Problema con spese di condominio

[ChristinaAemiliana]

Ciao a tutti, oggi ho un problema di ripartizione di spese condominiali, vediamo se qualcuno sa aiutarmi!

Nel condominio dove abita mia madre ci sono circa 80-85 appartamenti ma non tutti sono provvisti di box auto: infatti nella costruzione non sono presenti più di 25-30 garage. Non solo, ma questi box sono stati acquistati liberamente senza essere stati abbinati ad alcun appartamento, quindi la situazione è che la maggior parte dei condòmini non possiede il garage, mentre addirittura alcuni ne hanno 2 se non 3, essendo arrivati tra i primi a comprare l'alloggio quando la casa era ancora in costruzione.

Fatta questa premessa, ecco il problema. Da poco sono iniziati i lavori di rifacimento della facciata dell'edificio. Le spese erano state approvate dall'assemblea condominiale e divise secondo le quote millesimali com'è d'uso. Ma all'atto di pagare la prima rata, molte persone si sono accorte che la somma era superiore di qualche decina di euro rispetto a quella stabilita. I più ingenui hanno pensato che ci fosse stato qualche rincaro o qualche aggiunta imprevista, ma i più smaliziati hanno approfondito la questione e hanno scoperto che, senza affatto informare tutti i condòmini della cosa, la divisione delle spese era stata modificata come ora andrò a spiegare.

In pratica, i condòmini che sono anche proprietari di uno o più box si sono recati dall'amministratore sostenendo che, siccome il rifacimento della facciata non c'entrava nulla con i box, che si trovano sotto il piano del cortile condominiale, la ripartizione adottata secondo i millesimi totali fosse errata e li sfavorisse, convincendo infine l'amministratore a rifare le proporzioni e ripartire le spese soltanto in base ai millesimi relativi agli appartamenti, lasciando da parte quelli dei box.

Va da sè che un box "pesa" in millesimi assai meno di un appartamento di uguale metratura, ma ciononostante il provvedimento si è tradotto in uno sconto per i proprietari di box (che ricordo, sono una minoranza) e un rincaro delle quote da pagare per chi il box non ce l'ha. Naturalmente i promotori dell'operazione se ne stavano ben zitti, sperando che nessuno dicesse niente pur vedendo lievitare la quota...

Quindi la mia domanda è: quale delle due ripartizioni è quella corretta? I millesimi relativi ai box devono essere computati, oppure no?

[Bilancino]

I box arricchiscono l'appartamento e fanno parte dei millesimi di propietà. Chi ha 2-3 garage deve avere più millesimi di propietà di chi non ha garage. Se la tabella millesimale esiste prima dell'acquisto dei garage dovrebbe essere rifatta..........


I millesimi sono unici, non esistono millesimi con o senza garage.

[ChristinaAemiliana]

No...la tabella millesimale è giusta e comprende i box. Infatti le spese, in origine, erano state ripartite secondo questa tabella. Sono i proprietari dei box che hanno creato una seconda tabella millesimale "modificata", tenendo conto solo degli appartamenti, sostenendo che i box non c'entrano nulla con la facciata da rifare (perché stanno nel sotterraneo) e pretendendo di usare in questo caso la tabella "modificata" per dividere le spese. In questo modo una persona che ha un appartamento e 3 box paga la stessa cifra di un'altra che ha l'appartamento uguale e nessun box.

Però c'è da dire un'altra cosa, un paio di anni fa è stato rifatto tutto il cortile perché quando pioveva forte i box (che sono sottostanti il cortile, appunto) si allagavano, e in quel frangente abbiamo pagato tutti, anche tutti coloro che non avevano il box...adesso i proprietari dei box sostengono che in quel caso anche chi non aveva il box doveva pagare perché cmq il rifacimento "toccava" il cortile che è di tutti...

[ferste]

Guarda che hai sbagliato "Forum"......dovevi andare su rete4.com!

Vedrai che il giudice Santi Licheri ti sbroglia la faccenda!

[Bilancino]

Originariamente inviato da ChristinaAemiliana
No...la tabella millesimale è giusta e comprende i box. Infatti le spese, in origine, erano state ripartite secondo questa tabella. Sono i proprietari dei box che hanno creato una seconda tabella millesimale "modificata", tenendo conto solo degli appartamenti, sostenendo che i box non c'entrano nulla con la facciata da rifare (perché stanno nel sotterraneo) e pretendendo di usare in questo caso la tabella "modificata" per dividere le spese. In questo modo una persona che ha un appartamento e 3 box paga la stessa cifra di un'altra che ha l'appartamento uguale e nessun box.

Però c'è da dire un'altra cosa, un paio di anni fa è stato rifatto tutto il cortile perché quando pioveva forte i box (che sono sottostanti il cortile, appunto) si allagavano, e in quel frangente abbiamo pagato tutti, anche tutti coloro che non avevano il box...adesso i proprietari dei box sostengono che in quel caso anche chi non aveva il box doveva pagare perché cmq il rifacimento "toccava" il cortile che è di tutti...

Non esistono tabelle differenti. La tabella millesimale è unica e si usa quella e non se ne inventano altre. Qualunque cosa fatta in passato (entro 6 mesi?) con la tabella modificata può essere impugnata.........Sono solo ladroni

Noi avevamo il garage che non faceva parte della facciata ma la tabella era unica e in caso di lavori non centrava il fatto che il garage non faceva parte della facciata...........

Se uno vende un appartamento con garage ci guadagna rispetto a uno senza quindi la tabella millesimale deve essere unica.......

[Gyxx]

Le cose comuni si pagano tutti secondo i millesimi calcolati COMPRENDENDO garage, giardini e lastrici .... come diceva giustamente bilancino (eqquando mi ci trovo in disaccordo ?? )....

... l'unica eccezzione è la spesa x il rifacimento dei lastrici che spetta x 2 terzi al pproprietario del lastrico e per il restante terzo a tutto il condominio ....

quindi i tuoi "simpatici" condomini hanno fregato bellamente .... e il tuo amministratore è un ncompetente (come MOOOLTO spesso accade) ......

... la eventuale diversa ripartizione delle spese di un qualsiasi lavoro è possibile ma DEVE essere approvata all' unanimità dai presenti ad una riunione .... nel caso non si fosse stati avvisati si può ricorrere al giudice di pace e l'amministratore è obbligato a presentare la ricevuta di ritorno della raccomandata con cui ha convocato l'assemblea ....


... si vede che sono appena passato da giramenti simili ???

Noi abbiamo approfittato del fatto x cacciare l'amministratore.

Ciapps

Gyxx

[StefAno Giammarco]

Non v'è dubbio che i lavori alle parti comuni si pagano dividendo per millesimi e come ti ha detto Bilancino non esistono tabelle millesimali con e senza box o quant'altro. Non c'è dubbio che tutti dovevano pagare in quota il cortile come non c'è dubbio che anche in questo caso chi ha più millesimi (box compresi ovviamente) debba pagare in proporzione.

Un consiglio: cambiate amministratore, questo non mi pare competente.

[Bilancino]

Originariamente inviato da Gyxx
.... come diceva giustamente Bilancino (eqquando mi ci trovo in disaccordo ?? )....

Originariamente inviato da StefAno Giammarco
e come ti ha detto Bilancino non esistono tabelle millesimali con e senza box o quant'altro.

Oltre a capire di donne capisco anche di amministrazione condominiale..........certo dopo aver studiato........

Ciao

[ChristinaAemiliana]

Innanzitutto grazie a tutti per il sollecito aiuto!

Il gruppo dei proprietari dei box, in effetti, è proprio costituito da ladroni. Inoltre bisogna anche tener conto della seguente situazione: la casa è vecchia di 35 anni e quasi tutti i proprietari sono ancora le persone che vi comprarono l'appartamento in origine, poco dopo la costruzione. Va da sè che quindi siano quasi tutti persone anziane o come minimo dell'età di mia madre, che aveva tra i 25 e i 30 anni quando si trasferì in questo condominio appena i lavori vennero ultimati. Disgraziatamente tra i proprietari dei box ci sono anche tre-quattro famiglie di persone giovani, che sono i figli dei precedenti proprietari, i quali si sono trasferiti altrove: ecco, questa gente, che quindi ha più o meno la mia età, si sta approfittando dei condòmini più anziani sfornando idee come questa ultima della tabella "modificata", ben sapendo che difficilmente persone di una certa età hanno testa e voglia di reagire...

E' un vero è proprio fenomeno di "bullismo", infatti mia madre e un altro signore anche lui sui 60 anni sono stati derisi e presi a brutte parole da queste persone più giovani, quando hanno provato a parlar loro della questione... Mia madre mi ha raccontato che hanno risposto prendendoli per i fondelli con frasi del tipo: "Andate a denunciarci, ma sapete che dovete portare anche tutti gli articoli di legge di riferimento e motivare bene la cosa? Andate, andate a farvi pelare da un avvocato che tanto non ottenete niente e dovete ancora pagare le spese processuali!"

Peccato che dal giudice di pace non stiano così le cose...ma ormai le persone si sono spaventate e stanno pagando le quote decise dai ladroni, senza protestare...

[Gyxx]

Originariamente inviato da ChristinaAemiliana
Innanzitutto grazie a tutti per il sollecito aiuto!

Il gruppo dei proprietari dei box, in effetti, è proprio costituito da ladroni. Inoltre bisogna anche tener conto della seguente situazione: la casa è vecchia di 35 anni e quasi tutti i proprietari sono ancora le persone che vi comprarono l'appartamento in origine, poco dopo la costruzione. Va da sè che quindi siano quasi tutti persone anziane o come minimo dell'età di mia madre, che aveva tra i 25 e i 30 anni quando si trasferì in questo condominio appena i lavori vennero ultimati. Disgraziatamente tra i proprietari dei box ci sono anche tre-quattro famiglie di persone giovani, che sono i figli dei precedenti proprietari, i quali si sono trasferiti altrove: ecco, questa gente, che quindi ha più o meno la mia età, si sta approfittando dei condòmini più anziani sfornando idee come questa ultima della tabella "modificata", ben sapendo che difficilmente persone di una certa età hanno testa e voglia di reagire...

E' un vero è proprio fenomeno di "bullismo", infatti mia madre e un altro signore anche lui sui 60 anni sono stati derisi e presi a brutte parole da queste persone più giovani, quando hanno provato a parlar loro della questione... Mia madre mi ha raccontato che hanno risposto prendendoli per i fondelli con frasi del tipo: "Andate a denunciarci, ma sapete che dovete portare anche tutti gli articoli di legge di riferimento e motivare bene la cosa? Andate, andate a farvi pelare da un avvocato che tanto non ottenete niente e dovete ancora pagare le spese processuali!"

Peccato che dal giudice di pace non stiano così le cose...ma ormai le persone si sono spaventate e stanno pagando le quote decise dai ladroni, senza protestare...

Cmq anche se hanno pagato puoi andare dal giudice di pace e fateli restituire dopo .... intanto non far pagare tua madre ... sennò le prossime volte è peggio ...

Ciapps

Gyxx

[Bilancino]

Originariamente inviato da ChristinaAemiliana
E' un vero è proprio fenomeno di "bullismo", infatti mia madre e un altro signore anche lui sui 60 anni sono stati derisi e presi a brutte parole da queste persone più giovani, quando hanno provato a parlar loro della questione...

Ti fai dare la delega e alle riunioni vai tu, si fa riferimento a una tabella unica e se rompono LORO vanno dal giudice.........

La vera tebella deve essere firmata da un geometra e può essere usata solo se accettata all'unanimità, in caso di revisione........non ne esistono diverse.

Ciao

[MartiniG.]

Il condominio = proprietà in comune

Ora, a prescindere da quale delle due ripartizioni sia più "giusta", la cosa più sensata è fare un mazzo tanto all'amministratore, un incapace, e comunque qualsiasi iniziativa deve sempre essere approvata dai condomini, esiste la riunione condominiale proprio per quel motivo.

comunque, tanto anch'io in questo periodo ne ho fatto uso, vai qui:
http://www.condominioweb.com/forum/default.asp
apri la discussione e aspetta che si faccia vivo Mario Ardilio, che è l'Admin del forum

ciao

[StefAno Giammarco]

Originariamente inviato da Bilancino
Ti fai dare la delega e alle riunioni vai tu, si fa riferimento a una tabella unica e se rompono LORO vanno dal giudice.........

La vera tebella deve essere firmata da un geometra e può essere usata solo se accettata all'unanimità, in caso di revisione........non ne esistono diverse.

Ciao

Oltr eall'ing. vuo fare anche l'amministratore di immobili?

Comunque io le assemblee condominiali, a causa di un imbecille calzato e vestito, non le sopporto più . Devo assolutamente trovare una casa singola di costro non eccessivo.

[Gyxx]

Originariamente inviato da Bilancino
Ti fai dare la delega e alle riunioni vai tu, si fa riferimento a una tabella unica e se rompono LORO vanno dal giudice.........

La vera tebella deve essere firmata da un geometra e può essere usata solo se accettata all'unanimità, in caso di revisione........non ne esistono diverse.

Ciao

Piccolo addendum x Cristina : ti fai anche accompagnare da un "fine intellettuale" appassionato di Half Life con tenuta consona al gioco ....

[ChristinaAemiliana]

Originariamente inviato da Gyxx
Cmq anche se hanno pagato puoi andare dal giudice di pace e fateli restituire dopo .... intanto non far pagare tua madre ... sennò le prossime volte è peggio ...

Ciapps

Gyxx

Sì, farò proprio così...intanto ha già pagato due rate ma non è tanto per i soldi ma per il principio e l'andazzo che sta prendendo piede grazie a queste operazioni di truffa+intimidazione da parte di queste persone più giovani.

Adesso mi informo bene (sono praticamente certa che nessuna assemblea abbia approvato la variazione della ripartizione, ma voglio esserne sicura) e fatto questo andrò dal giudice di pace. Questa gente deve sbatterci il muso e capire che non sono loro gli unici giovani con la capacità di reagire...

Ah dimenticavo, l'amministratore è un incompetente nel modo più assoluto e ha già rassegnato le dimissioni almeno 10 volte da quando io sono tornata in Italia e lo conosco (5 anni fa) ma, contestualmente alle dimissioni, esibisce ogni volta anche una scena madre fatta di lamentazioni e scuse al limite delle lacrime, e riesce sempre a impietosire i convenuti (ancora una volta, questo accade perché sono quasi tutti anziani ), e quindi è ancora lì...

[ChristinaAemiliana]

Originariamente inviato da Bilancino
Ti fai dare la delega e alle riunioni vai tu, si fa riferimento a una tabella unica e se rompono LORO vanno dal giudice.........

La vera tebella deve essere firmata da un geometra e può essere usata solo se accettata all'unanimità, in caso di revisione........non ne esistono diverse.

Ciao

Allora, ho appena finito di parlare con mia madre al telefono...pare che questi imbroglioni siano andati in giro facendo firmare deleghe alla gente e spacciandole per "documenti dove basta una firmetta...non stia nemmeno a leggere, son scartoffie..."

Non vorrei che avessero ottenuto la maggioranza in questo modo...verificherò stasera...

[Gyxx]

Originariamente inviato da ChristinaAemiliana
Allora, ho appena finito di parlare con mia madre al telefono...pare che questi imbroglioni siano andati in giro facendo firmare deleghe alla gente e spacciandole per "documenti dove basta una firmetta...non stia nemmeno a leggere, son scartoffie..."

Non vorrei che avessero ottenuto la maggioranza in questo modo...verificherò stasera...

Per cambiare la tabella millesimale o roba coma la ripartizione delle spese ci vuole l'unanimità dei presenti ...

... seppoi vuoi stare sul sicuro, fai andare le persone che hanno firmato : così la delega non vale + .....

Ciapps

Gyxx

[vermaccio]

Originariamente inviato da ChristinaAemiliana
No...la tabella millesimale è giusta e comprende i box. Infatti le spese, in origine, erano state ripartite secondo questa tabella. Sono i proprietari dei box che hanno creato una seconda tabella millesimale "modificata", tenendo conto solo degli appartamenti, sostenendo che i box non c'entrano nulla con la facciata da rifare (perché stanno nel sotterraneo) e pretendendo di usare in questo caso la tabella "modificata" per dividere le spese. In questo modo una persona che ha un appartamento e 3 box paga la stessa cifra di un'altra che ha l'appartamento uguale e nessun box.

Ti posso dare il umile contributo dicendoti che:
sono dua anni (DUE!) che nel mio palazzo siamo senza regolamento condominiale e senza tabelle milesimali perchè era un edificio di un ente pubblico e quel @#@@ di notaio al rogito non ha specificato che ci fossero già. sono due anni che litighiamo. immagina tu che riunioni di condominio: litik minacce velate e non, critiche, giuda della situazione che dicono una cosa e votano il contrario....

In questi dua anni mi sono fatto una cultura in merito:

I millessimi (e il regolamento condominiale ahce) è blindato: è legge. Hai presente le tavole di dio sul siani? ecco. di più.
Per approvarle occorre i 75% degli aventi diritto (e arrivare al 75% è già un impresa visto che molti non vengono o si astengono pur di non votare). dopo si ha un mese per contenstare. a meno che ci siano errori macroscopici illegali che cozzano contro il codicecivile (che domina su tutto).
Se ho ben capito voi avete delle tabele milesimali valide. quindi quei cari furbastri proprietari di box devono stare ZITTI ed obedire. Inoltre (sorpresina) per modificare le tabelle millesimali (e il regolamento di condominio, se contiene rtiferimenti ad esse) serve (rullo di tamburi)..tadaaaa...io 100% dei voti. Praticamente impossibile: basta che uno solo non vada all'assemble: tu. questo limite si scavalca solo tramite tribunale (causa civile). e dopo anni e anni e anni enanni..e solo se c'è un motivo fondato. Insomma un giudice darà il permesso di "cancellare2 le tabelle esistenti solo se palasemente errate (tipo: tu paghi il 30% in più di un appartamento identico). altrimenti il giudice non entra nel merito e ti manda ff.
quindi i cari proprietari di box hanno voluto fare i golosi, hanno accettato a suo tempo quelle tabelle..e ora C'HANNO DA PAGARE.

[vermaccio]

Originariamente inviato da Gyxx
Per cambiare la tabella millesimale o roba coma la ripartizione delle spese ci vuole l'unanimità dei presenti ...


Ciapps

Gyxx

No. a me risulta, dalla votazione fata ieri sera dopo 5 ore di liti che serve il 100% deigli inquilini e di questi la maggioranza vince. Ma devono esserci tutti. Se anche uno solo non si presenta..ciccia. Questo serve ad evitare spese infinite perchè la ricostruzione delle tabelle è carissima. E ad evitare modifiche di parte di una minoranza: le tabelle, insomma, non ammettono ignoranza: ci devi pensare quando le voti enon dopo. A meno, ripeto, di errori che violeano il codice civile, cosa che nel caso dei box non sussiste.

[Gyxx]

Originariamente inviato da vermaccio
No. a me risulta, dalla votazione fata ieri sera dopo 5 ore di liti che serve il 100% deigli inquilini e di questi la maggioranza vince. Ma devono esserci tutti. Se anche uno solo non si presenta..ciccia. Questo serve ad evitare spese infinite perchè la ricostruzione delle tabelle è carissima. E ad evitare modifiche di parte di una minoranza: le tabelle, insomma, non ammettono ignoranza: ci devi pensare quando le voti enon dopo. A meno, ripeto, di errori che violeano il codice civile, cosa che nel caso dei box non sussiste.

Ancora meglio allora ....

... cmq io parlavo della ripartizione delle spese condominiali in maniera diversa da quanto spetta x norme di legge (da noi hanno rifatto i lastrici dividendo le spese fra TUTTI i condomini dopo una votazione all' unanimità, x motivi particolari e cmq prima che prendessimo casa , quindi è toccato al precedente proprietario) e non della diversa ripartizione delle tabelle millesimali ....

EDIT : ovviamente mi sono sconfuso a scrivere nel msg precedente , ho pensato ( credo ) bene e scritto confuso

Ciapps

e in gamba e guerreggianti


Gyxx