Aste immobiliari fallimentari

[+Benito+]

Sono molto attratto da un'annuncio di un'asta giudiziaria che ho trovato sul giornale. Ho già contattato il tribunale e visionato l'immobile.
Ora, però, vorrei avere zero dubbi sui costi del tutto.
L'asta si svolgerà con la nuova legge.
In pratica, correggetemi se sbaglio, entro il termine va presentata una busta chiusa con indicazione del solo mio nominativo, del notaio delegato (indicato nell'inserizione dell'asta) e della data dell'asta. All'interno, un assegno circolare con il 10% della base d'asta e la mia offerta economica.
A questo punto, se l'offerta è unica e superiore del 20% della base d'asta, vinco. Se è unica e inferiore al 120% il creditore può a sua discrezione vendere o dichiarare nulla l'asta, se ci sono più offerte si indice, a discrezione del singolo partecipante, l'asta.
Il vincitore dovrà entro 60 giorni pagare il saldo tolta la caparra, con in aggiunta le spese del notaio.

E' corretto?

Dubbi:

Il notaio quanto si fa pagare di solito? è a tariffa fissa, a scaglioni o in percentuale?
Eventuali ipoteche o servitù gravanti sull'immobile che fine fanno? Ho letto che nella sentenza di trasferimento di proprietà il giudice dichiara nulle tutte queste cose ma mi sembra molto strano.
Sono necessari requisiti o garanzie particolari per presentarsi come offerente?
Consigli da chi frequenta tribunali e aste giudiziarie.

[dave4mame]

non conosco la nuova normativa (anzi se la reperisci e la li linki mi fai un favore ), però la cancellazione dei gravami pendenti sull'immobile (ipoteca in testa) è praticamente certa; non altrettanto lo sfratto esecutivo nel caso l'immobile sia abitato).

[+Benito+]

Originariamente inviato da dave4mame

non conosco la nuova normativa (anzi se la reperisci e la li linki mi fai un favore ), però la cancellazione dei gravami pendenti sull'immobile (ipoteca in testa) è praticamente certa; non altrettanto lo sfratto esecutivo nel caso l'immobile sia abitato).

ho chiamato lo studio notarile che ha la delega e mi hanno spiegato qualcosa.
Intanto l'asta è senza incanto con nuova legge.
Le spese sono quantificate in €700 per le pratiche più l'imposta di trascrizione, mi pare si chiami così, che è nella percentuale del 10% dell'offerta che risulta vincente. Eventualmente usufruendo delle agevolazioni prima casa (ma difficilmente riuscirei, dovrei prenderci la residenza per 5 anni minimo) sarebbe ridotta al 3%.
Ogni sorta di ipoteca o altro che gravi sulla proprietà precedente è automaticamente annullato, ed eventuali creditori possono fare ulteriormente rivalsa solo sul precedente proprietario.
Al momento lo stabile, che ho visionato, è vuoto, un po' lurido ma vuoto. Rimangono solo delle cose in cantina che il giudice ordinerà vengano rimosse.
Eventualmente ci fossero degli occupanti, il giudice ordinerà l'immediato sgombero esecutivo con effetto immediato.
L'offerta deve avvenire mediante presentazione di busta chiusa al notaio delegato, con scritto nome cognome mio dell'offerente, del notaio delegato e la data della vendita.
All'interno, un modulo che fornisce il tribunale con marca da bollo da 14 e rotti euro che in pratica va compilato con i propri dati, il valore economico dell'offerta e gli estremi dell'asta; inoltre un assegno pari al 10% della propria offerta.
Se si perde, l'intero importo viene restituito immediatamente.
Se si vince, si hanno 60 giorni di tempo per saldare.
L'aggiudicazione non è immediata, ma ci vogliono 6-7 mesi (vai a capire queste puttanate nell'era dei computer, e i notai pigliano anche un fracasso di miliardi).
Adesso ho un dubbio perchè non ho trovato riscontro riguardo il 10% di imposta, bensì ho trovato il 7%.
Comunque mamma mia, a chiedere informazioni agli studi notarili sembra che gli dai fastidio, ma che vadano un po' a dar via il posteriore.
Ah, ultima cosa, ho chiesto se c'è l'attestato di certificazione enrgetica e la 46/90, sulla seconda non mi hanno nemmeno risposto, sull'ACE, obbligatorio, mi ha detto che sarà predisposto ma che non essendo ancora il vincitore non psso vederlo. Ma se è un documento che serve ad informare il compratore sulle qualità energetiche di quello che compra, cosa serve darglielo dopo che ha comprato? sono dei cialtroni incompetenti, è chiaro.

[+Benito+]

http://www.asnodim.com/tariffe/Impos...0di%20asta.PDF

questo documento chiarisce che le imposte sono nella misura del

7% imposta di registro
2% ipotecaria
1% catastale

Inoltre, ma non mi è chiaro se valga per tutti i tribunali, c'è una tassa di voltura di 90€ e un'imposta di bollo di 230€
Quindi oltre al prezzo d'asta, +10%+320€+spese tecniche (nel mio caso mi è stato detto 700€)

Se uno vince un'asta a 100.000€ ridendo e scherzando ne spende 11.000 in più, in pratica un'autovettura.


Insomma, è una ladrata da paura in cui uno che lavora, oltre pagare le tasse sul suo stipendio, spende i soldi e ci paga un altro 10-12% di tasse.
Bello eh?
Una vera presa per il culo, fortuna che le aste sono un mezzo per acquistare beni ad un prezzo inferiore a quello di mercato...

[dave4mame]

Originariamente inviato da +Benito+

http://www.asnodim.com/tariffe/Impos...0di%20asta.PDF

questo documento chiarisce che le imposte sono nella misura del

7% imposta di registro
2% ipotecaria
1% catastale

Inoltre, ma non mi è chiaro se valga per tutti i tribunali, c'è una tassa di voltura di 90€ e un'imposta di bollo di 230€
Quindi oltre al prezzo d'asta, +10%+320€+spese tecniche (nel mio caso mi è stato detto 700€)

Se uno vince un'asta a 100.000€ ridendo e scherzando ne spende 11.000 in più, in pratica un'autovettura.


Insomma, è una ladrata da paura in cui uno che lavora, oltre pagare le tasse sul suo stipendio, spende i soldi e ci paga un altro 10-12% di tasse.
Bello eh?
Una vera presa per il culo, fortuna che le aste sono un mezzo per acquistare beni ad un prezzo inferiore a quello di mercato...

l'imposta di registro, se si tratta di prima casa è più bassa (3%)

edit:
ho visto che l'hai già riscontrato
beh, tieni comunque presente che "prendere la residenza" e "viverci" non sono la stessa cosa :P

[+Benito+]

Originariamente inviato da dave4mame

l'imposta di registro, se si tratta di prima casa è più bassa (3%)

edit:
ho visto che l'hai già riscontrato
beh, tieni comunque presente che "prendere la residenza" e "viverci" non sono la stessa cosa :P

Per usufruire del bonus fiscale occorre avere la residenza per 5 anni. Non posso avere la residenza in una casa affittata ad altri, nè tenere la casa 5 anni sfitta.

[Luigi80]

Sono le stesse tasse che pageresti su un immobile proveniente da una qualsivoglia compravendita, non ci vedo nulla di scandaloso, in più devi però calcolare che la cancellazione delle varie iscrizioni e trascrizioni (mutui pignoramenti e ipoteche) sono a tuo carico, il giudice ti autorizzera alla cancellazione sul decreto di trasferimento che te ne attribuisce la proprietà, quest'ultimo va obbligatoriamente trascritto ed è a carico di chi cura la vendita, tribunale, o professionista delegato, le cancellazioni non sono obbligatorie e a tuo carico, non devi farle ora ma tieni presente che se chiedi un mutuo su quell'immobile o quando vorrai rivenderlo il nuovo acquirente chiaramente vorrà riceverlo "pulito" e potrebbero essere salassate in funzione del numero e degli importi delle formalità da cancellare.

Per quanto riguarda il bonus non è propriamente come dici tu la questione è un po' più complessa, i cinque anni di vincolo sono principalmente legati al fatto di acquistare e rivendere, non puoi rivendere la casa prima di cinque anni, o meglio puoi ma dovrai o riacquistarne un'altra nell'anno successivo alla vendita o pagare la differenza tra il 3% e il 10% di cui hai usufruito, comunque dovrai trasferirci la residenza ma non è detto che la residenza debba restare li per 5 anni, per la proprietà invece vale quello che ho scritto sopra.

[dave4mame]

Originariamente inviato da +Benito+

Per usufruire del bonus fiscale occorre avere la residenza per 5 anni. Non posso avere la residenza in una casa affittata ad altri, nè tenere la casa 5 anni sfitta.

il primo punto non è vero (almeno non credo)
il fatto che affitti la casa a terzi non significa che non ci possa avere la residenza pure tu....

[+Benito+]

Originariamente inviato da dave4mame

il primo punto non è vero (almeno non credo)
il fatto che affitti la casa a terzi non significa che non ci possa avere la residenza pure tu....

a no? comunque mi arriverebbe la corrispondenza legale in casa d'altri e la cosa non mi andrebbe bene.

[+Benito+]

Originariamente inviato da Luigi80

Sono le stesse tasse che pageresti su un immobile proveniente da una qualsivoglia compravendita, non ci vedo nulla di scandaloso, in più devi però calcolare che la cancellazione delle varie iscrizioni e trascrizioni (mutui pignoramenti e ipoteche) sono a tuo carico, il giudice ti autorizzera alla cancellazione sul decreto di trasferimento che te ne attribuisce la proprietà, quest'ultimo va obbligatoriamente trascritto ed è a carico di chi cura la vendita, tribunale, o professionista delegato, le cancellazioni non sono obbligatorie e a tuo carico, non devi farle ora ma tieni presente che se chiedi un mutuo su quell'immobile o quando vorrai rivenderlo il nuovo acquirente chiaramente vorrà riceverlo "pulito" e potrebbero essere salassate in funzione del numero e degli importi delle formalità da cancellare.

Per quanto riguarda il bonus non è propriamente come dici tu la questione è un po' più complessa, i cinque anni di vincolo sono principalmente legati al fatto di acquistare e rivendere, non puoi rivendere la casa prima di cinque anni, o meglio puoi ma dovrai o riacquistarne un'altra nell'anno successivo alla vendita o pagare la differenza tra il 3% e il 10% di cui hai usufruito, comunque dovrai trasferirci la residenza ma non è detto che la residenza debba restare li per 5 anni, per la proprietà invece vale quello che ho scritto sopra.

Ok.

Per quanto riguarda le spese di trascrizione delle cancellazioni riguardo ipoteche e simili, da quello che ho capito rientrano nelle 700€ di spese tecniche, visto che lo studio notarile mi ha chiarito che non è richiesto il rogito notarile.
Ho chiesto più volte complessivamente a quanto ammontano le spese totali, e mi è stato risposto chiaramente quanto sopra. Che ne dici?