comprare casa - stavolta tocca a me chiedere

[dave4mame]

aapprofittando dell'enorme calo del prezzo degli immobili...
BWAAUAAUAUAAAHAHA! scusate, non ho resistito.

va beh, ricomincio
avendo ormai deciso di sbragare in modo indegno sul budget, mi sono rimesso alla ricerca e ho cominciato a postare richieste sui vari siti immobiliari.

ora, per un caso fortuito, sono riuscito, a partire dalle foto, a trovare la casa in vendita.

avrei ovviamente intenzione di contattare il privato bypassando bellamente l'agenzia; ma non credo sia così facile.
per quanto riguarda me credo proprio che non possano dire "beh"; ma il venditore senz'altro avrà firmato un mandato con alcune clausole.
qualcuno sa esattamente come funziona?

[:dissident:]

Se il venditore ha dato la casa in esclusiva ad un'agenzia, fino a che non scade il mandato non puo' venderla se non tramite loro. Se invece non c'e' l'esclusiva non dovrebbero esserci problemi.

[RiccardoS]

in genere le agenzie non chiedono l'esclusiva, tranne quelle in franchising, come tecnocaz e sorelle.
in ogni caso, la penale in genere è più o meno pari all'importo della commissione (con tecnocaz, qui da me stiamo sul 4% la commissione e 3,9% la penale, però c'è molta libertà... dipende tutto dal titolare dell'agenzia*): nel caso il venditore fosse legato da un'esclusiva di questo tipo, potreste mettervi d'accordo e pagare un 2% a testa, oppure aspettate che scada il mandato, se non c'è fretta di acquistare.


* es.: io ho provato con tecnocaz per 6 mesi, 4% inderogabile... scaduto il mandato, dopo varie insistenze da parte loro (non ho alcuna fretta di vendere) ho detto ok, io rinnovo, ma abbassate la percentuale e la penale al 2% e non ne hanno voluto sapere;
mesi dopo mi ha contattato una loro sorella (tecnor&t&) ed ho subito messo in chiaro che gli affidavo la vendita alle MIE condizioni: esclusiva ok, ma penale di 1000€.

[dave4mame]

doppio

[dave4mame]

Originariamente inviato da :dissident:

Se il venditore ha dato la casa in esclusiva ad un'agenzia, fino a che non scade il mandato non puo' venderla se non tramite loro. Se invece non c'e' l'esclusiva non dovrebbero esserci problemi.

e questo è la posizione, cui, a logica, ero arrivato anche io.
ho però un paio di dubbi.

diciamo che il mediatore fa vedere a tizio la casa di caio.
a tizio la casa piace , contatta caio e gli propone di accordarsi separatamente.
questi aspetta tranquillamente che scada il mandato, non lo rinnova e ambedue risparmiano il 3% di commissione (o quel che si è concordato)

a me sembra francamente strano che l'immobiliarista si faccia infinocchiare così.

la seconda ipotesi, meno "disonesta" è quella che mi riguarda.
tizio vuole vendere e da mandato esclusovo all'immobiliare, caio lo viene a sapere (magari sbirciando le foto esposte in agenzia...) e gli propone una transazione diretta.
tizio deve per forza aspettare la scadenza del mandato per procedere per conto suo?


insomma, quel che voglio dire... alla fine mi sembra davvero troppo semplice "infinocchiare" l'intermediario

[RiccardoS]

nel caso che stai dicendo ora, tizio viene a conoscere dell'esistenza della casa dal mediatore: in quel caso, credo che il mediatore faccia firmare fin dall'inizio un documento che lo lega a sè.

quello che dicevi nel post di apertura è diverso: tu sei riuscito a risalire alla casa dalla semplice pubblicità, perciò il mediatore non ti conosce.

[dave4mame]

Originariamente inviato da RiccardoS

nel caso che stai dicendo ora, tizio viene a conoscere dell'esistenza della casa dal mediatore: in quel caso, credo che il mediatore faccia firmare fin dall'inizio un documento che lo lega a sè.

quello che dicevi nel post di apertura è diverso: tu sei riuscito a risalire alla casa dalla semplice pubblicità, perciò il mediatore non ti conosce.

diciamo che le foto mi sono arrivate tramite un mailer che, automaticamente, indirizza le proposte che si confanno alle richieste.
io in agenzia non ci ho mai messo piede, non ho mai parlato con il titolare.

però ho fatto l'idiozia di iscrivermi alla mailing list con la mail aziendale, da cui si risale facilmente al mio nome/cognome.

[filo_finanz]

Originariamente inviato da dave4mame

insomma, quel che voglio dire... alla fine mi sembra davvero troppo semplice "infinocchiare" l'intermediario

ciao a tutti. l'intermediario può chiedere l'esclusiva solo per la durata del mandato, altrimenti una volta che il proprietario firma la prima volta si ritrova con l'esclusiva per sempre (o almeno finchè non ha venduto la casa)

[:dissident:]

Originariamente inviato da dave4mame

e questo è la posizione, cui, a logica, ero arrivato anche io.
ho però un paio di dubbi.

diciamo che il mediatore fa vedere a tizio la casa di caio.
a tizio la casa piace , contatta caio e gli propone di accordarsi separatamente.
questi aspetta tranquillamente che scada il mandato, non lo rinnova e ambedue risparmiano il 3% di commissione (o quel che si è concordato)

a me sembra francamente strano che l'immobiliarista si faccia infinocchiare così.

la seconda ipotesi, meno "disonesta" è quella che mi riguarda.
tizio vuole vendere e da mandato esclusovo all'immobiliare, caio lo viene a sapere (magari sbirciando le foto esposte in agenzia...) e gli propone una transazione diretta.
tizio deve per forza aspettare la scadenza del mandato per procedere per conto suo?


insomma, quel che voglio dire... alla fine mi sembra davvero troppo semplice "infinocchiare" l'intermediario

Semplice e' relativo: a volte perdere anche solo 2/3 mesi per far terminare il mandatp e' potenzialmente una grossa rogna perche' in parallelo c'e' un'altra compravendita..Cmq a mandato concluso non dovrebbero esserci problemi, QUI forse puoi trovare qualche informazione che ti interessa

[superkoala]

Originariamente inviato da RiccardoS

nel caso che stai dicendo ora, tizio viene a conoscere dell'esistenza della casa dal mediatore: in quel caso, credo che il mediatore faccia firmare fin dall'inizio un documento che lo lega a sè.

Sicuro??? Non mi pare che tizio (l'eventuale acquirente) sia obbligato a firmare nulla!!!

[filo_finanz]

Originariamente inviato da superkoala

Sicuro??? Non mi pare che tizio (l'eventuale acquirente) sia obbligato a firmare nulla!!!

semplicemente al momento in cui firmi la proposta di acquisto firmi anche il pagamento dell'intermediazione (e quindi ti leghi contrattualmente)

[superkoala]

Originariamente inviato da filo_finanz

semplicemente al momento in cui firmi la proposta di acquisto firmi anche il pagamento dell'intermediazione (e quindi ti leghi contrattualmente)

Ah, beh, se firmi la proposta d'acquisto tramite l'agenzia è chiaro!!!

[Aquileia]

Perchè cercate sempre di fare i furbetti???
L'agenzia potrebbe anche non avere l'incarico in esclusiva ma ha comunque diritto alla mediazione se la vendita viene conclusa grazie al proprio intervento.
Se l'agenzia "sospetta" una tentativo fraudolento di un probabile acquirente, ha diversi mezzi a sua disposizione per arrivare alla mediazione, addiorittura basta l'agenda appuntamenti del giorno in cui il "furbetto" ha preso appuntamento con l'agente, il giudice fa pagare la mediazione. Punto.

Poi, un'altra cosa, se io sono un venditore e mi si presenta un'acquirente dicendo che vuole scavalcare l'agenzia, lo considero disonesto e credo che possa tentare di fregare anche me durante la transazione quindi lo metto alla porta e chiamo l'agenzia.
Questo è quello che fa un venditore onesto (la maggioranza...).

[dave4mame]

Originariamente inviato da Aquileia

Perchè cercate sempre di fare i furbetti???
L'agenzia potrebbe anche non avere l'incarico in esclusiva ma ha comunque diritto alla mediazione se la vendita viene conclusa grazie al proprio intervento.
Se l'agenzia "sospetta" una tentativo fraudolento di un probabile acquirente, ha diversi mezzi a sua disposizione per arrivare alla mediazione, addiorittura basta l'agenda appuntamenti del giorno in cui il "furbetto" ha preso appuntamento con l'agente, il giudice fa pagare la mediazione. Punto.

Poi, un'altra cosa, se io sono un venditore e mi si presenta un'acquirente dicendo che vuole scavalcare l'agenzia, lo considero disonesto e credo che possa tentare di fregare anche me durante la transazione quindi lo metto alla porta e chiamo l'agenzia.
Questo è quello che fa un venditore onesto (la maggioranza...).

ti sfugge un piccolissimo particolare.
io non solo non ho firmato alcun foglio visita; non ho neppure preso un appuntamento (per la dimostrazione del quale non basta certo mostrare un'agenda... )
io ho ricevuto delle foto da un intermediario che non ho contattato personalmente; mi ha spedito delle foto di sua iniziativa.

dal venditore non so... ma da me di sicuro han ben poco da rivalersi.
adesso stai a vedere che se vedo una foto nella loro vetrina, risulta che mi hanno fatto servizio di mediazione...

[Aquileia]

Originariamente inviato da dave4mame

ti sfugge un piccolissimo particolare.
io non solo non ho firmato alcun foglio visita; non ho neppure preso un appuntamento (per la dimostrazione del quale non basta certo mostrare un'agenda... )
io ho ricevuto delle foto da un intermediario che non ho contattato personalmente; mi ha spedito delle foto di sua iniziativa.
dal venditore non so... ma da me di sicuro han ben poco da rivalersi.
adesso stai a vedere che se vedo una foto nella loro vetrina, risulta che mi hanno fatto servizio di mediazione...

Fai pure, ma con il rischio che l'agenzia nel frattempo venda a un'altro. Evidentemente non è la casa adatta a te, la casa dei sogni, perchè se così fosse credo che un 3% per un'acquisto pulito, certo e certificato non sarebbe un costo così proibitivo.

[:dissident:]

Originariamente inviato da Aquileia

Perchè cercate sempre di fare i furbetti???
L'agenzia potrebbe anche non avere l'incarico in esclusiva ma ha comunque diritto alla mediazione se la vendita viene conclusa grazie al proprio intervento.
Se l'agenzia "sospetta" una tentativo fraudolento di un probabile acquirente, ha diversi mezzi a sua disposizione per arrivare alla mediazione, addiorittura basta l'agenda appuntamenti del giorno in cui il "furbetto" ha preso appuntamento con l'agente, il giudice fa pagare la mediazione. Punto.

Poi, un'altra cosa, se io sono un venditore e mi si presenta un'acquirente dicendo che vuole scavalcare l'agenzia, lo considero disonesto e credo che possa tentare di fregare anche me durante la transazione quindi lo metto alla porta e chiamo l'agenzia.
Questo è quello che fa un venditore onesto (la maggioranza...).

Perche' le agenzie cercano sempre di fae le furbette
Se ti prendi la briga di leggerti l'articolo che ho linkato, vedrai per quali ragioni

[Aquileia]

Originariamente inviato da :dissident:

Perche' le agenzie cercano sempre di fae le furbette
Se ti prendi la briga di leggerti l'articolo che ho linkato, vedrai per quali ragioni

Roba vecchia di anni luce, già superata dalla nuova modilistica.

[:dissident:]

Originariamente inviato da Aquileia

Roba vecchia di anni luce, già superata dalla nuova modilistica.

A parte che gli anni luce sono misura di spazio e non di tempo
Dimmi un po', come e' cambiata la legislazione in materia?

[Aquileia]

Oggi la legislazione è molto chiara.
Le clausole vessatorie sono state di fatto eliminate, il venditore è libero di scegliere se dare l'esclusiva, la durata dell'incarico, la provvigione, eventuali spese ecc... ecc...

Dimmi un po te adesso, dove sarebbe la furberia dell'agenzia??

[:dissident:]

Limitare il piu' possibile la liberta' del venditore a proprio uso, evidentemente.
Del resto aspettare la scadenza di un mandato di esclusiva di una casa NON e' fare i furbetti, ne' illegale, quindi chi ha usato il termine a sproposito per primo sei stato tu