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Old 18-02-2010, 17:33   #5021
Senza Fili
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Originariamente inviato da daemon Guarda i messaggi
i prezzi degli annunci sono spesso gonfiati di un 10%-20% perchè il compratore se non ottiene uno sconto non compra
allora il venditore si mette d'accordo con l'agenzia sul prezzo che vuole realizzare e l'agenzia lo gonfia per far contento il cliente (cosi il comrparore al bar:<< sta casa costava 200k gliene ho dati 185k ... soo troppo un figo >>
Esatto, tipo i prezzi gonfiati prima dei saldi, o sparati alle bancarelle: i fessi si vedono fare uno sconto e pensano di aver fatto l'affare...
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Old 18-02-2010, 20:11   #5022
obogsic
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Esatto, tipo i prezzi gonfiati prima dei saldi, o sparati alle bancarelle: i fessi si vedono fare uno sconto e pensano di aver fatto l'affare...
Parole sante.
Guarda cdaso ho fatto un salto in agenzia e tutti gli immobili sono trattabili di quei 5-10 mila euro (mediamente nella mia zona si va a 1500 mq per l'usato e poco + di 2000 per il nuovo nei posti centrali e comodi).
Ridicoli.
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Old 19-02-2010, 10:17   #5023
daemon
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varazze magazzino ( da risistemare) zona pedonabile 40 mq 150k zukke
__________________
<< IL METALLO E' MEGLIO DELLA CARNE >>
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Old 22-02-2010, 23:11   #5024
Jaguar64bit
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varazze magazzino ( da risistemare) zona pedonabile 40 mq 150k zukke

ma quale da "risistemare"


sarà un magazzino con le pareti lastricate di marmi intarsiati di finiture dorate e dai pavimenti in parquet di quecia secolare , nonchè dotato di impianto di climatizzazione Daikin a 3 vie top class.. , infine tale magazzino dista a 50MT dalle ville di 2 noti attori di hollywood..
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Old 23-02-2010, 08:03   #5025
Mr_Max
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Il mercato immobiliare riprenderà quando sarà smaltito il grosso delle aste immobiliari.
Per ora si vendono bene gli appartamentini di periferia sui 100mila. Chi compra sono gli extracomunitari in regola col permesso di soggiorno e con posto di lavoro. Pagano, pagano bene, pagano subito e non lamentano il costo del servizio di intermediazione immobiliare. Settore che a loro deve molto.
__________________
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Old 23-02-2010, 11:44   #5026
superkoala
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Il mercato immobiliare riprenderà quando sarà smaltito il grosso delle aste immobiliari.
Per ora si vendono bene gli appartamentini di periferia sui 100mila. Chi compra sono gli extracomunitari in regola col permesso di soggiorno e con posto di lavoro. Pagano, pagano bene, pagano subito e non lamentano il costo del servizio di intermediazione immobiliare. Settore che a loro deve molto.
Beati voi, che avete gli appartamentini di periferia a 100mila!!!!
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Old 01-03-2010, 16:13   #5027
t00pmi
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Riporto la mia recente esperienza nell'hinternal milanese (monza&brianza)... negli ultimi mesi ho visto:

- un appartamento di costruzione vecchia passato da 250K a 230K (annunci di due agenzie diverse)
- una mansarda di costruzione recente passata da 215K a 202K (annuncio ritocatto dalla stessa agenzia)
- un appartamento nuovo passato da "cifra vicina ai 300K che non ricordo" a 245K (annunci di due agenzie diverse)

speriamo continui così!

edit: i prezzi indicati sono ovviamente "di listino" delle rispettive agenzie

Ultima modifica di t00pmi : 01-03-2010 alle 16:15.
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Old 01-03-2010, 20:08   #5028
andrea 250
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Riporto la mia recente esperienza nell'hinternal milanese (monza&brianza)... negli ultimi mesi ho visto:

- un appartamento di costruzione vecchia passato da 250K a 230K (annunci di due agenzie diverse)
- una mansarda di costruzione recente passata da 215K a 202K (annuncio ritocatto dalla stessa agenzia)
- un appartamento nuovo passato da "cifra vicina ai 300K che non ricordo" a 245K (annunci di due agenzie diverse)

speriamo continui così!

edit: i prezzi indicati sono ovviamente "di listino" delle rispettive agenzie
Ciao scusa se mi faccio i fatti tuoi, di che comune/i stiamo parlando?
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Old 02-03-2010, 11:09   #5029
t00pmi
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edit

Ultima modifica di t00pmi : 03-03-2010 alle 11:32.
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Old 09-03-2010, 12:04   #5030
superkoala
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Fonte:
http://www.quasardat.com/economia/me...ori-aumentano/


Mercato immobiliare i timori aumentano

7 marzo 2010

Bankitalia pubblica periodicamente un sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia. Analizziamo gli ultimi 5 rapporti trimestrali, vediamo in dettaglio alcuni dei dati esposti in questi rapporti e cerchiamo di valutare come sia fortemente cambiato il sentiment tra gli operatori del settore. Inoltre, i dati mostrati confermano una tendenza anche per il 2010 ad una marcata discesa dei prezzi per il mercato immobiliare.

Ricordiamo che i dati presentati sono frutto di interviste ad agenti immobiliari che hanno fornito informazioni sull’attività di compravendita. Le percentuali si riferiscono alle risposte valide delle agenzie immobiliari che hanno dichiarato di avere effettuato vendite nel trimestre di riferimento. Di conseguenza non vogliamo trattare questi dati in modo puntuale ma solo come stima del sentiment tra gli operatori del settore. Chiaramente siamo anche sicuri che in realtà questi dati sottostimano la dura realtà che sta vivendo oggi il mercato immobiliare italiano.

* Cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere

Proposte di acquisto a prezzi bassi per il venditore in netto aumento. La retta rossa traccia la tendenza dei dati rilevati. E’ ben visibile che negli ultimi 5 trimestri considerati la tendenza rilevata è un aumento delle cessazioni dell’incarico a vendere a causa di proposte di acquisto a prezzi troppo bassi. Questo significa che è sempre più alta la propensione del compratore a fare proposte di acquisto con prezzi decisamente più bassi.
Proposte di acquisto a prezzi bassi per il venditore

Troppo tempo trascorso dall’inizio dell’incarico in deciso aumento. Anche in questo grafico è ben visibile la tendenza di un aumento dei tempi di vendita.
Troppo tempo trascorso dall'inizio dell'incarico

Difficoltà nel reperimento del mutuo in aumento. Difficoltà nel reperimento del mutuo

* Rapporto tra prezzo pagato all’acquisto e prezzo inizialmente richiesto dal venditore

I prossimi grafici mostrano chiaramente come vi sia un tendenziale aumento del gap (differenza) tra il prezzo richiesto dal venditore inizialmente ed il prezzo realmente offerto dal compratore. Di conseguenza in questa fase sono sempre di più i venditori che cedono ad offerte anche del 20% minori rispetto al prezzo che inizialmente avevano chiesto per il loro immobile.

Aumento dello sconto tra il 10% e il 20% sul prezzo inizialmente richiesto dal venditore. Prezzo inferiore tra il 10% e il 20%

Aumento dello sconto tra il 20% e il 30% sul prezzo inizialmente richiesto dal venditore. Prezzo inferiore tra il 20% e il 30%

Aumento dello sconto medio che il venditore è disposto ad accettare.

Aumento sconto medio che il venditore è disposto ad accettare

Osservando questi grafici risulta pertanto chiaro che il sentiment tra gli operatori del settore sia ancora fortemente negativo. Inoltre nel quarto trimestre 2008 il 15,8% degli intervistati dichiarava che il livello dei prezzi sarebbe aumentato, nel quarto trimestre 2009 solo il 2,4% pensa che i prezzi possano rivalutarsi. Questo significa che oggi tra gli agenti immobiliari la percentuale di chi ritiene che i prezzi possano scendere o al massimo risultare uguali al trimestre passato risulta essere del 97,6%.

Pertanto riteniamo ancora valido stimare anche per il 2010 una forte riduzione dei prezzi delle case. E’ probabile per i prossimi mesi assistere ad una sostanziale svalutazione dei prezzi immobiliari specialmente nei riguardi di immobili usati che non hanno una certificazione energetica adeguata.

(Fonte: Sondaggio congiunturale Banca d’Italia-Tecnoborsa sul mercato delle abitazioni in Italia. Chi volesse approfondire la metodologia con cui sono stati rilevati i dati, il campione utilizzato e la sua diversificazione territoriale può trovare tutte queste informazioni direttamente sul sito www.bankitalia.it)
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Old 09-03-2010, 12:42   #5031
.:V:.
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Città: ...un bacino sulla fronte...
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Eugenio Benetazzo parla della situazione da qui a 12/24 mesi:
http://www.youtube.com/watch?v=b2Xh68Ky4q0

.:V:. è offline   Rispondi citando il messaggio o parte di esso
Old 09-03-2010, 17:46   #5032
obogsic
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ragazzi secondo voi di quanto incide sul prezzo richiesto la vendita della sola nuda proprietà rispetto al prezzo "standard" di un appartamento a parità delle altre condizioni?
Il proprietario ha 81 anni senza particolari patologie se non i comuni acciacchi della vecchiaia (non so se sia donna o uomo però).
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Old 09-03-2010, 19:07   #5033
m_a_x
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ragazzi secondo voi di quanto incide sul prezzo richiesto la vendita della sola nuda proprietà rispetto al prezzo "standard" di un appartamento a parità delle altre condizioni?
Il proprietario ha 81 anni senza particolari patologie se non i comuni acciacchi della vecchiaia (non so se sia donna o uomo però).
Difficile dire, non dipende solo dall'età e condizioni di salute ma anche dalle prospettive di rivalutazione dell'immobile.
Per un immobile in una posizione di pregio priva di possibilità di espansione si presuppone un aumento di valore con il tempo mentre per un immobile in zona periferica il valore potrebbe addirittura rimanere stabile se non diminuire, soprattutto di questi tempi.
Considera anche che non puoi ottenere un mutuo prima casa e iva agevoltata nel caso tu ne abbia diritto.
Per stabilire la cifra congrua bisogna tenere conto del valore attuale dell'immobile, delle prospettive di rivalutazione (o deprezzamento) in almeno 10 anni, del costo del denaro che paghi anticipatamente prima di entrarne nella disponibilità, della cifra che avresti incassato nell'arco di almeno 10 anni affittando un immobile simile acquistato oggi decuratata da tasse e spese di manutenzione.
Io piuttosto che acquistare la nuda proprietà mi informerei con un notaio (sempre che corrisponda con le esigenze di chi vende) sulla possibilità di corrispondere al proprietario un vitalizio mensile stabilendo una durata massima (che cercherei di tenere piu lungo possibile ma verosimilmente sui 15 anni), al termine del quale divieni proprietario della nuda proprietà, oppure in caso di morte dell'intera proprietà senza null'altro dovere corrispondere agli eredi.
C'è un vantaggio anche per chi vende, sapendo che la cifra pagata puo diminuire se campa di meno della durata del vitalizio sarai disposto ad offrire di piu. In fondo, se non ci sono eredi che la pensano diversamente, il proprietario non ha nessun interesse a fare avanzare dei soldi da portarsi nella tomba.

C'è solo un problema, in un contratto cosi fatto il proprietario dovrà ancora di piu convivere con portafortuna, ferri di cavallo e amuleti vari, perchè da qualche parte c'è qualcuno che spera che tiri le quoia presto per smettere di pagare.

Ultima modifica di m_a_x : 09-03-2010 alle 19:10.
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Old 09-03-2010, 22:20   #5034
obogsic
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vedo che ci incrociamo spesso in questi giorni!

L'immobile è nel centro del paese, dove è possibile costruire un bel po' a non più di 300 metri (ci sarebbe spazio per altri 20/30 appartamenti almeno, essendo nei pressi un bel pezzo di terra edificabile).
Parlaimo di un piccoilo centro di 10k abitanti, eh!
30 appartamenti non sono proprio pochi...
Oggi in quella zona (non) vendono il nuovo a 2400 euro al metro.
Gli usati provano a venderli senza fortuna a 1500 circa.
Diciamo che sui 2000/2100 il nuovo 1200 l'usato te lo porti a casa abbastanza agevolmente.
Ci sono nel giro di 300 metri 5 appartamenti usati simili come metrature ed età in vendita (uno nello stesso palazzo) da secoli a causa di prezzi palesemente pompati.
Un appartamento come quello lo si pagherebbe sui 130 max 140 se libero.
Considerato che avrà 30 anni circa, che attualmente è in discrete condizioni e che il vecchio potrebbe campare altri 10 anni trascurando tante cosette visto che la casa non sarà più sua credo che da qui a 5-10 anni non avrà un apprezzamento, anzi...potrebbe svalutarsi di qualcosa, soprattutto coi tempi che corrono. E magari abbisognerà anche di una ristrutturata.
Ho fatto un calcolo rapido e approssimativo:
Se anche vogliamo considerare l'ipotesi che non debba fare un mutuo,
in quella zona un appartamento del genere lo si va ad affittare a 500 al mese, forse anche qualcosa in più.
Diciamo che sono 350 netti al mese, tolte tasse e qualche spesa di manutenzione.
Facciamo 3500,00 euro all'anno contando qualche mese sfitto tra un inquilino e l'altro negli anni. Ovvero 35000,00 euro andando sempre per difetto.
Ad occhio diciamo che partendo dai 130/140 iniziali si potrebbe arrivare a circa 100 dai quali vanno sottratti i soldi necessari per qualche lavoro di ristrutturazione necessario tra 10 anni (diciamo 15k attualizzati, va), e qualcosa dovuto alla svalutazione (diciamo un 10%, circa 13k).
Forse i 70000,00 ipotizzati da me come prezzo di partenza "a naso" potrebbero avere un senso.
Certo che se il tizio vende oggi e tra un anno passa a miglior vita sarebbe un bell'affare...

ps: Non avevo pensato effettivamente di non avere diritto agli sgravi per la prima casa per un immobile del genere in caso di mutuo.
Ottima osservazione, ti ringrazio.
ps2: per i contratti alternativi non se ne parla, il nonnino ha bisogno del tetto sulla testa...
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Old 10-03-2010, 08:38   #5035
m_a_x
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vedo che ci incrociamo spesso in questi giorni!
il mondo è piccolo!


Dalla tua descrizione l'affare non mi sembra molto interessante, stiamo parlando di un immobile che non acquisirà valore nell'arco di 10 anni ma sarà invece soggetto a deperimento.
Supponiamo che valga ora 140.000 € e fra 10 anni la stessa cifra.
Supponiamo che paghi con un mutuo a 10 anni
Nel caso che acquisti l'intera proprietà pagherai 140.000 + gli interessi, cioè circa 180.000 (calcolato con interessi al 5%)
Nel caso che acquisti solo la nuda proprietà dovrai considerare quello che paghi di tasse in 10 anni su una proprietà che non stai godendo. Poi chi paga la manutenzione ordinaria e straordinaria durante questi 10 anni? credo l'ordinaria chi ha l'usufrutto e la straordinaria tu, considera anche queste spese.
E soprattutto dovrai considerare che se fai questa operazione è per avere un vantaggio economico, giusto?
Per farla breve pagherei circa 70.000 € (piu gli interessi del mutuo in 10 anni fanno circa 90.000 €), cioè la metà del valore attuale dell'intera proprietà.


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ps2: per i contratti alternativi non se ne parla, il nonnino ha bisogno del tetto sulla testa...
non hai capito quello che volevo dire, l'usufrutto gli rimane vita natural durante, quello che cambia è che anzichè ricevere tutti i soldi in anticipo ne riceve un po al mese con interessi, diciamo in 10 anni, con la differenza che se muore prima tu non devi pagare piu nulla e ovviamente acquisisci l'intera proprietà al momento del decesso.
La fattibilità di questo tipo di contratto è tutta da verificare, potrebbe anche non essere legale; supponiamo che lo sia.
In questo caso il rischio è piu bilanciato, perchè se campa piu di 10 anni ci rimetti tu ricevendo la proprietà in ritardo sul previsto, ma se campa meno di 10 anni tu puoi risparmiare anche parecchi soldi.
Nell'ultimo caso lui ci rimette solo teoricamente, perchè in pratica, anche se avesse ricevuto tutti i 70.000 € in anticipo non sarebbe arrivato al decesso avendoli goduti tutti; a causa dell'imprevedibilità del momento del trapasso ne avrebbe conservata una parte per le necessità future.
Il discorso potrebbe sembrare cinico, ma o non se ne parla o se ne parla in questi termini visto che è da questo che dipende la convenienza o meno di portare a termine la transazione.

Ricapitolando le cifre:

Acquisto con pagamento anticipato tramite mutuo:
€ 70.000 + interessi = € 90.000 in 10 anni

Acquisto con pagamento rateale in 10 anni
rate mensili da € 750
ultima rata al 120° mese o al momento del decesso se in meno di 120 mesi

gli eredi potrebbero avere qualcosa da obiettare nel lasciargli concludere un simile contratto
m_a_x è offline   Rispondi citando il messaggio o parte di esso
Old 10-03-2010, 12:56   #5036
dave4mame
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ragazzi secondo voi di quanto incide sul prezzo richiesto la vendita della sola nuda proprietà rispetto al prezzo "standard" di un appartamento a parità delle altre condizioni?
Il proprietario ha 81 anni senza particolari patologie se non i comuni acciacchi della vecchiaia (non so se sia donna o uomo però).
una donna ha 5-6 anni di speranza di vita in più rispetto a un uomo. direi che ti manca un'informazione non da poco...
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passano gli anni ma freeman è sempre un grosso ciccione merdoso.
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Old 10-03-2010, 13:30   #5037
obogsic
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Certo se fosse donna sarebbe un altro paio di maniche, ma è una informazione che al momento non ho.
In ogni caso è da vedere bene effettivamente una cosa del genere e conveniente solo se si può realizzare un vero affare a livello di prezzo.
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Old 17-03-2010, 14:34   #5038
nascimentos
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Leggete e studiate
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BEATO CHI PERDONA PERCHE' SARA' PERDONATO Chi non perdona rompe il ponte ove egli stesso dovrà passare
nascimentos è offline   Rispondi citando il messaggio o parte di esso
Old 17-03-2010, 17:53   #5039
obogsic
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Città: Avellino
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io ho scoperto per caso proprio ieri sera che tecnocasa ha addirittura aumentato il prezzo di 5000 euro di un paio di immobili tra quelli che avevo sott'occhio.
Che sia una mossa per scongiurare eventuali ribassi eccessivi?
Sempre il solito modo di fare...
obogsic è offline   Rispondi citando il messaggio o parte di esso
Old 17-03-2010, 19:43   #5040
DvL^Nemo
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Io mi sono preso una bella pausa visto che i prezzi sono ind eciso calo, configo in altri 5 anni di ribassi, specie quano inizierannop ad alzare i tassi
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