Mi spiegate una cosa sui mutui? Tasso taeg ecc.

[XBOXXARO 1]

leggendo qui

LINK

mi e' sorto un dubbio, io con il mutuo che andro a fare
ho il tasso euribor media mese precedente + spread 0,90 x un mutuo
da 220.000 euro in 30 anni.

in quel articolo si parla anche di taeg, che cosa e?

io pensavo che la rata si calcolasse media tasso + spread
e la banca si prenderebe solo il spread.

qualcuno mi fa un po di chiarezza?


come banca ho la popolare di verona.
secondo voi mi fa bene cosi?

[JoeHurias]

Il T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) rappresenta nel modo più completo ed esatto possibile il costo di un finanziamento, cioè comprende anche tutti costi accessori come per esempio il costo della pratica.

Da come scrivi il tuo mutuo è un tasso variabile Euribor + spread

L'articolo linkato parla della maggiore convenienza di un mutuo a tasso fisso che, anche se inizialmente il tasso è più alto, questo rimane invariato per tutta la durata del mutuo, invece il tasso varabile segue i movimenti dell tasso Euribor di conseguenza ci si sottopone al rischio di un rialzo dei tassi che può essere anche consistente.

Quello riportato dall'articolo è vero, ma fino ad certo punto perchè bisogna considerare il periodo di accensione del mutuo.

In un periodo come l'attuale con un euribor molto basso, sarebbe consigliabile un tasso fisso (come dice l'articolo) perchè i tassi potrebbero anche subire dei rialzi (infatti ci sono già stati i primi segnali di rialzo) mentre in un periodo di tassi alti è preferibile un variabile perchè i tassi potrebbero anche subire un ribasso.

[XBOXXARO 1]

secondo te che mi converrebbe?
variabile o fisso x 220000 in 30 anni?
penso di estinguerlo prima comunque.

io sarei propenso al variabile visto che
nei mesi passati anche se e salito alto
6 anni fa se facevo il fisso fqcendo i conti
ci avrei pagato di piu che aver fatto il variabile

fammi sapere

[JoeHurias]

Originariamente inviato da XBOXXARO 1

secondo te che mi converrebbe?
variabile o fisso x 220000 in 30 anni?
penso di estinguerlo prima comunque.

io sarei propenso al variabile visto che
nei mesi passati anche se e salito alto
6 anni fa se facevo il fisso fqcendo i conti
ci avrei pagato di piu che aver fatto il variabile

fammi sapere

Non è facile dare un consiglio, perchè bisogna prevedere come si muoveranno i tassi da oggi a 30 anni.
Normalmente quando i tassi sono molto bassi come ora e si ottiene un tasso fisso intorno al 5% questo sarebbe consigliato , però bisogna subito mettere in conto un tasso già più alto di circa 3 punti percentuali.

Il tasso variabile fa riferimento all'Euribor + spread oggi l'Euribor a 6 mesi è l'1.51% + 0.90% di spread si ottiene un variabile al 2.4%

Il tasso fisso fa riferimento all'IRS che oggi è al 4.80% quindi già hai un tasso superiore di circa il 2.40%

L'alternativa sarebbe un tasso variabile con copertura CAP, una assicurazione del costo di circa mezzo punto percentuale che ti copre eventuali rialzi oltre una certa soglia.

Qui è spiegato molto bene

http://www.telemutuo.it/culturamutui...variabile.html

Poi mi sono divertito a fare un preventivo on line qui:

http://www.mutui.com/?gclid=CIeAiJfm_JoCFRUFZgodMXt0dA

e questo è il risultato:

BANCA xxxxxxxxxxx
PROTEZIONE CON CAP
Rate € 852,55 (tasso variabile 2,35%)
Spese iniziali Istruttoria: € 750,00 - Perizia: € 300,00
TAEG 2,47% (Indice Sintetico di Costo)
Vantaggi Tasso massimo garantito del 5,50%
Condizioni valide per stipule entro il 31/12/09

---------------

Dici di prevedere di estinguere anticipatamente il tuo mutuo, di solito non è conveniente perchè il piano d'ammortamento prevede che le prima rate siano composte prevalentemente dalla quota interessi, comunque in questo caso, se si è intenzionati ad estinguere il mutuo anticipatamente è preferibile un mutuo con un tasso inferiore perchè con i tassi più bassi il capitale residuo si riduce più in fretta.

Ps:
Considera comunque che non sono un bancario nè un consulente, sono solamente un appassionato di finanza e solamente un operatore del settore può confermarti quello che ti ho scritto.
Saluti.

[Bandit]

mi inserisco anche io in questa discussione "didattica"


ciao a tutti
http://www.mutui.com/?gclid=CIeAiJfm_JoCFRUFZgodMXt0dA
questo sito mi rimanda ad un prestito personale, invece che ad un mutuo, perchè richiedo 10000 euro.
però a quel punto, col prestito personale, il tasso è davvero alto (maggiore del 10%)

[JoeHurias]

Originariamente inviato da Bandit

mi inserisco anche io in questa discussione "didattica"


ciao a tutti
http://www.mutui.com/?gclid=CIeAiJfm_JoCFRUFZgodMXt0dA
questo sito mi rimanda ad un prestito personale, invece che ad un mutuo, perchè richiedo 10000 euro.
però a quel punto, col prestito personale, il tasso è davvero alto (maggiore del 10%)

Il prestito personale è più alto del mutuo però il 10% mi sembra troppo alto.
i tassi variano di molto a seconda della finalità del prestito, per esempio il 10% potrebbe essere giusto se il prestito ha come finalità "Liquidità", mentre per acquistare un'auto nuova i tassi si abbassano fino ad un 6%.

Prova qui per avere un'idea.

http://www.prestitionline.it/

[Bandit]

Originariamente inviato da JoeHurias

Il prestito personale è più alto del mutuo però il 10% mi sembra troppo alto.
i tassi variano di molto a seconda della finalità del prestito, per esempio il 10% potrebbe essere giusto se il prestito ha come finalità "Liquidità", mentre per acquistare un'auto nuova i tassi si abbassano fino ad un 6%.

Prova qui per avere un'idea.

http://www.prestitionline.it/

e si infatti ho scelto proprio liquidità.... ma poi alla fine a loro cosa importa se è per liquidità o per altro: ti devo dare x + interressi, basta, finisce li, perchè fanno la differenziazione?

[XBOXXARO 1]

la mia bancafa riferimento al euribor media mese precedente del euribor a 1 mese,
intendo non estinguerlo prima ma buttando dentro ogni 2/3 anni un 10.000 euro
cosi da abbassare la rata o ridurre il tempo.
saro testardo ma il fisso ora nn mi piaace non mi e piaciuto nemmeno 6 anni fa,
figuriamoci ora, e poi io la penso cosi dimmi se secondo te e' un ragionamento errato.

i tassi andranno su tra circa 1/1,5 ann1 e non di colpo
dunque se faccio il conto che per un anno e mezzo avro un
tasso quasi sempre sotto il 2% finito allora torno allo stesso
ragionamento che ho fatto 6 anni fa, sbaglio?
poi prima che il tasso vada su al 5/6% come dicembre/novembre
penso che qualcuno intervega onde evitare il patatrack che e' successo, sbaglio ancora?

al ,massimo faccio una ass. che copre il salire dei tassi magari limitandone la
sogliamassima al max 4% perche fissarla oltre a 5% secondo me e' inutile tanto fara fatica a restare sopra quella cifra x anni e anni, sbaglio?

Se qualcuno puo dirmi se i miei ragionamenti sono errati sarei contento.

ciao

[JoeHurias]

Originariamente inviato da XBOXXARO 1

la mia bancafa riferimento al euribor media mese precedente del euribor a 1 mese,
intendo non estinguerlo prima ma buttando dentro ogni 2/3 anni un 10.000 euro
cosi da abbassare la rata o ridurre il tempo.
saro testardo ma il fisso ora nn mi piaace non mi e piaciuto nemmeno 6 anni fa,
figuriamoci ora, e poi io la penso cosi dimmi se secondo te e' un ragionamento errato.

i tassi andranno su tra circa 1/1,5 ann1 e non di colpo
dunque se faccio il conto che per un anno e mezzo avro un
tasso quasi sempre sotto il 2% finito allora torno allo stesso
ragionamento che ho fatto 6 anni fa, sbaglio?
poi prima che il tasso vada su al 5/6% come dicembre/novembre
penso che qualcuno intervega onde evitare il patatrack che e' successo, sbaglio ancora?

al ,massimo faccio una ass. che copre il salire dei tassi magari limitandone la
sogliamassima al max 4% perche fissarla oltre a 5% secondo me e' inutile tanto fara fatica a restare sopra quella cifra x anni e anni, sbaglio?

Se qualcuno puo dirmi se i miei ragionamenti sono errati sarei contento.

ciao

Certo fare un fisso già con un tasso più alto di oltre 2 punti, non è allettante. Il tuo discorso non fa una grinza ma ci sono dei SE.

Sarà vero che i tassi per un paio d'anni rimarranno stabili?

Nessuno lo può dire, ma secondo me sono destinati a salire perchè oggi il rischio non viene remunerato in maniera adeguata.
Mi spiego meglio, gli Stati hanno certamente interesse a tenere i tassi bassi, però per salvare le banche e per fronteggiare la crisi si sono indebitati in maniera elevata e normalmente più uno Stato è indebitato più gli investitori pretendono una remunerazione più adeguata al rischio.

Un'altro motivo è un aumento molto probabile dell'inflazione perchè gli Stati, stampando nuova carta moneta, hanno aumentato di molto la massa monetaria in circolazione e questa è direttamente proporzionale all'inflazione oltre all'aumento dei costi delle materie prime.

Non altro SE è l'assicurazione sui tassi.

Dovrai stipularla prima che salgano, altrimenti dopo saliti non te la fa nessuno inoltre credo fissare il tetto massimo al 4% sia molto onerosa.

Quindi un tasso variabile con copertura dei tassi credo sia la migliore scelta, parlane con bancario di fiducia, l'importante è presentarsi informati e vedo che oramai una buona base l'hai acquisita.

[XBOXXARO 1]

ciao
dici che costa una fortuna un tetto max del 4%,
ma a sto punto vale la pena farla al 5%?
i tassi non sono mai stati alti sopra al 5% X piu
di un certo periodo e allora tanto non farla,
comunque appena vado in banca ti faccio
sapere che cosa mi consigliano loro

[JoeHurias]

Originariamente inviato da XBOXXARO 1

ciao
dici che costa una fortuna un tetto max del 4%,
ma a sto punto vale la pena farla al 5%?
i tassi non sono mai stati alti sopra al 5% X piu
di un certo periodo e allora tanto non farla,
comunque appena vado in banca ti faccio
sapere che cosa mi consigliano loro

Senti cosa ti consigliano.
L'Euribor dal 1999 ad oggi ha toccato come massimo il 5% circa a ottobre del 2008.
Non lo so di preciso quanto possa costare una copertura fino al 4%, bisognerebbe sapere di preciso la differenza per poter decidere in merito.

Cmq 30 anni sono lunghi...................... certo ai tempi della Lira i tassi viaggiavano intorno al 14%, ma con l'Euro a quei livelli non ci si tornerà più.

[scindypaul]

30 anni = tasso fisso! ti metti al sicuro! e poi oggi spunti un buon tasso. tieni conto che tra 10-15 anni il peso della rata non lo sentirai + tanto. Cioè spendere 500 euro oggi ha un peso, spenderli tra 15 anni... probabilmente peserà molto meno... pensa ad un milione di lire 15 anni fa... era uno stipendio!

il variabile da oggi può SOLO SALIRE essendo al minimo storico.

un consiglio: MAI ESTINGUERE UN MUTUO, così lungo poi...
brevemente: tu i primi anni non fai altro che ripagare gli interessi, cioè mettiamo caso che paghi 500 euro al mese? 400 euro sono interessi e 100 euro vanno a diminuire il debito di 200mila euro che hai fatto. verso la fine del mutuo succede il contrario. Quindi in realtà se estingui il mutuo a metà è come se hai pagato un tasso del 15% o giu di li... mentre dal 15esimo anno in poi è come avere dei soldi in prestito al 1%...
te la sto molto banalizzando ma è così!

[XBOXXARO 1]

ma un tasso fisso ora lo becco al 4 e passa + spread, cioè circa 5%,...
sbaglio?
http://img190.imageshack.us/i/57925058.tif/

non ce la farei mai cosi,

anche se andasse x un anno cosi sotto al 2% e poi a salire
pagherei sempre meno, sbaglio??? e poi pagherei quasi il doppio......

[JoeHurias]

Originariamente inviato da XBOXXARO 1

ma un tasso fisso ora lo becco al 4 e passa + spread, cioè circa 5%,...
sbaglio?
http://img190.imageshack.us/i/57925058.tif/

non ce la farei mai cosi,

anche se andasse x un anno cosi sotto al 2% e poi a salire
pagherei sempre meno, sbaglio??? e poi pagherei quasi il doppio......

Qui si parla di una promozione di una banca (dovrebbe essere MPS) di un mutuo con CAP

http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=21575077&postcount=34

E per leggere tutto il 3d (un po lungotto, ma interessante) il link è questo:

http://www.finanzaonline.com/forum/s....php?t=1064771

Integro:

Questi interventi su finanzaonline dovrebbero darti tutte le risposte, anche perchè tratta il problema della probabile estinzione anticipata del mutuo.


Citazione: post n. 101

fissiamo delle condizioni ipotetiche (molto opinabili e utili solo per capire il concetto, ma comunque non scartabili a priori):
- per 3 anni l'euribor rimane talmente basso da determinare un tasso applicato del 2.5%.
- al termine dei 3 anni l'euribor schizza istantanemente al rialzo (condizione limite fissata tanto per semplificare i calcoli) tanto da determinare un tasso applicato (cap) del 5.5%.
confrontiamo come si comporta la rata nei 2 casi distinti..
A) se mi faccio un qualsivoglia fisso al TAN del 5.2%;
B) se mi faccio il variabile col CAP.
170.000€ x 30AA:
A) rata mensile di 933€, e analizzando il piano di amm.to al termine dei 3AA ho ancora €162,349.73 di capitale residuo da restituire..
B) rata mensile di 671€, e analizzando il piano di amm.to al termine dei 3AA ho ancora €158,141.82 di capitale residuo da restituire..

ma come?!...con variabile in 3 anni, nonostante io pago più di 250€ al mese in meno del fisso, alla fine mi ritrovo, oltretutto, ad aver "scontato" più capitale???...proprio così!....è l'impietosa matematica di un tasso di interesse basso applicato su un importo residuo ancora "agli albori" del mutuo!

vediamo adesso come si comportano i 2 piani di ammotamento distinti per i restanti 27AA; uno col cap. res. di 162.000 col tasso al 5.2 e l'altro con 158.000 col 5.5...
scopriamo una cosa altrettanto "allettante"..
stesso importo di rata mensile!!!

allora qual'è il vantaggio?
tutto quello che non ho pagato per 3 anni!
933-671= 262€/mese x 36 mesi = 9.400€!
con i quali o ci faccio le mie vacanze per i tre anni pagate dal mio amico euribor o li posso reinvestire nel mutuo facendo una estinzione parziale che mi riduce la durata o mi abbassa ulteriormente l'importo della rata.

inoltre notare bene che nell'ipotesi considerata abbiamo sacrificato l'euribor ai massimi valori senza minimamente considerare nei 27 anni del protrarsi del mutuo la benchè minima ridiscesa sotto il TAN del 5.5%.

ecco perchè per chi crede un un periodo più o meno lungo di euribor ai minimi deve assolutamente essere cosciente che il variabile premia sul fisso anche se dovesse in futuro salire così tanto da sorpassare il fisso che oggi si rinuncerebbe a stipulare in nome della suddetta teoria..

naturalmente è una teoria che vale solo per chi crede nel variabile perchè, appunto....la rafforza.

...
Risposta:

Tanduri ti ringrazio molto, a questo punto credo che mia figla opterà per il variabile CAP magari del MPS ancora non ha trovato altre banche per fare un confronto, comunque credo che non ci sia un divario grandissimo tra banche, le cifre che hai postato tornano ho provato anch'io ha fare delle simulazioni tra TF e TV.
Cosa ne pensi delle assicurazioni che ti fanno stipulare con le CAP le hai già messe in preventivo nei conteggi che fai? poi leggendo il FOL ho letto di valutare se vengono stipulate per la persona invece che per l'immobile, se ho capito bene, per la persona uno si ritroverebbe a scadenza un piano di accumulo di capitale, però dico io, non avrebbe nessuna protezione sulla casa in caso di evento accidentale?

[XBOXXARO 1]

Ciao,
allora pensandoci secondo l'articolo letto velocemente,
io avendo surrogato ci ho perso, spiego:

gli interessi si pagano all'inizio, dunque in banca vecchia ne ho pagati parecchi in 6 anni, pero li avevo un tasso minimo di 3 %, spread al 1,2% e un tasso
riferito a un euribor 6 mesi che pero si aggiornava ogni 3 mesi (una cosa
strana che fa quella banca). Mi avrebbero proposto di togliere il tasso minimo
e di portare lo spread a 1%, ma io ho rifiutato.

invece in quella nuova ho tasso euribor media mese precedente riferito
al euribor 1 mese, spread 0.75.

dando un occhiata veloce all'ultima rata con la banca vecchia ho quota capitale
TOT 591 e interessi TOT 201 e guardando il prospetto del nuovo mutuo ho quota capitale TOT 592 e interessi TOT 108 nella prima rata, questo significa che se rimanevo li facevo un affare? la rata di riferimento della banca vecchia era con tasso al 3% mentre quella della banca nuova al 1,68.

da dire che lo ho allungato di un anno giusto cioe me ne mancavano 9 e ho fatto 10.

Ormai quel che e' fatto e' fatto ma tanto per sapere se queste cose
che lo stato ti lascia fare invogliandoti con il costo zero x il cliente
sono solo fregature o ci si guadagna veramente.

[JoeHurias]

Originariamente inviato da XBOXXARO 1

Ciao,
allora pensandoci secondo l'articolo letto velocemente,
io avendo surrogato ci ho perso, spiego:

gli interessi si pagano all'inizio, dunque in banca vecchia ne ho pagati parecchi in 6 anni, pero li avevo un tasso minimo di 3 %, spread al 1,2% e un tasso
riferito a un euribor 6 mesi che pero si aggiornava ogni 3 mesi (una cosa
strana che fa quella banca). Mi avrebbero proposto di togliere il tasso minimo
e di portare lo spread a 1%, ma io ho rifiutato.

invece in quella nuova ho tasso euribor media mese precedente riferito
al euribor 1 mese, spread 0.75.

dando un occhiata veloce all'ultima rata con la banca vecchia ho quota capitale
TOT 591 e interessi TOT 201 e guardando il prospetto del nuovo mutuo ho quota capitale TOT 592 e interessi TOT 108 nella prima rata, questo significa che se rimanevo li facevo un affare? la rata di riferimento della banca vecchia era con tasso al 3% mentre quella della banca nuova al 1,68.

da dire che lo ho allungato di un anno giusto cioe me ne mancavano 9 e ho fatto 10.

Ormai quel che e' fatto e' fatto ma tanto per sapere se queste cose
che lo stato ti lascia fare invogliandoti con il costo zero x il cliente
sono solo fregature o ci si guadagna veramente.

Non è detto che tu ci abbia perso con la surroga e non è facile neanche fare i conti così senza i piani d'ammortamento dei 2 mutui.

Ad occhio, sembrerebbe che ci hai guadagnato, considerando che i tassi del secondo mutuo sono più bassi, ma ripeto non è facile fare i conti, considerando che c'è anche la variabile di un anno in più di durata.

Ci vorrebbero i 2 piani d'ammortamento ed un professionista del settore.