URGE consigli su acquisto casa !!!!!!!

[Cippo Cippo]

Stiamo per acquistare casa, è di nuova costruzione, con il sopra ancora da completare.

Intanto premetto che l'appartamento è a due livelli (secondo piano e mansarda per intenderci) con un totale di 85 mtq terrazze escluse (suddivisi in 50 e 35).
Dopo alcuni incontri, siamo venuti a sapere di alcuni particolari: l piano superiore sul compromesso verrà caloclato come soffitta (all'inizio questo non si era chiarito),
e successivamente il costruttore mi ha detto che potrà chiudere le due stanze e completare il bagno
(senza ovviamente aggiungere altre somme).
Io ho chiesto spiegazioni, soprattutto sul perchè non mi veniva spiegato il tutto fin dall'inizio. Il costruttore
si è giustificato dicendo che è uso comune considerare in questo modo le mansarde, e che lui non vende in metriquadri, bensi a blocco.

Considerando che il prezzo partiva da 270, ma siccome è un conoscente dei miei genitori (ma questo alla fine non giova molto) siamo arrivati (senza troppa fatica) a 240.
Ma con questa cifra io davo per scontato che sopra fosse tutto regolare, invece è venuta fuori questa rognetta.

Secondo voi quindi, quanto può incidere a mio favore nella trattativa questi particolari?
Come mi dovrò regolare successivamente per regolarizzare il piano superiore (condono, e quanto costerà?)
aggiungo una mia curiosità: considerate per assurdo due case uguali, una di nuova costruzione e l'altra usata, è normale che la prima costi un leggermente di più?

Edit:
Aggiungo una questione ancora più importante, di cui sono venuto a conoscenza solo stasera.
Come mai il costruttore vuole esclusivamente CONTANTI?
In pratica l'importo effettivo della casa che verrà conteggiato sarà di 120.000,00€: noi pensavamo, visto che cmq questi soldi sono "registrati" di fare un assegno circolare o simile per i 120k e i restanti 130k circa in contanti.
Invece lui vuole l'INTERA somma in contanti.
Secondo voi qual'è il motivo? L'immobile potrebbe risultare ipotecato?Problemi societari?
Figuriamoci che si è rifiutato di prendere anche 10.000 euro in assegno per il blocco della casa, li voleva in contanti (eppure i controlli scattano superati i 12.500 no?)

[Froze]

Dopo alcuni incontri, siamo venuti a sapere di alcuni particolari: l piano superiore sul compromesso verrà caloclato come soffitta (all'inizio questo non si era chiarito),
e successivamente il costruttore mi ha detto che potrà chiudere le due stanze e completare il bagno
(senza ovviamente aggiungere altre somme).
Io ho chiesto spiegazioni, soprattutto sul perchè non mi veniva spiegato il tutto fin dall'inizio. Il costruttore
si è giustificato dicendo che è uso comune considerare in questo modo le mansarde, e che lui non vende in metriquadri, bensi a blocco.
Il discorso e' che non dovrebbe risultare come superficie abitabile, per cui si dovrebbero avere meno rogne nell'approvazione del progetto.

Pero' quando ci andrai ad abitare, una volta richiesta l'abitabilita', se entro 60 giorni non viene l'ispezione dei vigili urbani (e non vengono praticamente mai) l'abitabilita' risulta approvata d'ufficio e tu puoi gestirti la mansarda come meglio credi.
(a casa dei miei fecero lo stesso, con la mansarda che risultava come lavanderia... poi divenuta mia camera+studio+bagno ^^)

edit: non c'e' da pagare il condono se il progetto non e' stato stravolto. la mansarda c'era e rimane. tant'e' che per i lavori interni (mi pare) non ci sia piu' bisogno dell'autorizzazione comunale.

aggiungo una mia curiosità: considerate per assurdo due case uguali, una di nuova costruzione e l'altra usata, è normale che la prima costi un leggermente di più?
ovviamente si. gli impianti sono nuovi, tutto e' nuovo e non hai bisogno (si spera :D ) di dover fare manutenzione per un po' di anni

[Cippo Cippo]

Il discorso e' che non dovrebbe risultare come superficie abitabile, per cui si dovrebbero avere meno rogne nell'approvazione del progetto.

Mi potresti spiegare meglio questa cosa?
La casa, essendo già completamente costruita (a parte la rifinitura della mansarda), non "dovrebbe" aver avuto già il progetto approvato?


Pero' quando ci andrai ad abitare, una volta richiesta l'abitabilita', se entro 60 giorni non viene l'ispezione dei vigili urbani (e non vengono praticamente mai) l'abitabilita' risulta approvata d'ufficio e tu puoi gestirti la mansarda come meglio credi.
(a casa dei miei fecero lo stesso, con la mansarda che risultava come lavanderia... poi divenuta mia camera+studio+bagno ^^)

anche qui, non si dovrebbe avere già l'abilitabilità prima di vendere degli immobili?
posso tuttavia chiedere l'abitabilità della casa in anticipo rispetto alla data di perfezionamento del compromesso? Vorrei essere tranquillo prima di sborsare tutto questi soldi (che in gran parte neanche sono miei)


edit: non c'e' da pagare il condono se il progetto non e' stato stravolto. la mansarda c'era e rimane. tant'e' che per i lavori interni (mi pare) non ci sia piu' bisogno dell'autorizzazione comunale.

Se la memoria non fa brutti scherzi, i miei avevano acquistato una tipologia simile di casa. Il costruttore però aveva considerato la mansarda come "lavabi" quindi non idonei ad uso abitativo (in pratica sono 3 stanze e un bagno). Successivamente i miei hanno fatto il condono.
C'è da dire però che il costruttore, anche se aveva fatto scrivere quello sul compromesso, ha offerto la casa con il sopra già tutto finito. Come mai il mio costruttore finisce il piano solo "alla firma" del compromesso? è un modo per lavarsi le mani...ma da cosa?


ovviamente si. gli impianti sono nuovi, tutto e' nuovo e non hai bisogno (si spera :D ) di dover fare manutenzione per un po' di anni
giusto, non ci avevo pensato..


Grazie per le risposte.
Sono sempre in attesa di ulteriori pareri.

[ferste]

ho comprato casa da poco e nella tua stessa identica situazione.

Ufficialmente non avendo l'abitabilità tu puoi farne soffitta, lavanderia o sala giochi, praticamente non potresti dormirci.

In pratica tu ne fai quello che vuoi, dopo la teorica ispezione dell'ufficio tecnico del comune (che avviene in 1 caso ogni 4970) e la richiesta di abitabilità, e diventa parte della casa in tutto e per tutto!

Teoricamente il bagno non potrebbe mettercelo.......

[RiccardoS]

...
aggiungo una mia curiosità: considerate per assurdo due case uguali, una di nuova costruzione e l'altra usata, è normale che la prima costi un leggermente di più?

oltre al fatto che è nuova pensa all'imposta di registro che devi pagare allo stato tramite il notaio: casa nuova, agevolata al 10% - casa vecchia, agevolata al 3%.

[Cippo Cippo]

oltre al fatto che è nuova pensa all'imposta di registro che devi pagare allo stato tramite il notaio: casa nuova, agevolata al 10% - casa vecchia, agevolata al 3%.


ho paura di fraintendere.....mi spieghi meglio queste percentuali?
appartento nuovo a 240 e vecchio sempre a 240....quali sono i costi?

[Northern Antarctica]

oltre al fatto che è nuova pensa all'imposta di registro che devi pagare allo stato tramite il notaio: casa nuova, agevolata al 10% - casa vecchia, agevolata al 3%.

:confused: per la prima casa l'imposta di registro è sempre al 3%

[Cippo Cippo]

ragazzi non fatemi prendere colpi.....qui in ufficio ho urlato sta cosa ad alta voce dalla forte emozione (unita a forte botta di cagotto)....

cmq un collega, si è avvicinato e mi ha detto che l'imposta è al 4% se la prima casa, il 10% se invece è la seconda o terzi

[ferste]

a me risultava al 4% per la prima casa........

[Froze]

Mi potresti spiegare meglio questa cosa?
La casa, essendo già completamente costruita (a parte la rifinitura della mansarda), non "dovrebbe" aver avuto già il progetto approvato?
Si, il progetto e' approvato, ma in fase di presentazione del progetto bisogna attenersi a diversi vincoli (altezza minima, dimensione minima delle stanze, ecc ecc) e una mansarda da questo punto di vista da molte rogne. per cui si taglia la testa al toro e la si fa passare come lavanderia, soffitta, rispostiglio o quel che e'.
anche qui, non si dovrebbe avere già l'abilitabilità prima di vendere degli immobili?
posso tuttavia chiedere l'abitabilità della casa in anticipo rispetto alla data di perfezionamento del compromesso? Vorrei essere tranquillo prima di sborsare tutto questi soldi (che in gran parte neanche sono miei)
In teoria si, dovrebbero richiederla il venditore l'abitabilita'. Puoi chiederla prima dell'acquisto, ma va comunque richiesta dopo che sono terminati i lavori. (infatti nel mio caso, il bagno fu fatto dopo 60 giorni dalla richiesta e io ci abitavo gia')

[Froze]

ragazzi non fatemi prendere colpi.....qui in ufficio ho urlato sta cosa ad alta voce dalla forte emozione (unita a forte botta di cagotto)....

cmq un collega, si è avvicinato e mi ha detto che l'imposta è al 4% se la prima casa, il 10% se invece è la seconda o terzi
se compri la casa da un privato cittadino, l'imposta di registro e del 3% su prima casa, 7% sulle successive
se compri da una impresa invece, non c'e' l'imposta di registro, ma paghi l'iva che e' il 4% su prima casa, 10% sulle successive
;)

[RiccardoS]

:confused: per la prima casa l'imposta di registro è sempre al 3%

scusa north, ho lasciato "imposta di registro" quando in realtà, se si parla di casa nuova e quindi acquisto da un costruttore, si deve parlare di iva, come spiega bene:

se compri la casa da un privato cittadino, l'imposta di registro e del 3% su prima casa, 7% sulle successive
se compri da una impresa invece, non c'e' l'imposta di registro, ma paghi l'iva che e' il 4% su prima casa, 10% sulle successive
;)


;)

[ferste]

se compri la casa da un privato cittadino, l'imposta di registro e del 3% su prima casa, 7% sulle successive
se compri da una impresa invece, non c'e' l'imposta di registro, ma paghi l'iva che e' il 4% su prima casa, 10% sulle successive
;)

per fortuna c'è qualcuno che fà chiarezza.......Riccardo S aveva solo seminato il panico!!! ;)

[RiccardoS]

per fortuna c'è qualcuno che fà chiarezza.......Riccardo S aveva solo seminato il panico!!! ;)


esagerato! :O :D

che la chiami in un modo o nell'altro, ti tocca pur sempre sganciare il 10% sul valore dell'immobile.

[Cippo Cippo]

Ragazzi intanto ringrazio tutti per le utilissime risposte.
Purtroppo per me son cose nuove e molte cose non le ho prese mai in considerazione.


In teoria si, dovrebbero richiederla il venditore l'abitabilita'. Puoi chiederla prima dell'acquisto, ma va comunque richiesta dopo che sono terminati i lavori. (infatti nel mio caso, il bagno fu fatto dopo 60 giorni dalla richiesta e io ci abitavo gia')


Sai cosè che mi preoccupa? siccome hanno già mandato dei controlli su questo edificio (sicuramente qualche costruttore o vicino di casa sulle peotas dei costruttore), non vorrei che essendo stata già presa di mira (se non sbaglio il costruttore parlava di una multa perchè aveva "rubato" alcuni metri), alla conclusione della vendita poi me la ritrovo nel sederino perchè qualche gentil signore mi manda un controllo....sarebbe possibile?

[Cippo Cippo]

riuppo per sottolineare una cosa molto importante riportata sul primo post in neretto: come mai vuole l'INTERA somma in CONTANTI???

[Froze]

riuppo per sottolineare una cosa molto importante riportata sul primo post in neretto: come mai vuole l'INTERA somma in CONTANTI???
240Keuro in contanti? :eek: e che e', droga??

imho qualcosa non quadra...

[nyneve]

240Keuro in contanti? :eek: e che e', droga??

imho qualcosa non quadra...

Lascia perdere o perlomeno informati MOLTO bene.
Il costruttore potrebbe essere oggetto di un'istanza fallimentare.
Il che significa che potresti perdere tutto il denaro dato in contanti e trovarti proprietario di un bene che andrebbe all'asta per rimborsare i creditori.

Se non sbaglio esiste una legge per cui ogni pagamento oltre i 10000 euro deve essere fatto esclusivamente con assegni o bonifici perfettamente rintracciabili e identificabili.
Mi puzza tanto di truffa.
Ricordati che nessuno regala niente.

Abitabilità: non so dove state voi, ma da noi in liguria i vigili la controllano, e molto accuratamente, anche dopo mesi che l'alloggio è stato acquistato, e possono farti multe pesanti, e addirittura che l'immobile venga ripristinato nelle condizioni che era all'acquisto, se le modifiche non sono state oggetto di domanda e relativa licenza dell'ufficio tecnico.

Vai da un commercialista o un avvocato serio specializzato in contratti immobiliari, dammi retta.

[Aku]

riuppo per sottolineare una cosa molto importante riportata sul primo post in neretto: come mai vuole l'INTERA somma in CONTANTI???
Evadere le tasse :stordita:

[nyneve]

240Keuro in contanti? :eek: e che e', droga??

imho qualcosa non quadra...

scusa, volevo rispondere a cippo cippo

[Cippo Cippo]

ora non vorrei pensare troppo a male (anche se non ci fa mai danno a far cosi).

CMq sia, forse può tornare utile, la palazzina ha già venduto 3 appartamenti e i condomini ci vivono da 4 mesi.

[Cippo Cippo]

Evadere le tasse :stordita:


si ok, le può evadere per l'importo eccedente (ovvero i 130k).
Ma sui 120 che sono scritti sul rogito, ormai son quelli, come fai ad evaderli?

[++CERO++]

riuppo per sottolineare una cosa molto importante riportata sul primo post in neretto: come mai vuole l'INTERA somma in CONTANTI???
No no, ferma... :)
Un movimento di denaro sopra i 12.500€ deve essere fatto esclusivamente
tramite banca, altrimenti sei perseguibile ;)
Legge antiriciclaggio : http://www.parlamento.it/leggi/deleghe/04056dl.htm

Oltrettutto, sopra i 12.500 il controllo del movimento di denaro è automatico,
cioè la Guardia di finanza è obbligata a controllare i movimenti sopra tale
cifra e lo fà sistematicamente, dietro comunicazione della tua banca.

Quindi x acquistare l'appartamento, il pagamento deve risultare
superiore al valore catastale, per non attirare il sospetto
di un pagamento in nero da parte della Finanza = evasione fiscale :fagiano:
Inoltre i soldi si danno sempre al momento della vendita davanti al Notaio ;)

E proibbbito evadere le tasse pagando in black l'eccedenza del valore catastale.... ! :O
ma che tutti lo fanno con più assegni < di 12.500€ , questo è un altro discorso, :asd:

IMHO informati bene su eventuali ipoteche, irregolarità catastali,
o eventuale posizione fallimentare dell' azienda ;)
Vedi anche il proggetto depositato al catasto se corrisponde, cioè quello che
poi verrà allegato all' atto di vendita.

Good Luck ! :D

[Cippo Cippo]

No no, ferma... :)
Un movimento di denaro sopra i 12.500€ deve essere fatto esclusivamente
tramite banca, altrimenti sei perseguibile ;)
Legge antiriciclaggio : http://www.parlamento.it/leggi/deleghe/04056dl.htm

Oltrettutto, sopra i 12.500 il controllo del movimento di denaro è automatico,
cioè la Guardia di finanza è obbligata a controllare i movimenti sopra tale
cifra e lo fà sistematicamente, dietro comunicazione della tua banca.

Quindi ammesso ma non concesso che stia alle regole del venditore, sarebbe cmq difficoltoso per me riuscire a realizzare quanto chiede, visto che uno i soldi non li tiene nelle tapparelle di casa (per lo meno non tutti :D)


IMHO informati bene su eventuali ipoteche, irregolarità catastali,
o eventuale posizione fallimentare dell' azienda ;)
Vedi anche il proggetto depositato al catasto se corrisponde, cioè quello che
poi verrà allegato all' atto di vendita.

queste cose dove/come si controllano rispettivamente (posso farmi delle copie del progetto, per poterle poi controllare davanti al notaio con quelle allegate al contratto dal venditore?)



Good Luck ! :D
ce ne vorrà tanta...;) Grazie!

[nyneve]

Quindi ammesso ma non concesso che stia alle regole del venditore, sarebbe cmq difficoltoso per me riuscire a realizzare quanto chiede, visto che uno i soldi non li tiene nelle tapparelle di casa (per lo meno non tutti :D)


queste cose dove/come si controllano rispettivamente (posso farmi delle copie del progetto, per poterle poi controllare davanti al notaio con quelle allegate al contratto dal venditore?)



ce ne vorrà tanta...;) Grazie!

te l'ho detto, ci sono commercialisti e avvocati che hanno gente che fa ricerche catastali bancarie e ufficio registro e camera commercio.
ed è bene rivolgersi a loro soprattutto quando il venditore ti propone pagamenti illegali.
altro che kirby, molto peggio!

[orestino74]

te l'ho detto, ci sono commercialisti e avvocati che hanno gente che fa ricerche catastali bancarie e ufficio registro e camera commercio.
ed è bene rivolgersi a loro soprattutto quando il venditore ti propone pagamenti illegali.
altro che kirby, molto peggio!

Bravo caccia 100-200 euro per le ricerche.....non fidarti mai di nessuno, soprattutto di quelli che si dimenticano di dirti le cose, di quelli che con una mano prendono i soldi e con l' altra nel frattempo hanno già messo in moto per fuggire.....

[xsegati]

Stiamo per acquistare casa, è di nuova costruzione, con il sopra ancora da completare.

Dopo alcuni incontri, siamo venuti a sapere di alcuni particolari: l piano superiore sul compromesso verrà caloclato come soffitta ... e successivamente il costruttore mi ha detto che potrà chiudere le due stanze e completare il bagno
(senza ovviamente aggiungere altre somme).

Considerando che il prezzo partiva da 270, ma siccome è un conoscente dei miei genitori (ma questo alla fine non giova molto) siamo arrivati (senza troppa fatica) a 240.

Come mi dovrò regolare successivamente per regolarizzare il piano superiore (condono, e quanto costerà?)
aggiungo una mia curiosità: considerate per assurdo due case uguali, una di nuova costruzione e l'altra usata, è normale che la prima costi un leggermente di più?

Edit:
Aggiungo una questione ancora più importante, di cui sono venuto a conoscenza solo stasera.
Come mai il costruttore vuole esclusivamente CONTANTI?
....
Invece lui vuole l'INTERA somma in contanti.


se posso darti un consiglio, MAI pagare in contanti l'intera cifra, soprattutto se il lavoro è "da finire".
Una volta che hai pagato, i lavori te li farà quando ha tempo, SE te li farà davvero.
Quando si tratta di soldi, gli amici/conoscenti di famiglia NON esistono.
Per esperienza conviene sempre tenere in mano una parte della cifra che ti serva nel caso sorga un contenzioso prima della fine dei lavori, ovvero inserire la clausola contrattuale di pagare il saldo solo ad abitabilità ottenuta.
Per il resto, quoto in pieno chi ha preventivato rogne in fase di abitabilità per l'abuso della mansarda.
In bocca al lupo.

[Misterius]

Io ti consiglio di lasciar perdere l'acquisto.
Quando ti chiedono soldi in nero non c'è mai da essere tranquilli. Poi per la cifra che ti chiede ...
Fossero stati 10 mila euro per qualche lavoretto extra in casa ok, ma oltre 100 mila no.

[Cippo Cippo]

ragazzi, non mi stancherò di ringraziarvi per i vostri consigli.

Mio padre mi ha appena chiamato.
Discusso con il suo commercialista, questi gli ha detto che la faccenda del pagamento intero in contanti è fuori discussione. Passi, metà della somma in nero, ma se esigono l'intera somma sono proprio dei banditi.

Cmq la ricerca prosegue, abbiamo contattato un legale di fiducia, che sta procedendo alla ricerca di ulteriori informazioni sull'immobile.

Certo, se il costruttore fosse deciso per forza a pretendere l'intera somma in nero, sarò costretto a rifiutare. Un gran peccato, visto che è da 1 annetto che cerchiamo casa, e questa era quella "quasi" perfetta.....

[sider]

ragazzi, non mi stancherò di ringraziarvi per i vostri consigli.

Mio padre mi ha appena chiamato.
Discusso con il suo commercialista, questi gli ha detto che la faccenda del pagamento intero in contanti è fuori discussione. Passi, metà della somma in nero, ma se esigono l'intera somma sono proprio dei banditi.

Cmq la ricerca prosegue, abbiamo contattato un legale di fiducia, che sta procedendo alla ricerca di ulteriori informazioni sull'immobile.

Certo, se il costruttore fosse deciso per forza a pretendere l'intera somma in nero, sarò costretto a rifiutare. Un gran peccato, visto che è da 1 annetto che cerchiamo casa, e questa era quella "quasi" perfetta.....

Occhio che la mia famiglia ci ha rimesso dei bei soldini con un costruttore-serpe.