View Full Version : Mutuo
marKolino
10-05-2005, 15:13
Ciao ragazzuoli, ho una richiesta da farvi.
Volevo sapere se le banche concedono il mutuo anche se la casa è ancora in costruzione.
Grazie
Si.
Cosa vuoi sapere in dettaglio?
marKolino
10-05-2005, 15:43
ciao xs 400.
...ho adocchiato un appartamento solo che è ancora in costruzione. Ora dovrei "bloccarlo" e dare al costruttore un terzo del costo totale. Volevo solo sapere se la banca mi concede il mutuo anche se è ancora in fase di costruzione...
ora scappo perchè ho l'appuntamento col costruttore... ritorno verso sera per altre domande...
grazie
Il mutuo è possibile e viene erogato al momento del trasferimento della proprietà.
In genere, in questi casi, si pattuisce col costruttore il prezzo totale, si stabilisce che quota pagare con il mutuo e cosa versare con i propri mezzi in corso di costruzione e poi, quando l'immobile è ultimato, si procede al rogito notarile e alla contestuale erogazione del mutuo.
In alternativa è possibile, ma non sempre conveniente, accollarsi un eventuale quota del mutuo edilizio concesso all'impresa costruttrice per la realizzazione dell'edificio.
Per altri dettagli, chiedi pure.
Ciao.
ciao xs 400.
...ho adocchiato un appartamento solo che è ancora in costruzione. Ora dovrei "bloccarlo" e dare al costruttore un terzo del costo totale. Volevo solo sapere se la banca mi concede il mutuo anche se è ancora in fase di costruzione...
ora scappo perchè ho l'appuntamento col costruttore... ritorno verso sera per altre domande...
grazie
Non so quale sia la prassi attuale, ma 1/3 del totale per un immobile in costruzione mi sembra eccessivo, ed aggiungerei imprudente.
marKolino
10-05-2005, 16:11
Non so quale sia la prassi attuale, ma 1/3 del totale per un immobile in costruzione mi sembra eccessivo, ed aggiungerei imprudente.
tra poco ho l'incontro... ora vedo cosa mi dicono... 1/3 subito, 1/3 a tetto ultimato, 1/3 alla consegna delle chiavi... mi sembra di ricordare cosi...
tra poco ho l'incontro... ora vedo cosa mi dicono... 1/3 subito, 1/3 a tetto ultimato, 1/3 alla consegna delle chiavi... mi sembra di ricordare cosi...
Non ne dubito, ma ribadisco quanto sopra. Per com'è impostato il diritto fallimentare nel nostro paese le precauzioni sono d'obbligo.
marKolino
10-05-2005, 16:18
quale sarebbe un giusto compromesso?
quale sarebbe un giusto compromesso?
Da un punto di vista "legale" o "di prassi" non saprei, ma considerate le cifre di cui stiamo parlando e che si tratta di un immobile ancora da costruire, direi non più di 1/10!
marKolino
10-05-2005, 16:24
Da un punto di vista "legale" o "di prassi" non saprei, ma considerate le cifre di cui stiamo parlando e che si tratta di un immobile ancora da costruire, direi non più di 1/10!
beh... diciamo che è una costruzione di 3 piani, di cui i primi due sono già pronti... è a buon punto insomma...
beh... diciamo che è una costruzione di 3 piani, di cui i primi due sono già pronti... è a buon punto insomma...
Beh, allora facciamo 1/5... :D
skywings
10-05-2005, 16:32
Scusate, una domanda già che ci siamo: non è ancora cambiata la legge sui fallimenti in edilizia (anticipo, rogito e compagnia bella)?
Scusate, una domanda già che ci siamo: non è ancora cambiata la legge sui fallimenti in edilizia (anticipo, rogito e compagnia bella)?
In teoria si, in pratica... un po' meno.
Il compromesso, se registrato, dovrebbe essere accompagnato da una fidejussione a garanzia di eventuali insolvenze della ditta venditrice.
Questo spiega perchè non si registrano i compromessi...
Quanto alle percentuali indicate prima (1/3, 1/3 e 1/3) pare anche a me che siano sproporzionate.
Mi viene da chiedere quale sia il rischio dell'imprenditore visto che con i soli primi due anticipi si è garantito grosso modo tutti costi di costruzione (dal suolo, al progetto, agli oneri concessori e alla realizzazione) visto che l'ultima tranche è pari o inferiore al margine di quadagno di un'iniziativa edile.
Credo che una proposta corretta sia quella di anticipare la quota che si ritiene di non coprire con il mutuo (nel corso della costruzione) e di saldare il tutto con il mutuo stesso all'atto della vendita dal notaio.
Una domanda a marKolino: di dove sei?
marKolino
11-05-2005, 07:25
Abito fuori Bolzano... queste comunque erano le condizioni di pagamento. Alla fine ho accettato... per me era una occasione che non potevo rifiutare, inoltre la provincia mi da una sovvenzione non indifferente...
Abito fuori Bolzano... queste comunque erano le condizioni di pagamento. Alla fine ho accettato... per me era una occasione che non potevo rifiutare, inoltre la provincia mi da una sovvenzione non indifferente...
Allora auguri per la nuova casa! :)
Come hai risolto per il mutuo?
marKolino
11-05-2005, 09:12
Ho l'appuntamento domani con la banca per le pratiche.
marKolino
11-05-2005, 14:44
Tasso fisso o variabile?
come mai dai preventivi online le differenze tra i due tassi sono così marcate...?
Opterei per il tasso fisso...
AlexGatti
11-05-2005, 15:44
Tasso fisso o variabile?
come mai dai preventivi online le differenze tra i due tassi sono così marcate...?
Opterei per il tasso fisso...
Premetto che non sono un esperto ma solo un umile diplomato in ragioneria.
In teoria:
- Quando le banche prevedono che in futuro i tassi si alzeranno, i mutui a tasso fisso costano più di quelli a tasso variabile.
Motivo: ti vendiamo il tasso variabile a meno tanto quando i tassi si alzeranno la tua rata andrà alle stelle tu stai alla fame per pagare la casa.
- Quando le banche prevedono che in futuro i tassi si abbasseranno, i mutui a tasso fisso costano meno di quelli a tasso variabile.
Motivo: cerchiamo di venderti il tasso fisso visto che ora i tassi sono alti ma si abbasseranno, se comprassi quello variabile la tua rata in pochi anni si abbasserebbe molto e noi (banche) ci guadagneremmo poco.
Poi si aggiunge il fattore psicologico del tasso fisso (che non è solo psicologico). Il tasso fisso per quanto sconveniente ti permette di farti i conti in tasca fin da adesso, in base al tuo reddito, senza avere sorprese. Ovvero se hai uno stipendio (a tempo indeterminato) di 1000 euro al mese e la tua rata mensile a tasso fisso ti toglie 500 euro al mese, tu sei praticamente certo che il mutuo riuscirai a pagarlo. Viceversa, se un tasso variabile ti piglia oggi 300 euro al mese ma i tassi si alzano, fra 5 anni la rata potrebbe diventare 600 o 700 euro al mese e le tue prospettive molto grigie.
Per questo rispetto alla teoria i tassi fissi costano sempre un pochino di più dei tassi variabili perchè danno questo quid di sicurezza in più.
In una situazione come quella attuale (i tassi non rimarranno così bassi per sempre, non per i prossimi 20/30 anni) io per me farei un mutuo a tasso fisso, a costo di pagarlo di più.
Northern Antarctica
11-05-2005, 16:55
Il compromesso, se registrato, dovrebbe essere accompagnato da una fidejussione a garanzia di eventuali insolvenze della ditta venditrice.
Questo spiega perchè non si registrano i compromessi...
Veramente il motivo principale per il quale non si registrano i compromessi è un altro: se registri il compromesso, devi scrivere su di esso l'importo effettivo della somma con la quale acquisti l'immobile, e non semplicemente il suo valore catastale rivalutato arrotondato per eccesso ai 1000 Euro in +... ;)
Northern Antarctica
11-05-2005, 17:15
Premetto che non sono un esperto ma solo un umile diplomato in ragioneria.
In teoria:
- Quando le banche prevedono che in futuro i tassi si alzeranno, i mutui a tasso fisso costano più di quelli a tasso variabile.
Motivo: ti vendiamo il tasso variabile a meno tanto quando i tassi si alzeranno la tua rata andrà alle stelle tu stai alla fame per pagare la casa.
- Quando le banche prevedono che in futuro i tassi si abbasseranno, i mutui a tasso fisso costano meno di quelli a tasso variabile.
Motivo: cerchiamo di venderti il tasso fisso visto che ora i tassi sono alti ma si abbasseranno, se comprassi quello variabile la tua rata in pochi anni si abbasserebbe molto e noi (banche) ci guadagneremmo poco.
Poi si aggiunge il fattore psicologico del tasso fisso (che non è solo psicologico). Il tasso fisso per quanto sconveniente ti permette di farti i conti in tasca fin da adesso, in base al tuo reddito, senza avere sorprese. Ovvero se hai uno stipendio (a tempo indeterminato) di 1000 euro al mese e la tua rata mensile a tasso fisso ti toglie 500 euro al mese, tu sei praticamente certo che il mutuo riuscirai a pagarlo. Viceversa, se un tasso variabile ti piglia oggi 300 euro al mese ma i tassi si alzano, fra 5 anni la rata potrebbe diventare 600 o 700 euro al mese e le tue prospettive molto grigie.
Per questo rispetto alla teoria i tassi fissi costano sempre un pochino di più dei tassi variabili perchè danno questo quid di sicurezza in più.
In una situazione come quella attuale (i tassi non rimarranno così bassi per sempre, non per i prossimi 20/30 anni) io per me farei un mutuo a tasso fisso, a costo di pagarlo di più.
Manco io sono un esperto, ma non sono d'accordo su alcune cose.
1) Come fanno le banche a prevedere che i tassi, nel medio-lungo termine, si alzeranno o abbasseranno? Non voglio ironizzare, ma una risposta definitiva e certa al quesito si può ottenere solo con la sfera di cristallo.
2) I mutui a tasso variabile in genere sono legati all'Euribor a 3 mesi, mentre quelli a tasso fisso all'IRS (Interest Rate Swap). A questo le banche aggiungono il cosiddetto "spread", che è una percentuale maggiorativa che aumenta all'aumentare della durata del mutuo (es. +1.5% per un mutuo a 15 anni, +2.5% per uno a 20 e così via). L'IRS, inoltre, cresce anch'esso al crescere della durata del mutuo, quindi - sicurezza a parte - il mutuo a tasso fisso conviene sempre meno quanto più aumenta la durata del mutuo (paghi di + di interessi, in proporzione).
3) Al momento della sottoscrizione, l'interesse di un mutuo a tasso fisso è SEMPRE maggiore di quello di uno a tasso variabile. Non esiste banca al mondo che sfugga a questa regola, sarebbe un suicidio.
4) Un esempio pratico: a 10 anni, una nota banca dà il 3.20% per il variabile e 5.40% per il fisso. Finché i tassi non arrivano al 5.40%, tu ci guadagni, anche perché più basso è il tasso, maggiore è la quota parte di capitale che inizi a restituire.
5) Per quanto detto sopra, è sbagliato fare un paragone tra mutuo a tasso fisso e variabile a parità di importo di rata iniziale, parità di capitale richiesto e parità di tempo: le cose non possono andare insieme! A parità di importo richiesto e di importo di rata, quello a tasso fisso durerà di più; a parità di importo richiesto e di durata, quello a tasso fisso avrà una rata più alta (parliamo sempre di condizioni al momento della sottoscrizione).
6) Estinguere in anticipo un mutuo a tasso fisso è molto dispendioso: oltre alla penale di estinzione anticipata, devi pagare una "commissione di mancato investimento" che non ti calcolano in anticipo e che può raggiungere anche il 20% dell'importo residuo. Questo non si applica ai mutui a tasso variabile.
7) Se il tasso varia in maniera spropositata, esempio della rata da 300 che arriva a 700, il mutuo si rinegozia: è un tuo diritto fondamentale. Viene, in questo caso, allungata la durata. Considera pure che i 600 Euro fra 10 anni varranno + o - come i 300 di oggi.
8) un consiglio: Fatti fare un piano di ammortamento di un fisso e di un variabile, e vedi quanto spendi in interessi rimborsati. Così potrai renderti conto della convenienza. Nel breve termine (10-15 anni) io consiglierei caldamente un variabile.
marKolino
11-05-2005, 20:01
per me non è fattibile un mutuo di 15 anni... ora devo vedere bene la rata ma credo starò a 20 anni... non sapevo che il mutuo a tasso variabile si potesse rinegoziare oltre una certa soglia... ma qual'è la soglia per cui si può rinegoziare?
per me non è fattibile un mutuo di 15 anni... ora devo vedere bene la rata ma credo starò a 20 anni... non sapevo che il mutuo a tasso variabile si potesse rinegoziare oltre una certa soglia... ma qual'è la soglia per cui si può rinegoziare?
C'è un po' di confusione sull'argomento.
Infatti hai perfettamente ragione nel ritenere che il mutuo a tasso variabile NON sia rinegoziabile.
In caso di salita dei tassi anche il cosiddetto "tasso soglia" che determina, in Italia, il limite di usura si innalza e questo rende impossibile il suo superamento.
E', invece, il tasso fisso - tipicamente un tasso di tipo speculativo - che può superare (come è successo) il tasso di usura in presenza di forti riduzioni dei tassi.
Il tasso soglia è determinato dal tasso medio delle specifiche operazioni rilevate nel sistema nel trimestre precedente, aumentato del 50%.
Ad esempio, se la media delle operazioni di credito al consumo nel 1° trimestre dell'anno è stata pari al 12%, il tasso di usura per operazioni della stessa specie (cioè solo per i crediti al consumo) è pari a 12+6= 18%.
Questo ti fa capire che un mutuo a tasso variabile, adeguandosi automaticamente alle dinamiche dei tassi, NON può mai superare il tasso di usura.
Per valutare correttamente la convenienza di un'operazione di mutuo a tasso variabile rispetto ad una a tasso fisso non è sufficiente fare la media aritmetica dei tassi variabili applicati nel corso degli anni e paragonarla al tasso fisso. E' fondamentale tener conto del correttivo introdotto dal piano di ammortamento.
Se parto con un tasso variabile al 3% e termino, dopo 10 anni, con un tasso dell'8% non posso semplicisticamente ritenere di aver fatto un cattivo affare rispetto ad un tasso fisso costante al 5%.
Bisogna considerare, infatti, che un aumento che accentua la sua curva dopo aver restituito gran parte del capitale (ecco perchè bisogna considerare il piano di ammortamento) impatta in misura marginale sui costi totali, poichè si riferisce a un capitale residuo minore di quello in cui il tasso era basso.
Inoltre, lo scenario che abbiamo innanzia a noi non è quello tipico di una moneta debole come la Lira, ma è riferito all'Euro e questo spiega perchè in paesi dove l'esperienza, per noi relativamente nuova, di tassi stabilmente bassi è molto radicata, i mutui siano in grandissima parte stipulati a tassi variabili.
Ultima considerazione: il tasso fisso implica un maggior costo certo che diventa conveniente solo in caso di salita dei tassi forte, rapida e concentrata nei primi anni di vita del mutuo. In tutte le altre ipotesi (tassi stabili, in discesa, in lenta salita o - persino - in fortissima salita, ma solo dopo aver superato la metà della vita del mutuo) è un pessimo affare.
Peccato che il ricordo di tassi "sudamericani" condizioni psicologicamente i mutuatari.
Se ancora non si è capito, io ho scelto un tasso variabile. :)
Veramente il motivo principale per il quale non si registrano i compromessi è un altro: se registri il compromesso, devi scrivere su di esso l'importo effettivo della somma con la quale acquisti l'immobile, e non semplicemente il suo valore catastale rivalutato arrotondato per eccesso ai 1000 Euro in +... ;)
Esatto.
Solo che ora, appena in vigore le nuove norme, ci sarà un motivo in più per gli immobili venduti da soggetti fallibili...
hikari84
12-05-2005, 10:47
... effettivamente il lato psicologico incide molto sulla scelta fra i due tassi. Molti preferiscono andare sul sicuro ed avere la sicurezza di pagare la stessa cifra alla fine del mese.
Ma io mi domando, cosa ne ricava la banca dal tasso variabile...?
IpseDixit
12-05-2005, 10:51
Ma io mi domando, cosa ne ricava la banca dal tasso variabile...?
I mutui si fanno a 15-20-25 anni o anche più e quindi il tasso può variare... difficile pensare a un loro calo, molto più probabile il contrario.
RiccardoS
12-05-2005, 11:35
C'è un po' di confusione sull'argomento.
Infatti hai perfettamente ragione nel ritenere che il mutuo a tasso variabile NON sia rinegoziabile.....
....[CUTTONE]....
Se ancora non si è capito, io ho scelto un tasso variabile. :)
compliemnti per la spiegazione xs400, esauriente come al solito quando si tratta di soldi... manco io avevo ben capito certe cose.
:mano: pure io ho scelto variabile, quasi 3 anni fa ormai. ;)
hikari84
12-05-2005, 11:42
I mutui si fanno a 15-20-25 anni o anche più e quindi il tasso può variare... difficile pensare a un loro calo, molto più probabile il contrario.
Già, ma volevo sapere perchè quelli che sono a favore del tasso variabile la pensano così. Difficilmente la banca ti regala soldi.
RiccardoS
12-05-2005, 11:45
Già, ma volevo sapere perchè quelli che sono a favore del tasso variabile la pensano così. Difficilmente la banca ti regala soldi.
se leggi il papiro :D di xs400 lo capisci! ;)
... effettivamente il lato psicologico incide molto sulla scelta fra i due tassi. Molti preferiscono andare sul sicuro ed avere la sicurezza di pagare la stessa cifra alla fine del mese.
Ma io mi domando, cosa ne ricava la banca dal tasso variabile...?
Il tasso variabile è, in genere, determinato da due componenti: uno spread fisso (che rappresenta il margine di utile lordo della banca) e una componente soggetta a rilevazione periodica (in genere si usa l'Euribor nelle sue varie durate).
Visto che l'Euribor rappresenta, semplificando il concetto, il costo del danaro corrente, la banca avrà la certezza di un ricavo lordo pari allo spread fisso applicato e il mutuatario avrà la certezza di un costo reale pari allo stesso spread.
Attualmente, per dare qualche elemento concreto, l'Euribor - nelle varie durate - è di poco superiore al 2% e lo spread applicato per i mutui a 10 anni è attorno all'1,35% il che determina un tasso complessivo inferiore al 3,50 % contro un tasso fisso di circa il 4,60%, per pari durata.
Quanto a un discorso strettamente legato alla convenienza economica, è evidente che alla banca conviene vendere il tasso fisso, in quanto ha uno spread più alto rispetto all'IRS (che è l'equivalente dell'euribor per i lunghi periodi).
Sta alla professionalità dell'operatore bancario fornire tutti gli elementi utili a una valutazione oggettiva da parte del cliente.
Anche se, poi, la paura - infondata - di risalite repentine dei tassi spingerà la clientela meno esperta - comunque - verso i tassi fissi.
marKolino
16-05-2005, 08:08
alla fine, ho scelto tasso variabile a rata fissa.
Northern Antarctica
16-05-2005, 08:18
alla fine, ho scelto tasso variabile a rata fissa.
:mano: ben fatto
p.s. anch'io sono tra quelli che attualmente ha sul groppone un mutuo a tasso variabile, quindi ho messo in pratica quanto avevo esposto nei miei post precedenti :D
alla fine, ho scelto tasso variabile a rata fissa.
Hai scelto bene.
Per curiosità, che spread ti hanno applicato?
Brigante
16-05-2005, 11:08
Dato che presto mi toccherà accendere un mutuo, sto leggendo i vari interventi, grazie a tutti per le spiegazioni, in particolare a xs 400, sempre molto professionale e preciso su questi argomenti.
;)
Dato che presto mi toccherà accendere un mutuo, sto leggendo i vari interventi, grazie a tutti per le spiegazioni, in particolare a xs 400, sempre molto professionale e preciso su questi argomenti.
;)
Grazie per l'apprezzamento... :)
Quando vuoi, chiedi pure.
marKolino
17-05-2005, 09:48
Hai scelto bene.
Per curiosità, che spread ti hanno applicato?
...mi cogli impreparato... stasera controllo.
:)
RiccardoS
17-05-2005, 10:08
...mi cogli impreparato... stasera controllo.
:)
'gnurant! :D Non hai letto cosa hai firmato!?! :D
hikari84
17-05-2005, 10:33
...mi cogli impreparato... stasera controllo.
:)
Andiamo bene... :asd:
marKolino
18-05-2005, 07:27
3.25%
RiccardoS
18-05-2005, 07:36
3.25%
[SORA LELLA MODE ON]
AAAAAAAANAMO BBBENE! :D
[SORA LELLA MODE OFF]
solo di spread? :sofico:
marKolino
18-05-2005, 07:53
:what:
:fagiano:
3.25%
Spero per te che questo non sia lo spread, ma solo il tasso finale in base all'attuale situazione di mercato...
Devi verificare come è determinata la variabilità del tasso. Ad esempio:
Euribor a 3 mesi + 1,35 = 2,126+1,35 = 3,476%
E devi controllare che quello indicato non sia il tasso d'ingresso, che è valido per il solo preammortamento.
Northern Antarctica
18-05-2005, 09:09
Spero per te che questo non sia lo spread, ma solo il tasso finale in base all'attuale situazione di mercato...
Devi verificare come è determinata la variabilità del tasso. Ad esempio:
Euribor a 3 mesi + 1,35 = 2,126+1,35 = 3,476%
E devi controllare che quello indicato non sia il tasso d'ingresso, che è valido per il solo preammortamento.
uno spread di 3.25% a me sembra incredibilmente alto per un variabile, fosse pure a 25 anni
probabile che invece si tratti di quello di pre-ammortamento, comunque se è il primo che gli è saltato all'occhio dovrebbe essere quello contrattuale :)
RiccardoS
18-05-2005, 13:13
uno spread di 3.25% a me sembra incredibilmente alto per un variabile, fosse pure a 25 anni
probabile che invece si tratti di quello di pre-ammortamento, comunque se è il primo che gli è saltato all'occhio dovrebbe essere quello contrattuale :)
ma no dai... è semplicemente il tasso finale che gli hanno applicato, solo che il nostro fagiano :fagiano: ancora non ha capito esattamente come viene costituito! :D
marKolino
18-05-2005, 13:16
ma no dai... è semplicemente il tasso finale che gli hanno applicato, solo che il nostro fagiano :fagiano: ancora non ha capito esattamente come viene costituito! :D
ooohhh quante storie... :D ora sono in ufficio e non posso controllare :O
:fagiano:
hikari84
19-05-2005, 10:47
Controllato? :asd:
marKolino
19-05-2005, 10:59
Controllato? :asd:
:asd:
spread 1.25%
hikari84
19-05-2005, 11:02
Evvai il nostro amico ce l'ha fatta. :asd:
Buon app. :D
marKolino
19-05-2005, 11:07
Evvai il nostro amico ce l'ha fatta. :asd:
Buon app. :D
:asd:
è stata una faticaccia :D
ora basta con le domande difficili però :D
Buon mutuo a tutti quanti :D
..e buon appetito :fagiano:
RiccardoS
19-05-2005, 12:41
:asd:
spread 1.25%
:D :yeah: :D
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