Italiani più indebitati ma con più valore...virtuale? [Archivio]

View Full Version : Italiani più indebitati ma con più valore...virtuale?

cprintf

10-05-2005, 09:42

Northern Antarctica

10-05-2005, 10:22

Da questo discorso di Ciampi:
http://www.quirinale.it/Discorsi/Discorso.asp?id=26960

Si può leggere questo (a metà del documento):
<<
La "ricchezza netta" delle famiglie italiane è tra le più elevate al mondo. L'aumento del loro indebitamento è più che compensato dall'aumento dei valori immobiliari. Questa forza patrimoniale va utilizzata meglio, offre una sicurezza di fondo a larghi strati della popolazione.
>>

Considerando quanto ha detto tempo fa la BCE:
http://www.ecb.int/pub/mb/editorials/2005/html/mb050210.it.html
<<
L’effetto congiunto dell’abbondante liquidità e della forte espansione del credito potrebbe indurre incrementi non sostenibili dei prezzi sui mercati immobiliari in alcune parti dell’area.>>

...e altri che parlano direttamente di bolla speculativa sul mattone (cioè valori "virtuali" degli investimenti):
http://fc.retecivica.milano.it/polis/05EDED63-000F4A4A-05EDED64

Vi chiedo: il valore degli immobili che controbilancia l'indebitamento (quello di cui parla Ciampi) è effettivo (e quindi va bene investire) oppure è virtuale (e quindi è meglio non farlo)?

Io sono per la due, ma vorrei anche i vostri pareri!

C'è una cosa nell'articolo che non ho capito.

Ovvero, come si fa a parlare di "effetto congiunto dell’abbondante liquidità e della forte espansione del credito" ?

Secondo me oggi c'è sicuramente una forte espansione del credito, dovuta ai bassi tassi di interesse, ma assolutamente non un'abbondante liquidità. Quest'ultima dovrebbe derivare dal primo fenomeno: ma in realtà i crediti ottenuti dalle banche sono in larga parte dei mutui per l'acquisto della prima casa, che vanno così a "reimmobilizzarsi" immediatamente.

Certo, c'è comunque una certa parte del credito che contribuisce ad aumentare la liquidità, ma non è quella che va a finire nell'acquisto di beni immobili, per i motivi che ho espresso precedentemente.

Io sono comunque del parere opposto: sono per l'investimento sul mattone, altro che evitare. Attualmente non mi sembra che ci siano altri investimenti più convenienti.

Tieni poi presente una cosa: quando senti dire "i prezzi delle case sono scesi del 10% negli ultimi 6 mesi", vuol dire che sta avvenendo la seguente cosa: le case brutte, in posti del cavolo o i seminterrati, sopravvalutati per effetto della bolla, sono ritornati a livelli non scandalosi, diminuendo del 25-30%; le case belle, invece, costano sempre uguale, se non di più. Di qui la "media" del 10% in meno.

Chi ha acquistato casa dovrebbe conoscere come girano le cose

cprintf

10-05-2005, 10:27

C'è una cosa nell'articolo che non ho capito.

Ovvero, come si fa a parlare di "effetto congiunto dell’abbondante liquidità e della forte espansione del credito" ?

Secondo me oggi c'è sicuramente una forte espansione del credito, dovuta ai bassi tassi di interesse, ma assolutamente non un'abbondante liquidità. Quest'ultima dovrebbe derivare dal primo fenomeno: ma in realtà i crediti ottenuti dalle banche sono in larga parte dei mutui per l'acquisto della prima casa, che vanno così a "reimmobilizzarsi" immediatamente.

Certo, c'è comunque una certa parte del credito che contribuisce ad aumentare la liquidità, ma non è quella che va a finire nell'acquisto di beni immobili, per i motivi che ho espresso precedentemente.

Io sono comunque del parere opposto: sono per l'investimento sul mattone, altro che evitare. Attualmente non mi sembra che ci siano altri investimenti più convenienti.

Tieni poi presente una cosa: quando senti dire "i prezzi delle case sono scesi del 10% negli ultimi 6 mesi", vuol dire che sta avvenendo la seguente cosa: le case brutte, in posti del cavolo o i seminterrati, sopravvalutati per effetto della bolla, sono ritornati a livelli non scandalosi, diminuendo del 25-30%; le case belle, invece, costano sempre uguale, se non di più. Di qui la "media" del 10% in meno.

Chi ha acquistato casa dovrebbe conoscere come girano le cose

Quindi secondo te una bolla c'è già stata e si è già sgonfiata?

Northern Antarctica

10-05-2005, 10:36

Quindi secondo te una bolla c'è già stata e si è già sgonfiata?

No, io sono convinto che attualmente ci sia eccome una bolla speculativa sul mercato immobiliare, negli ultimi anni a Roma come nel resto d'Italia i prezzi degli immobili sono aumentati più del normale.

Ma sono anche convinto del fatto che il valore degli immobili sia in costante crescita, e quando si parla di "diminuzione" del valore degli immobili o di "inversione del trend" il fenomeno si presenta, andandolo ad analizzare (basta leggere un po' di annunci immobiliari), nei termini che ho descritto prima.

Quello che volevo sottolineare è che la diminuzione dei tassi ed il conseguente aumento del credito (che è diventato più vantaggioso) non ha comportato un corrispondente aumento della liquidità, perché la maggior parte di tale liquidità viene reimmobilizzata in immobili.

Certo, ci sono forme di credito che effettivamente portano ad un aumento della liquidità, pensa ai finanziamenti a tasso zero che sono oggi numerosi come non mai e con i quali ti puoi comprare l'auto, il TV al plasma, il divano ecc. Ma si tratta di soldi spesi su beni deprezzabili (comprare un'auto non è certo un investimento) e che costituiscono una piccola fetta del credito complessivo. Il grosso viene usato per le case.

Quello che dice Ciampi per me è correttissimo, comunque.

cprintf

10-05-2005, 11:02

No, io sono convinto che attualmente ci sia eccome una bolla speculativa sul mercato immobiliare, negli ultimi anni a Roma come nel resto d'Italia i prezzi degli immobili sono aumentati più del normale.

Ma sono anche convinto del fatto che il valore degli immobili sia in costante crescita, e quando si parla di "diminuzione" del valore degli immobili o di "inversione del trend" il fenomeno si presenta, andandolo ad analizzare (basta leggere un po' di annunci immobiliari), nei termini che ho descritto prima.

Quello che volevo sottolineare è che la diminuzione dei tassi ed il conseguente aumento del credito (che è diventato più vantaggioso) non ha comportato un corrispondente aumento della liquidità, perché la maggior parte di tale liquidità viene reimmobilizzata in immobili.

Certo, ci sono forme di credito che effettivamente portano ad un aumento della liquidità, pensa ai finanziamenti a tasso zero che sono oggi numerosi come non mai e con i quali ti puoi comprare l'auto, il TV al plasma, il divano ecc. Ma si tratta di soldi spesi su beni deprezzabili (comprare un'auto non è certo un investimento) e che costituiscono una piccola fetta del credito complessivo. Il grosso viene usato per le case.

Quello che dice Ciampi per me è correttissimo, comunque.

Vuoi forse dire che essendo il mercato immobiliare quello di riferimento uno sgonfiamento improvviso è altamente improbabile? E quindi si può investire anche sapendo che si tratta di una bolla?

Northern Antarctica

10-05-2005, 11:17

Vuoi forse dire che essendo il mercato immobiliare quello di riferimento uno sgonfiamento improvviso è altamente improbabile? E quindi si può investire anche sapendo che si tratta di una bolla?

Allora, partiamo da un presupposto: Le case costano tanto per un solo motivo. Perché c'è gente che se le compra. E più sono i compratori, più il prezzo sale.

Non so se uno sgonfiamento improvviso sia probabile a breve oppure no; ma quando avverrà, quasi certamente si verificherà nei termini "selettivi" che ho descritto prima.

Per il discorso investimento secondo me si può fare, anzi, andrebbe fatto assolutamente, ma con criterio. In particolare devi accertarti che non si tratti di qualcosa di sopravvalutato, di un qualcosa che si mette in scia alla bolla.

L'alternativa quale sarebbe? I BOT? Il mercato azionario? I soldi sotto il materasso????

Faccio un esempio pratico. Un paio di anni fa un amico, che abitava in affitto in un bell'appartamento voleva acquistarne uno per sé, più piccolo. Aveva trovato una mansarda a circa 110.000 Euro. Egli ne aveva da parte 30.000; con un mutuo di 80.000 avrebbe potuto acquistarla. Non era la casa dei suoi sogni, aveva diversi difetti, e questo lo frenava. Ma il prezzo era "giusto".

Io gli dissi: "Non vederla come la casa dei sogni, vedila come un investimento! Non ti piace? Allora la compri, la affitti ma tu rimani dove sei, continuando a pagare l'affitto. Per te non cambia nulla: pagavi prima e pagherai dopo l'affitto, ma nella mansarda ci sarà qualcuno che, pagandone l'affitto, il cui importo mensile sarà + o - la rata del mutuo, ti pagherà la mansarda mese per mese. Ed un bel giorno te la ritroverai GRATIS.

Non la comprò. Oggi la stessa mansarda costa più di 150.000 Euro. Lui ha sempre 30.000 Euro, forse 35.000. E continua a pagare l'affitto, in attesa della "casa dei sogni".

Secondo te ha fatto bene?

cprintf

10-05-2005, 14:36

Allora, partiamo da un presupposto: Le case costano tanto per un solo motivo. Perché c'è gente che se le compra. E più sono i compratori, più il prezzo sale.

Non so se uno sgonfiamento improvviso sia probabile a breve oppure no; ma quando avverrà, quasi certamente si verificherà nei termini "selettivi" che ho descritto prima.

Per il discorso investimento secondo me si può fare, anzi, andrebbe fatto assolutamente, ma con criterio. In particolare devi accertarti che non si tratti di qualcosa di sopravvalutato, di un qualcosa che si mette in scia alla bolla.

L'alternativa quale sarebbe? I BOT? Il mercato azionario? I soldi sotto il materasso????

Faccio un esempio pratico. Un paio di anni fa un amico, che abitava in affitto in un bell'appartamento voleva acquistarne uno per sé, più piccolo. Aveva trovato una mansarda a circa 110.000 Euro. Egli ne aveva da parte 30.000; con un mutuo di 80.000 avrebbe potuto acquistarla. Non era la casa dei suoi sogni, aveva diversi difetti, e questo lo frenava. Ma il prezzo era "giusto".

Io gli dissi: "Non vederla come la casa dei sogni, vedila come un investimento! Non ti piace? Allora la compri, la affitti ma tu rimani dove sei, continuando a pagare l'affitto. Per te non cambia nulla: pagavi prima e pagherai dopo l'affitto, ma nella mansarda ci sarà qualcuno che, pagandone l'affitto, il cui importo mensile sarà + o - la rata del mutuo, ti pagherà la mansarda mese per mese. Ed un bel giorno te la ritroverai GRATIS.

Non la comprò. Oggi la stessa mansarda costa più di 150.000 Euro. Lui ha sempre 30.000 Euro, forse 35.000. E continua a pagare l'affitto, in attesa della "casa dei sogni".

Secondo te ha fatto bene?

Beh, diciamo che avrebbe fatto bene, col senno di poi. Ma io se dovessi investire non mi fiderei. Me li metterei via (rendite fisse anche se basse) e aspetterei che scoppi la bolla.