Mutuo

[marKolino]

Ciao ragazzuoli, ho una richiesta da farvi.

Volevo sapere se le banche concedono il mutuo anche se la casa è ancora in costruzione.

Grazie

[xs 400]

Si.
Cosa vuoi sapere in dettaglio?

[marKolino]

ciao xs 400.

...ho adocchiato un appartamento solo che è ancora in costruzione. Ora dovrei "bloccarlo" e dare al costruttore un terzo del costo totale. Volevo solo sapere se la banca mi concede il mutuo anche se è ancora in fase di costruzione...

ora scappo perchè ho l'appuntamento col costruttore... ritorno verso sera per altre domande...

grazie

[xs 400]

Il mutuo è possibile e viene erogato al momento del trasferimento della proprietà.

In genere, in questi casi, si pattuisce col costruttore il prezzo totale, si stabilisce che quota pagare con il mutuo e cosa versare con i propri mezzi in corso di costruzione e poi, quando l'immobile è ultimato, si procede al rogito notarile e alla contestuale erogazione del mutuo.

In alternativa è possibile, ma non sempre conveniente, accollarsi un eventuale quota del mutuo edilizio concesso all'impresa costruttrice per la realizzazione dell'edificio.

Per altri dettagli, chiedi pure.
Ciao.

[Onisem]

Originariamente inviato da marKolino

ciao xs 400.

...ho adocchiato un appartamento solo che è ancora in costruzione. Ora dovrei "bloccarlo" e dare al costruttore un terzo del costo totale. Volevo solo sapere se la banca mi concede il mutuo anche se è ancora in fase di costruzione...

ora scappo perchè ho l'appuntamento col costruttore... ritorno verso sera per altre domande...

grazie

Non so quale sia la prassi attuale, ma 1/3 del totale per un immobile in costruzione mi sembra eccessivo, ed aggiungerei imprudente.

[marKolino]

Originariamente inviato da Onisem

Non so quale sia la prassi attuale, ma 1/3 del totale per un immobile in costruzione mi sembra eccessivo, ed aggiungerei imprudente.

tra poco ho l'incontro... ora vedo cosa mi dicono... 1/3 subito, 1/3 a tetto ultimato, 1/3 alla consegna delle chiavi... mi sembra di ricordare cosi...

[Onisem]

Originariamente inviato da marKolino

tra poco ho l'incontro... ora vedo cosa mi dicono... 1/3 subito, 1/3 a tetto ultimato, 1/3 alla consegna delle chiavi... mi sembra di ricordare cosi...

Non ne dubito, ma ribadisco quanto sopra. Per com'è impostato il diritto fallimentare nel nostro paese le precauzioni sono d'obbligo.

[marKolino]

quale sarebbe un giusto compromesso?

[Onisem]

Originariamente inviato da marKolino

quale sarebbe un giusto compromesso?

Da un punto di vista "legale" o "di prassi" non saprei, ma considerate le cifre di cui stiamo parlando e che si tratta di un immobile ancora da costruire, direi non più di 1/10!

[marKolino]

Originariamente inviato da Onisem

Da un punto di vista "legale" o "di prassi" non saprei, ma considerate le cifre di cui stiamo parlando e che si tratta di un immobile ancora da costruire, direi non più di 1/10!

beh... diciamo che è una costruzione di 3 piani, di cui i primi due sono già pronti... è a buon punto insomma...

[Onisem]

Originariamente inviato da marKolino

beh... diciamo che è una costruzione di 3 piani, di cui i primi due sono già pronti... è a buon punto insomma...

Beh, allora facciamo 1/5...

[skywings]

Scusate, una domanda già che ci siamo: non è ancora cambiata la legge sui fallimenti in edilizia (anticipo, rogito e compagnia bella)?

[xs 400]

Originariamente inviato da skywings

Scusate, una domanda già che ci siamo: non è ancora cambiata la legge sui fallimenti in edilizia (anticipo, rogito e compagnia bella)?

In teoria si, in pratica... un po' meno.

Il compromesso, se registrato, dovrebbe essere accompagnato da una fidejussione a garanzia di eventuali insolvenze della ditta venditrice.

Questo spiega perchè non si registrano i compromessi...

Quanto alle percentuali indicate prima (1/3, 1/3 e 1/3) pare anche a me che siano sproporzionate.
Mi viene da chiedere quale sia il rischio dell'imprenditore visto che con i soli primi due anticipi si è garantito grosso modo tutti costi di costruzione (dal suolo, al progetto, agli oneri concessori e alla realizzazione) visto che l'ultima tranche è pari o inferiore al margine di quadagno di un'iniziativa edile.

Credo che una proposta corretta sia quella di anticipare la quota che si ritiene di non coprire con il mutuo (nel corso della costruzione) e di saldare il tutto con il mutuo stesso all'atto della vendita dal notaio.

Una domanda a marKolino: di dove sei?

[marKolino]

Abito fuori Bolzano... queste comunque erano le condizioni di pagamento. Alla fine ho accettato... per me era una occasione che non potevo rifiutare, inoltre la provincia mi da una sovvenzione non indifferente...

[xs 400]

Originariamente inviato da marKolino

Abito fuori Bolzano... queste comunque erano le condizioni di pagamento. Alla fine ho accettato... per me era una occasione che non potevo rifiutare, inoltre la provincia mi da una sovvenzione non indifferente...

Allora auguri per la nuova casa!

Come hai risolto per il mutuo?

[marKolino]

Ho l'appuntamento domani con la banca per le pratiche.

[marKolino]

Tasso fisso o variabile?

come mai dai preventivi online le differenze tra i due tassi sono così marcate...?

Opterei per il tasso fisso...

[AlexGatti]

Originariamente inviato da marKolino

Tasso fisso o variabile?

come mai dai preventivi online le differenze tra i due tassi sono così marcate...?

Opterei per il tasso fisso...

Premetto che non sono un esperto ma solo un umile diplomato in ragioneria.
In teoria:
- Quando le banche prevedono che in futuro i tassi si alzeranno, i mutui a tasso fisso costano più di quelli a tasso variabile.
Motivo: ti vendiamo il tasso variabile a meno tanto quando i tassi si alzeranno la tua rata andrà alle stelle tu stai alla fame per pagare la casa.

- Quando le banche prevedono che in futuro i tassi si abbasseranno, i mutui a tasso fisso costano meno di quelli a tasso variabile.
Motivo: cerchiamo di venderti il tasso fisso visto che ora i tassi sono alti ma si abbasseranno, se comprassi quello variabile la tua rata in pochi anni si abbasserebbe molto e noi (banche) ci guadagneremmo poco.

Poi si aggiunge il fattore psicologico del tasso fisso (che non è solo psicologico). Il tasso fisso per quanto sconveniente ti permette di farti i conti in tasca fin da adesso, in base al tuo reddito, senza avere sorprese. Ovvero se hai uno stipendio (a tempo indeterminato) di 1000 euro al mese e la tua rata mensile a tasso fisso ti toglie 500 euro al mese, tu sei praticamente certo che il mutuo riuscirai a pagarlo. Viceversa, se un tasso variabile ti piglia oggi 300 euro al mese ma i tassi si alzano, fra 5 anni la rata potrebbe diventare 600 o 700 euro al mese e le tue prospettive molto grigie.

Per questo rispetto alla teoria i tassi fissi costano sempre un pochino di più dei tassi variabili perchè danno questo quid di sicurezza in più.

In una situazione come quella attuale (i tassi non rimarranno così bassi per sempre, non per i prossimi 20/30 anni) io per me farei un mutuo a tasso fisso, a costo di pagarlo di più.

[Northern Antarctica]

Originariamente inviato da xs 400

Il compromesso, se registrato, dovrebbe essere accompagnato da una fidejussione a garanzia di eventuali insolvenze della ditta venditrice.

Questo spiega perchè non si registrano i compromessi...

Veramente il motivo principale per il quale non si registrano i compromessi è un altro: se registri il compromesso, devi scrivere su di esso l'importo effettivo della somma con la quale acquisti l'immobile, e non semplicemente il suo valore catastale rivalutato arrotondato per eccesso ai 1000 Euro in +...

[Northern Antarctica]

Originariamente inviato da AlexGatti

Premetto che non sono un esperto ma solo un umile diplomato in ragioneria.
In teoria:
- Quando le banche prevedono che in futuro i tassi si alzeranno, i mutui a tasso fisso costano più di quelli a tasso variabile.
Motivo: ti vendiamo il tasso variabile a meno tanto quando i tassi si alzeranno la tua rata andrà alle stelle tu stai alla fame per pagare la casa.

- Quando le banche prevedono che in futuro i tassi si abbasseranno, i mutui a tasso fisso costano meno di quelli a tasso variabile.
Motivo: cerchiamo di venderti il tasso fisso visto che ora i tassi sono alti ma si abbasseranno, se comprassi quello variabile la tua rata in pochi anni si abbasserebbe molto e noi (banche) ci guadagneremmo poco.

Poi si aggiunge il fattore psicologico del tasso fisso (che non è solo psicologico). Il tasso fisso per quanto sconveniente ti permette di farti i conti in tasca fin da adesso, in base al tuo reddito, senza avere sorprese. Ovvero se hai uno stipendio (a tempo indeterminato) di 1000 euro al mese e la tua rata mensile a tasso fisso ti toglie 500 euro al mese, tu sei praticamente certo che il mutuo riuscirai a pagarlo. Viceversa, se un tasso variabile ti piglia oggi 300 euro al mese ma i tassi si alzano, fra 5 anni la rata potrebbe diventare 600 o 700 euro al mese e le tue prospettive molto grigie.

Per questo rispetto alla teoria i tassi fissi costano sempre un pochino di più dei tassi variabili perchè danno questo quid di sicurezza in più.

In una situazione come quella attuale (i tassi non rimarranno così bassi per sempre, non per i prossimi 20/30 anni) io per me farei un mutuo a tasso fisso, a costo di pagarlo di più.

Manco io sono un esperto, ma non sono d'accordo su alcune cose.

1) Come fanno le banche a prevedere che i tassi, nel medio-lungo termine, si alzeranno o abbasseranno? Non voglio ironizzare, ma una risposta definitiva e certa al quesito si può ottenere solo con la sfera di cristallo.

2) I mutui a tasso variabile in genere sono legati all'Euribor a 3 mesi, mentre quelli a tasso fisso all'IRS (Interest Rate Swap). A questo le banche aggiungono il cosiddetto "spread", che è una percentuale maggiorativa che aumenta all'aumentare della durata del mutuo (es. +1.5% per un mutuo a 15 anni, +2.5% per uno a 20 e così via). L'IRS, inoltre, cresce anch'esso al crescere della durata del mutuo, quindi - sicurezza a parte - il mutuo a tasso fisso conviene sempre meno quanto più aumenta la durata del mutuo (paghi di + di interessi, in proporzione).

3) Al momento della sottoscrizione, l'interesse di un mutuo a tasso fisso è SEMPRE maggiore di quello di uno a tasso variabile. Non esiste banca al mondo che sfugga a questa regola, sarebbe un suicidio.

4) Un esempio pratico: a 10 anni, una nota banca dà il 3.20% per il variabile e 5.40% per il fisso. Finché i tassi non arrivano al 5.40%, tu ci guadagni, anche perché più basso è il tasso, maggiore è la quota parte di capitale che inizi a restituire.

5) Per quanto detto sopra, è sbagliato fare un paragone tra mutuo a tasso fisso e variabile a parità di importo di rata iniziale, parità di capitale richiesto e parità di tempo: le cose non possono andare insieme! A parità di importo richiesto e di importo di rata, quello a tasso fisso durerà di più; a parità di importo richiesto e di durata, quello a tasso fisso avrà una rata più alta (parliamo sempre di condizioni al momento della sottoscrizione).

6) Estinguere in anticipo un mutuo a tasso fisso è molto dispendioso: oltre alla penale di estinzione anticipata, devi pagare una "commissione di mancato investimento" che non ti calcolano in anticipo e che può raggiungere anche il 20% dell'importo residuo. Questo non si applica ai mutui a tasso variabile.

7) Se il tasso varia in maniera spropositata, esempio della rata da 300 che arriva a 700, il mutuo si rinegozia: è un tuo diritto fondamentale. Viene, in questo caso, allungata la durata. Considera pure che i 600 Euro fra 10 anni varranno + o - come i 300 di oggi.

8) un consiglio: Fatti fare un piano di ammortamento di un fisso e di un variabile, e vedi quanto spendi in interessi rimborsati. Così potrai renderti conto della convenienza. Nel breve termine (10-15 anni) io consiglierei caldamente un variabile.