euribor + spread....

Potrebbe anche essere, ma mi pare molto improbabile per un mutuo sui 15 o 20 anni.

[AntonioBO]

Io sono riuscito a spuntare un 5,52 fisso comprensivo di spread 0,75. Sono 633 al mese, ma so che non avrò sorprese.

[LucaTortuga]

Originariamente inviato da AntonioBO

Io sono riuscito a spuntare un 5,52 fisso comprensivo di spread 0,75. Sono 633 al mese, ma so che non avrò sorprese.

Io 4,75 (spread 0,50), però a ottobre 2006.

[AntonioBO]

Originariamente inviato da LucaTortuga

Io 4,75 (spread 0,50), però a ottobre 2006.

Il mio è stata una sostituzione a dicembre 2007 quando già era scoppiata la bolla...... Ottimo il tuo tasso.

[dave4mame]

o han cambiato il modo di fare banca o c'è qualcosa che non mi torna.

dati alla mano l'euribor a dicembre 2007 era 4,83 (1 mese) o 4,93 (3 mesi).
con 75bp di spread si arriva a 5,58.
come faccia un tasso fisso a essere più basso di un variabile mi sfugge...

[LucaTortuga]

Originariamente inviato da AntonioBO

Ottimo il tuo tasso.

Lo so, ma ho quasi dovuto litigare con il funzionario che voleva a tutti costi convincermi che il variabile fosse la soluzione migliore.

[dave4mame]

0.50 di spread è ottimo a prescindere, sia sul fisso che sul variabile... non lo ottengono gli stessi agenti immobiliari per i LORO mutui.

edit: non lo ottenevano 8 anni fa; poi magari la concorrenza si è fatta più serrata

[LucaTortuga]

Originariamente inviato da dave4mame

0.50 di spread è ottimo a prescindere, sia sul fisso che sul variabile... non lo ottengono gli stessi agenti immobiliari per i LORO mutui.

edit: non lo ottenevano 8 anni fa; poi magari la concorrenza si è fatta più serrata

In effetti, lo spread di 0,50 è frutto di una convenzione tra la banca e la Cassa Forense (altrimenti sarebbe stato 0,75).

[dave4mame]

Originariamente inviato da LucaTortuga

In effetti, lo spread di 0,50 è frutto di una convenzione tra la banca e la Cassa Forense (altrimenti sarebbe stato 0,75).

uhm.... solidarietà tra squali?

[LucaTortuga]

Originariamente inviato da dave4mame

uhm.... solidarietà tra squali?

Si direbbe proprio di sì...

[MesserWolf]

Originariamente inviato da LucaTortuga

Trovo semplicemente folle che una persona normale, con un reddito normale, possa anche solo pensare di contrarre un mutuo a tasso variabile.
E' la stessa cosa che giocarsi in borsa lo stipendio: un rischio senza senso, a meno che uno non abbia le spalle molto, molto coperte (ma in quel caso, non gli servirebbe un mutuo).

Sicuramente da condannare l'atteggiamento delle banche che spingono il cliente verso il variabile (anche se non fanno che fare il proprio interesse commerciale, come il negoziante di vestiti quando cerca di convincere una panzona che quel costosissimo vestitino attillato di Armani le calza a pennello..)

Ma ancor peggio è chi si lascia convincere.
Ti prendi un impegno di pagamento ventennale, e ti vai a fidare di un impiegato che ti dice "i tassi non saliranno"??? In vent'anni????
Ma se non si riesce a prevedere nemmeno cosa faranno nei prossimi sei mesi.

beh nel tasso fisso paghi cmq il rischio che aumenti ....

Il tasso variabile non paga quel rischio , se non sei con l'acqua alla gola e lo fai a ragion veduta ha il suo senso anche il tasso variabile .
Certo che sei con l'acqua alla gola con il tasso variabile appena stipulato , hai fatto una sciocchezza poiche' se salgono affoghi...

[LucaTortuga]

Originariamente inviato da MesserWolf

beh nel tasso fisso paghi cmq il rischio che aumenti ....

Il tasso variabile non paga quel rischio , se non sei con l'acqua alla gola e lo fai a ragion veduta ha il suo senso anche il tasso variabile .
Certo che sei con l'acqua alla gola con il tasso variabile appena stipulato , hai fatto una sciocchezza poiche' se salgono affoghi...

Di solito chi ha un "normale stipendio" e contrae un mutuo ipotecario per l'acquisto della casa, non ha grandi margini di manovra.
Il punto è che con il fisso puoi farti i conti sin da subito, e vedere se ci stai dentro.
Il variabile può avere senso su tempi relativamente brevi (1/3 anni).
Ma sulla durata media di un mutuo immobiliare (15/20 anni), il rischio diventa davvero troppo, troppo alto.

[MesserWolf]

Originariamente inviato da LucaTortuga

Di solito chi ha un "normale stipendio" e contrae un mutuo ipotecario per l'acquisto della casa, non ha grandi margini di manovra.
Il punto è che con il fisso puoi farti i conti sin da subito, e vedere se ci stai dentro.
Il variabile può avere senso su tempi relativamente brevi (1/3 anni).
Ma sulla durata media di un mutuo immobiliare (15/20 anni), il rischio diventa davvero troppo, troppo alto.

non ci sono scappatoie , bisogna fare i conti , vedere cosa ti costa extra , vedere se nella peggiore delle ipotesi riesci a rimanere a galla etc ect .

L'importante è non stipularlo nel momento di tassi al minimo storico illudendosi che la situazione non cambi ...

[dave4mame]

ecco, bravo.
diciamo che chi ha voluto un variabile con l'euribor al 2,5 perchè il 4,70 fisso "era alto" è stato un lurido ingordo ed è giusto che paghi...

[Special]

Originariamente inviato da *sasha ITALIA*

Pensa che dove lavoro io offrono il fisso a 5,95 e variabile a 7,20

Il fisso a 5.95 per che durata?
Se per l'ormai canonico 30 anni non può che essere un preammortamento, non raccontiamo cose tendenziose...

Originariamente inviato da cinaski

Io è da un anno e mezzo che vorrei metter su casa ma con questi tassi è un suicidio.E poi quel tasso non mi sembra tanto veritiero, l'altro mese ho fatto l'ennesimo giro delle banche ma meno di un 6,05 fisso non ho trovato.

Andrò in affitto come fanno tutti i poveri.........!!!

No, i tassi sono ai minimi storici, il problema è il costo degli immobili.
Finiamola con questa novella, negli anni passati erano al 18, quasi 20%, quelli erano alti, adesso sono una miseria in confronto.
Il problema è che allora con 80.000.000 di lire compravi casa, ora con 40.000 euro non ti danno nemmeno il box auto.

Originariamente inviato da DvL^Nemo

Si, ma a me pare troppo semplicistico quello che sta succedendo.. Chi ne sta pagando le conseguenze sono solo i mutuatari che si sono visti addossare la colpa ( e lo scotto economico ) di scelte scriteriate di parta di altre persone.. Basta con mutui al 110-120%, credito a cani e perci, chi ha inventato ste ca.. dovrebbe pagare

Questo è un discorso del menga.
Basta con i mutui al 110%?
E quindi si impedisce a chi non ha soldi da parte di comprare casa?
E perchè?
Starà all'intelligenza della persona non indebitarsi troppo no?
A prescindere dalla % di intervento.

Originariamente inviato da generals

comunque quest'ultimo aumento non ha nulla a che fare con i tassi della Bce ma c'è stato un aumento del profitto delle banche (spread) passato dallo 0,70 alllo 0,80 e può arrivare anche all'1,20%. Probabilemtne un effetto degli annunci di tremonti sule tasse alle banche anticipati prontamente dal cartello bancario (tutti nello stesso giorno hanno ritoccato lo spread ).
E con buona pace per giovani o famiglie che avevano l'illusione di poter acquistare casa ....

Se è per quello lo spread può tranquillamente arrivare anche al 2.50%, dipende tutto dalla tipologia del prodotto e dal profilo del richiedente (sei un privato? che lavoro fai? sei un libero professionista? sei una società? con questi soldi che ci fai?)

Originariamente inviato da Scalor

il problema è che i mutui a tasso variabile NON SI DEVONO FARE ! o meglio lo puo fare colui che ha un reddito variabile solo per scopi speculativi, ma l'impiegato l'operaio a reddito fisso non lo deve fare, non ci sono alternative.

E questa affermazione su quali basi la fai?
Il tuo discorso non regge assolutamente, le alternative ci sono eccome, bisogna però valutarle con la propria testa.
Quando compri un'auto non ti informi sui problemi che ha avuto in passato quel modello, se li hanno risolti, come si trovano gli altri che hanno la stessa vettura?
Stessa cosa và fatta con il mutuo.
Tralasciando che non si capisce xchè a fini speculativi il variabile dovrebbe convenire rispetto al fisso
Non è vero che i mutui a tasso variabile NON SI DEVONO FARE, semplicemente si deve valutare la situazione del mercato.
Chi ai tempi del 18-20% fece il variabile ha fatto un affare, xchè si è visto diminuire incredibilmente la rata del mutuo.
Il mutuo a tasso variabile E' SCONSIGLIABILE in un momento dove (come questo) I TASSI SONO CMQ AI MINIMI STORICI, io ora come ora un variabile non lo consiglierei a nessuno, ed in effetti adesso nessuno lo fà, ma io lo sconsigliavo anche 2 anni fà quando veramente hanno toccato la punta massima inferiore, perchè spiegavo ai clienti che di li a 0 mancava poco, ma sopra c'era taaaaaaaaaaanto margine, e che era più probabile che salissero piuttosto che scendessero... solo un cliente mi diede fiducia (al 50% poi perchè volle fare un tasso variabile e rata costante) il resto volevano tutti il variabile, perchè con 150 euro in meno prendevi 30.000 euro di più... adesso tutti a piangere, ma bastava informarsi e usare il cervello all'epoca... poi ci saranno stati i casi dove i clienti volevano il fisso, per carità, ma sono veramente rari.

Originariamente inviato da Scalor

e di quello che dicono a voce tutti gli impiegati di banca promotori finanziari ecc sull'andamento dei tassi è aria fritta, per non parlare della soluzione di mantenere l'importo rata bloccata e aumentare il numero delle rate, un idea FOLLE !, chi accetta una roba simile deve essere messo con l'acqua alla gola se non peggio !.

E perchè?
Stesso discorso di sopra, i mutui stipulati da 4 anni a questa parte mediamente sono tutti a 25 o a 30 anni... ed il problema si è verificato, dopo 15 anni di discese nei tassi, negli ultimi 2 anni, chi l'ha detto che i prossimi 28 saranno come questi?

Originariamente inviato da Scalor

quando si stipula un mutuo bisogna farsi dare il contratto , leggerlo, capirlo se non si è in grado si va da uno che sia ingrado di farlo , dopo che si è capito quello che c'è scritto si valutano le altre proposte. e poi.... si firma ritornando in banca facendo attenzione che il contratto sia lo stesso ! non si sa mai.

Giustissimo

Originariamente inviato da Scalor

adesso come adesso non bisogna comprare immobili perchè sono tutti sopravvalutati e anche di parecchio dopo l'avvento dell'€ 1M=1000€ , meglio guardare ai terreni agricoli che costano meno e hanno maggiori potenzialità , altrimenti aspettiamo la bolla speculativa che dovrebbe fare abbassare i prezzi.

Lo spero anche io, ma spero che nel contempo ci sia un abbassamento dei tassi, altrimenti chi non sarà in grado di pagare il mutuo si troverà a dover vendere l'immobile ad un prezzo inferiore rispetto al debito residuo.

Originariamente inviato da Scalor

per il credito al consumo, be se avessi i risparmi investiti in titoli azioni fondi di banche legate a società che elargiscono credito senza garanzie tipo compri oggi paghi tra 6 mesi o tasso interezzi 0 ...... andrei a chiudere subito il conto !

E perchè?

[Special]

Originariamente inviato da dave4mame

o han cambiato il modo di fare banca o c'è qualcosa che non mi torna.

dati alla mano l'euribor a dicembre 2007 era 4,83 (1 mese) o 4,93 (3 mesi).
con 75bp di spread si arriva a 5,58.
come faccia un tasso fisso a essere più basso di un variabile mi sfugge...

Bè, dipende dal periodo di riferimento, cmq ogni tanto è capitato anche a me di vedere l'irs 30 più basso del euribor 3m e 6m (del 1m li ho visti praticamente uguali qualche mese fà)
Cmq i tassi ad oggi sono:

TASSO FISSO
EURIRS aggiornati al 1/7/2008

Scadenze

Tasso

1 anno 5,36%
2 anni 5,31%
3 anni 5,24%
4 anni 5,16%
5 anni 5,08%
6 anni 5,03%
7 anni 5,00%
8 anni 4,99%
9 anni 4,99%
10 anni 4,99%
12 anni 5,01%
15 anni 5,02%
20 anni 5,02%
25 anni 4,96%
30 anni 4,90%
40 anni 4,79%
50 anni 4,72%


TASSO VARIABILE
EURIBOR aggiornati al 1/7/2008

Euribor Euribor
360 365

1 mese 4,45% 4,51%
2 mesi 4,74% 4,80%
3 mesi 4,96% 5,02%
4 mesi 5,00% 5,07%
5 mesi 5,06% 5,13%
6 mesi 5,15% 5,22%
7 mesi 5,18% 5,26%
8 mesi 5,22% 5,30%
9 mesi 5,27% 5,35%
10 mesi 5,32% 5,40%
11 mesi 5,37% 5,44%
12 mesi 5,42% 5,49%

Fonte:
http://mutuionline.24oreborsaonline....servatorio.asp

Originariamente inviato da dave4mame

ecco, bravo.
diciamo che chi ha voluto un variabile con l'euribor al 2,5 perchè il 4,70 fisso "era alto" è stato un lurido ingordo ed è giusto che paghi...

Oddio.. giusto no.. mi spiace cmq per loro.. però molti tassi variabili sono stati in effetti frutto dell'ingordigia...