Prezzi delle case in calo anche del 10%.

[Onisem]

http://www.corriere.it/economia/08_g...ba99c667.shtml

Cala anche la vendita delle nuove abitazioni. I costruttori: speriamo nell'Expo o sarà crisi
Frena il mercato, giù i prezzi delle case
Stabili gli affari solo per gli appartamenti di qualità. «I prezzi dei vecchi immobili in calo anche del 10 per cento»



MILANO - La maggior ricchezza di Milano? Senza dubbio i suoi mattoni. Pietra su pietra un patrimonio inestimabile. Soprattutto dopo che, negli ultimi dieci anni, i prezzi sono andati alle stelle. Ma con l'inizio del 2008 spira aria di gelata immobiliare. Sulla piazza di Milano nel corso del 2007 gli scambi si sono ridotti di pari passo con l'allungamento dei tempi di vendita. Segno che le aspettative di chi compra sono lontane anni luce da quelle di chi vende. Oggi, però, i venditori cominciano a scendere a compromessi.

Svendite immobiliari
Parla chiaro l'iniziativa «Saldi immobiliari» lanciata settimana scorsa da Re/Max Italia. In sostanza, dopo mesi con il cartello «vendesi» sul portone, i proprietari di immobili vengono ricondotti a più miti consigli. E accettano di correggere al ribasso la pretesa economica. Nell'insieme, le catene dell'intermediazione concordano: nel 2008 i prezzi delle case si abbasseranno. Previsioni per nulla scontate visto che gli agenti immobiliari non hanno nessun interesse a dipingere un mercato al ribasso. «Fino a ieri si vendeva qualunque appartamento in tempi brevissimi. Adesso passa l'appartamento di qualità. Per il primo piano vista muro non c'è speranza. Il periodo di vacche magre produrrà una selezione professionale tra gli operatori del settore», avverte Lionella Maggi, presidente Fimaa, collegio agenti d'affari in mediazione della provincia di Milano.

Frenata a una cifra
Di quanto diminuiranno i prezzi? Gabetti parla di un meno tre per cento sulla piazza di Milano e di compravendite in calo del 4 per cento. «Naturalmente si tratta di valori medi. In generale potrà ritenersi soddisfatto chi vedrà il proprio immobile apprezzarsi al pari dell'inflazione», fa il punto Guido Lodigiani, responsabile dell'ufficio studi Gabetti. Più ottimista Tecnocasa. «Per noi il 2008 del mercato immobiliare milanese si chiuderà con prezzi stabili o, nel migliore dei casi, in salita del 2 per cento», si sbilancia Fabiana Megliola dell'ufficio studi. Che spiega: «Il vantaggio del capoluogo lombardo è la presenza della domanda di studenti e trasfertisti». Prevede un mercato a due velocità Claudio Lossa, responsabile del comitato prezzi della Borsa immobiliare della Camera di Commercio: «Le quotazioni degli immobili datati scenderanno anche del 10 per cento. Ma quelle del nuovo non possono andare sotto i 3.500-4.000 euro al metro quadrato. Colpa dell'aumento, tra l'altro, degli oneri di urbanizzazione e finanziari».

Linea Maginot
A meno che qualche impresa messa alle strette dalle banche non cominci a vendere sottocosto. «Il rischio c'è — ammette Lossa — Staremo a vedere ». Dal canto loro i costruttori ostentano tranquillità. «La nostra linea Maginot è l'Expo — constata il presidente di Assimpredil, Claudio De Albertis —. L'esposizione sarebbe una grossa spinta per il mercato. In grado di spazzare via i venti di recessione». E se alla fine vincesse Smirne? «Speriamo che il Comune faccia scattare un piano B per rendere attrattiva Milano», risponde De Albertis.

Piano d'emergenza
Il piano B del Comune sta tutto nel piano di governo del territorio a cui sta lavorando l'assessore all'Urbanistica, Carlo Masseroli. La grande ambizione è far tornare in città i milanesi fuggiti nell'hinterland. Un progetto a cui credono anche i costruttori: a parità di appartamento (e quindi di costi di costruzione) Milano garantisce la possibilità di vendere a prezzi più alti. Tanto alti da alzare i margini sia per gli imprenditori che per i proprietari delle aree. Con il nuovo pgt, poi, dovrebbe passare il principio della perequazione dei diritti volumetrici. Un complicato sistema che porterà al superamento delle destinazioni d'uso e alla creazione di una borsa dei diritti volumetrici. «Il tutto avrà l'effetto di ridurre i prezzi delle aree. E sarà quindi più facile contenere anche i prezzi degli immobili nell'insieme», assicura l'assessore. Che va oltre: «Stiamo lavorando per allargare la perequazione anche ai comuni limitrofi».

Rita Querzé
15 gennaio 2008





Dove sono i fini economisti del forum che "l'immobiliare non cala mai"??

[LightIntoDarkness]

Originariamente inviato da Onisem

<cut>Dove sono i fini economisti del forum che "l'immobiliare non cala mai"??

Occupati a bersi lo scacciabarile che si sta mettendo in atto, fino a quando si creeranno nuovi luoghi comuni da difendere ad oltranza.

Qui se ne parla ormai da anni, ne sono passate di persone che prendevano per il sedere quando si faceva notare la ciclicità della cosa.

[FastFreddy]

Originariamente inviato da Onisem

Dove sono i fini economisti del forum che "l'immobiliare non cala mai"??

Dopo 30 anni di costante aumento dei costi degli immobili (dei quali gli ultimi 10-15 anni sono stati semplicemente folli, dove l'acquisto di una casa è diventato proibitivo) , mi pare fisiologica una flessione.

Comunque sia credo sarà difficile che i prezzi delle case crollino di punto in bianco, quindi rassegnamoci a mutui infiniti per comprarci casa.

[LightIntoDarkness]

Originariamente inviato da FastFreddy

Dopo 30 anni di costante aumento dei costi degli immobili (dei quali gli ultimi 10-15 anni sono stati semplicemente folli, dove l'acquisto di una casa è diventato proibitivo) , <cut>

E la bolla del '93 ce la siamo scordata???
Certo non è comparabile come dimensione a quella che sta per travolgerci, ma bastava e avanzava a non ricadere nell'ignoranza del luogo comune "le case non calano mai"...

[Indy4]

3500-4000 al metro quadro ? ma sono pazzi ?

[Onisem]

Originariamente inviato da LightIntoDarkness

E la bolla del '93 ce la siamo scordata???
Certo non è comparabile come dimensione a quella che sta per travolgerci, ma bastava e avanzava a non ricadere nell'ignoranza del luogo comune "le case non calano mai"...

Luogo comune alimentato dai soliti "esperti", magari con interessi nel settore, che ha mandato e manderà sul lastrico milioni di famiglie che si sono ipotecate la vita per acquistare un bene che poi non solo non si rivaluterà, ma non varrà nemmeno quello che l'hanno pagato. Poi quando gli dici "meglio l'affitto e aspettare", ti senti sempre rispondere che più che pagare 500€ al mese di affitto tanto vale pagare la rata del mutuo. Solo che di rata ora ne pagano magari 800, per 25 anni senza scuse. E con le spese di un immobile di proprietà. Tutti geni.

[FastFreddy]

Originariamente inviato da LightIntoDarkness

E la bolla del '93 ce la siamo scordata???
Certo non è comparabile come dimensione a quella che sta per travolgerci, ma bastava e avanzava a non ricadere nell'ignoranza del luogo comune "le case non calano mai"...

Ci sono stati momenti di calo, ma il trend è sempre stato in crescita. Negli anni 70-80 comprarsi casa non era poi così proibitivo, i miei nonni col cavolo che sarebbero riusciti a comprarsi la casa negli anni '90, figuriamoci negli anni 2000...

Negli anni 80 la mia famiglia col solo stipendio da impiegato di mio padre riusciva a pagare l'affitto e a mandare avanti una famiglia con 2 figli, oggi francamente la vedrei difficile...

Il costo delle case è diminuito ora del 10%, ma negli ultimi 30 anni di quanto è aumentato?

[Redux]

Originariamente inviato da Onisem

Luogo comune alimentato dai soliti "esperti", magari con interessi nel settore, che ha mandato e manderà sul lastrico milioni di famiglie che si sono ipotecate la vita per acquistare un bene che poi non solo non si rivaluterà, ma non varrà nemmeno quello che l'hanno pagato. Poi quando gli dici "meglio l'affitto e aspettare", ti senti sempre rispondere che più che pagare 500€ al mese di affitto tanto vale pagare la rata del mutuo. Solo che di rata ora ne pagano magari 800, per 25 anni senza scuse. E con le spese di un immobile di proprietà. Tutti geni.

Se compro per abitare il fatto che ciò che abito valga il 10% in meno di quel che l'ho pagato non mi rende più povero; tu dici, se aspettavi potevi comprare al 10% in meno quindi saresti stato più ricco; vero, ma se aspettavo non compravo quella casa, ma un'altra. Ma se ho comprato quella casa si suppone che io volessi quella e non un'altra. Senza contare che in attesa del prezzo giusto (adesso il prezzo è giusto o devo aspettare ancora), avrei dovuto pagare un affitto: me lo rendono l'affitto quando compro? oppure è perso?
le povere famiglie italiane sul lastrico ci son finite non perchè le case valgono il 10% in meno, ci son finite perchè non sono state capaci di farsi i conti con il mutuo, e se ci mettono 3 mesi a scegliere se comprare il nintendo o la play station, le scarpe rosse o le scarpe blu, la lavatrice ariston o la rex, per indebitarsi per 100 mila euro al variabile piuttosto che al fisso non ci pensano su nemmeno 10 secondi, si fan consigliare dalla banca!

[sider]

Il mattone resta l'investimento più sicuro.
Normale che i prezzi calino dopo che sono stati ARTIFICIALMENTE GONFIATI dalla bolla speculativa, in concomitanza con il passaggio all'euro.

[evelon]

Sgomeriamo il campo dagli equivoci prima che qualcuno ci cada:


Se si parla di ri-apprezzamento (nuovi prezzi) era ovvio a tutti che sarebbero calati

Se si parla (come in qualche vecchio 3d) della bolla immobiliare che dovrebbe mandare a rotoli l'economia italiana è, appunto, un'enormità.

[cocis]

Originariamente inviato da FastFreddy

Dopo 30 anni di costante aumento dei costi degli immobili (dei quali gli ultimi 10-15 anni sono stati semplicemente folli, dove l'acquisto di una casa è diventato proibitivo) , mi pare fisiologica una flessione.

Comunque sia credo sarà difficile che i prezzi delle case crollino di punto in bianco, quindi rassegnamoci a mutui infiniti per comprarci casa.

o abbassano i prezzi o non vendono + niente..

[cocis]

Originariamente inviato da sider

Il mattone resta l'investimento più sicuro.
Normale che i prezzi calino dopo che sono stati ARTIFICIALMENTE GONFIATI dalla bolla speculativa, in concomitanza con il passaggio all'euro.

il mattone tira sempre ??? non ne sarei così sicuro ..

[Indy4]

si ma mi sembra la vecchia storia dei saldi li gonfiano talmente che anche uno sconto alto è sempre comunque un rialzo rispetto a prima.

[LightIntoDarkness]

Originariamente inviato da sider

Il mattone resta l'investimento più sicuro.
Normale che i prezzi calino dopo che sono stati ARTIFICIALMENTE GONFIATI dalla bolla speculativa, in concomitanza con il passaggio all'euro.

Che sia questo il nuovo luogocomune?

Chi è che ha creato quel mostro di bolla speculativa??
Forse gli stessi che cercano in tutti i modi di convincerti che "tanto il mattone resta l'investimento più sicuro" e fanno le vittime di ciò che loro stessi contribuiscono a creare?

Se si parla di casa per abitare, allora ci sta a un certo punto imbarcarsi nell'impresa, posto che bisogna fare bene i conti per valutare quanto convenga rispetto ad un affito: caro Redux è vero che l'affitto è perso, ma è vero che col mutuo oltre a pagarlo puoi anche tranquillamente perderci, andare in negative equity... senza contare le allegre trovate bancarie tipo "clausola di risoluzione espressa" che sono semplicemente delle robe da delinquenti, a norma di legge.

Se invece si parla di "investimento", mi pare evidente che debba essere remunerativo: il momento e il prezzo al quale si acquista è quindi decisivo.

Riuscire ad inculcare che anche a ridosso dell'esplosione della più grande bolla immobiliare che si sia mai verificata "il mattone resta l'investimento più sicuro" è davvero un lavoro da Houdinì nei cervelli altrui, anestetizzati dai mantra mass-mediatici.

Che pagheranno fino all'ultimo centesimo le vite da nababbi di chi ha attuato tale ingiustizia.

[sider]

Originariamente inviato da LightIntoDarkness

Che sia questo il nuovo luogocomune?

Chi è che ha creato quel mostro di bolla speculativa??
Forse gli stessi che cercano in tutti i modi di convincerti che "tanto il mattone resta l'investimento più sicuro" e fanno le vittime di ciò che loro stessi contribuiscono a creare?

Se si parla di casa per abitare, allora ci sta a un certo punto imbarcarsi nell'impresa, posto che bisogna fare bene i conti per valutare quanto convenga rispetto ad un affito: caro Redux è vero che l'affitto è perso, ma è vero che col mutuo oltre a pagarlo puoi anche tranquillamente perderci, andare in negative equity... senza contare le allegre trovate bancarie tipo "clausola di risoluzione espressa" che sono semplicemente delle robe da delinquenti, a norma di legge.

Se invece si parla di "investimento", mi pare evidente che debba essere remunerativo: il momento e il prezzo al quale si acquista è quindi decisivo.

Riuscire ad inculcare che anche a ridosso dell'esplosione della più grande bolla immobiliare che si sia mai verificata "il mattone resta l'investimento più sicuro" è davvero un lavoro da Houdinì nei cervelli altrui, anestetizzati dai mantra mass-mediatici.

Che pagheranno fino all'ultimo centesimo le vite da nababbi di chi ha attuato tale ingiustizia.

Non è un luogo comune.
Il mattone ha sempre mantenuto il suo valore in relazione all'inflazione.
Solo chi ha comperato poco tempo fa e vende adesso, rischia (forse) di perderci. Ma va inteso come investimento sul lungo periodo, per cui basta aspettare.

[Redux]

Originariamente inviato da LightIntoDarkness

Se si parla di casa per abitare, allora ci sta a un certo punto imbarcarsi nell'impresa, posto che bisogna fare bene i conti per valutare quanto convenga rispetto ad un affito: caro Redux è vero che l'affitto è perso, ma è vero che col mutuo oltre a pagarlo puoi anche tranquillamente perderci, andare in negative equity... senza contare le allegre trovate bancarie tipo "clausola di risoluzione espressa" che sono semplicemente delle robe da delinquenti, a norma di legge.

il concetto di negative equity mi sfugge: me lo spieghi?

[Onisem]

Originariamente inviato da Redux

Se compro per abitare il fatto che ciò che abito valga il 10% in meno di quel che l'ho pagato non mi rende più povero; tu dici, se aspettavi potevi comprare al 10% in meno quindi saresti stato più ricco; vero, ma se aspettavo non compravo quella casa, ma un'altra. Ma se ho comprato quella casa si suppone che io volessi quella e non un'altra. Senza contare che in attesa del prezzo giusto (adesso il prezzo è giusto o devo aspettare ancora), avrei dovuto pagare un affitto: me lo rendono l'affitto quando compro? oppure è perso?
le povere famiglie italiane sul lastrico ci son finite non perchè le case valgono il 10% in meno, ci son finite perchè non sono state capaci di farsi i conti con il mutuo, e se ci mettono 3 mesi a scegliere se comprare il nintendo o la play station, le scarpe rosse o le scarpe blu, la lavatrice ariston o la rex, per indebitarsi per 100 mila euro al variabile piuttosto che al fisso non ci pensano su nemmeno 10 secondi, si fan consigliare dalla banca!

Secondo me uno e l'altro: perchè hanno sbagliato a fare il mutuo a tasso variabile con simili orizzonti temporali. Perchè si sono svenati per comprare immobili a prezzo gonfiato. Sono scese del 10% ora ma devono scendere ancora. Iniziano ad essere qualche decina di migliaia di € in meno, hai voglia a pagarci affitti...

[trallallero]

venduta appena in tempo

[LightIntoDarkness]

Originariamente inviato da Redux

il concetto di negative equity mi sfugge: me lo spieghi?

Riporto questo articolo qui:

Così fan tutti

"Le case non calano mai", "I soldi dell'affitto sono buttati via", "Faccio un mutuo a tasso variabile, così la rata è più bassa, in banca mi hanno assicurato che i tassi non aumenteranno", "Eppoi se le cose si dovessero comunque mettere male, vendo la casa e me ne vado tranquillo in affitto". Quante volte si sentono queste frasi da chi ha appena comprato un immobile, oppure da chi si accinge a farlo. Certamente l'acquisto di una casa meriterebbe dei ragionamenti più approfonditi, specialmente riguardo agli aspetti finanziari dell'operazione, ma spesso non è così. E' più facile uniformarsi al "quello che tutti dicono", al "gregge-pensiero", vox populi vox dei.

Ma non tutti sono d'accordo: il grande economista John Kennet Galbraith, recentemente scomparso, ebbe a dire: "In economia, la maggioranza sbaglia sempre". Il gregge che ragiona per luoghi comuni ha una bassa percezione del rischio e prende le decisioni su basi principalmente emozionali, si trova a competere contro dei professionisti (banche, immobiliaristi d'assalto nel nostro caso) che conoscono molto bene il mercato, hanno a disposizione modelli ed analisi molto sofisticati, sanno gestire al meglio i rischi e prendono le proprie decisioni su basi esclusivamente razionali. Non è difficile indovinare chi vince.

Il mercato immobiliare, specialmente in periodi di bolla come quello attuale, non fa eccezione a tale regola. Cominciamo considerando l'andamento storico dei prezzi degli immobili in Italia: depurati dall'inflazione, essi mostrano un andamento assolutamente ciclico: picco nel 74 calo fino al 78, altro picco nel 82 per poi scendere fino all'86, nuovo top nel 92 e bottom nel 97. In particolare, in termini reali, dal 92 al 97 gli immobili sono calati mediamente del 30%. Ergo: anche le case calano; anche in Italia.

Veniamo alla questione successiva: è molto diffuso il pregiudizio per cui chi va in affitto viene considerato un poveraccio squattrinato rispetto a chi compra casa (anche se lo fa con un mutuo del 100% ed oltre). Come tutti i pregiudizi, anche questo è frutto dell'ignoranza. Spesso infatti chi accende mutui finanziando una parte consistente dell'immobile (> 80%) con scadenze lunghe, non si rende minimamente conto dei rischi che corre, il più pericoloso dei quali è la possibilità di ritrovarsi nel giro di qualche anno in condizione di negative equity, ovvero di patrimonio netto negativo.

La questione è molto semplice, e vale la pena di spiegarla con un esempio: supponiamo che una famiglia acquisti un immobile al prezzo di 180.000 euro finanziando il 100% dell'importo con un mutuo trentennale. Il piano di ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata vada principalmente a coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente: dopo 4 anni, infatti, i nostri mutuatari hanno estinto appena il 7% del loro debito. Supponiamo però che a quella data il valore dell'immobile sia calato del 25% (cosa possibilissima visti i precedenti, e forse anche "ottimistica" considerato il livello dei prezzi attuale): il bilancio della nostra famiglia precipita in rosso di circa 32000 Euro, ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). Negative equity, appunto.

E non si tratta purtroppo di un esercizio contabile astratto: se per un qualsiasi motivo (perdita lavoro, aumento tassi, imprevisto, ecc.) i mutuatari decidono di "vendere ed andare in affitto", non possono farlo, a meno di non trovare quegli ulteriori 32.000 euro (che con spese e penali arrivano subito a 40.000) che servono per estinguere il debito residuo con la banca. Tutto questo dopo aver pagato 4 anni di rate, ovviamente.
Se fossero andati in affitto, le loro attività e passività sarebbero state entrambe zero: meglio zero che - 40.000.

Quindi è vero che "i soldi dell'affitto sono buttati via", ma è anche vero che facendo un mutuo sbagliato fatto al momento sbagliato se ne buttano via molti, ma molti di più.

Se chiedete cos'è il negative equity a chi ha stipulato un mutuo, con ogni probabilità non saprà rispondere: nel passato in Italia infatti c'era una propensione minore all'indebitamento, ed i mutui che finanziavano oltre l'80% del valore dell'immobile erano vietati (normalmente le banche non concedevano più del 60-70%). Per questo il negative equity è ancora pressoché sconosciuto.

Lo conoscono molte bene, però, in Inghilterra, dove fra gli anni 89 e 92 a causa dello scoppio della bolla immobiliare (causato da un notevole aumento dei tassi) quasi due milioni di famiglie si sono ritrovate in negative equity; solo nel 1991 infatti furono oltre 75.000 gli immobili che tornarono di proprietà delle banche. Leggiamo come il Guardian descrive quel periodo:
"Allora [all'inizio degli anni 90] non ci fu solo il negative equity, ma vendite forzate, bancarotte personali ed esecuzioni immobiliari in proporzioni colossali".

Ed ancora: "Il negative equity quando hai un lavoro, significa che la notte non dormi; il negative equity quando sei disoccupato ed i tassi salgono, significa che la casa non è più tua.".

Stesse dinamiche in Giappone negli anni 80, dove si è sviluppata la più colossale bolla immobiliare di tutti i tempi, suggellata dall'introduzione dei mutui a 100 anni (in Italia per adesso siamo a 40, ma già in Spagna è possibile accendere mutui fino a 50 anni).

Ad onor del vero, allora in Giappone ed UK le condizioni erano più estreme rispetto a quelle attuali, soprattutto per quanto riguarda l'andamento dei tassi, ma le dinamiche di mercato mostrano preoccupanti analogie con la situazione presente oggi.

Ed il negative equity comincia a diventare drammaticamente d'attualità anche negli Stati Uniti: un recente articolo apparso su MSN Money, dal titolo significativo: "L'epidemia del negative equity", riporta dai dati molto preoccupanti: nel settembre 2005, circa il 10% dei mutuatari aveva patrimonio netto nullo o negativo, e tale percentuale cresce al 30% fra coloro che hanno acceso o rifinanziato mutui nel 2005. Soltanto nel febbraio 2006, oltre 115.000 immobili sono finiti all'asta per insolvenza dei mutuatari, con un aumento del 68% rispetto ad un anno prima.

Ed il Sidney Herald riporta che anche in Australia la situazione è simile: se chi ha comprato casa alla fine del 2003 con mutui al 90% volesse vendere adesso, considerate le spese di compravendita, finirebbe mediamente in rosso.

Ed anche in Italia i giovani ingenui e sprovveduti che hanno comprato a prezzi folli degli immobili finanziando il 90-100% (ed oltre) dell'importo con mutui di 25-30 anni e più, rigorosamente a tasso variabile, sono numerosi. Senza pensare, senza informarsi, senza ponderare i rischi, senza capire le dinamiche finanziarie dell'operazione, ignorando completamente quanto è successo in passato.

Derek Bok, già Presidente dell'Harvard University, disse una volta: "Se ritieni che il sapere e l'educazione siano costosi, dovresti provare quanto è costosa l'ignoranza". Sante parole.


OTC - Forum Bolla Immobiliare

Questo articolo è coperto da Licenza Creative Commons.

[LightIntoDarkness]

Originariamente inviato da sider

Non è un luogo comune.
Il mattone ha sempre mantenuto il suo valore in relazione all'inflazione.
Solo chi ha comperato poco tempo fa e vende adesso, rischia (forse) di perderci. Ma va inteso come investimento sul lungo periodo, per cui basta aspettare.

Occhio che tutte le valutazioni sulla bolla immobiliare sono ovviamente corrette all'inflazione.
A questo link trovi un sacco di dati, vedi un po' se ti và.