Aspettando fiduciosi il crollo immobiliare...

[Fides Brasier]

Originariamente inviato da Black Dawn

A maggior ragione, se sei una zappa ti fai consigliare da qualcuno fidato con un minimo di conoscenze...

il problema e' che spesso i "consigli" degli esperti a cui ti rivolgi per un consulto sono dati in mala fede.

[generals]

Originariamente inviato da potino78

Non è così semplice, le 2 case attuali le ho molto distanti da dove lavoro.
In una ci restano i miei, per l'appartamento ormai è troppo tardi venderlo, se fino all'anno scorso avrei potuto spuntare 130 K, oggi nella migliore delle ipotesi 110. Mi sono svegliato già tardi.
Inoltre c'è inquilino dentro, quindi più difficile venderlo.
va detto che l'appartamento grazioso in un condominietto è comunque tendenzialmente da tenere, si svaluterà ancora un po' ma in proporzione al suo valore (basso rispetto a ville, casoni, villette, villoni) perderà meno.
E con l'affitto mi pago già la metà circa degli interessi che devo dare in banca per il mutuo, il restante degli interessi lo scarico sul 730 (la farò passare prima casa) e vedi che mi conviene stare come sono (pagherò a tutti gli effetti pochissimi interessi per il mutuo).

Quindi da qui si capisce come vendere (anche ai massimi o pseduo-massimi) spesso non sia conveniente... pensate solo a tutte le case che ci sono in offerta ora sul mercato....

che cosa può significare?

Vediamo se ci arrivate....


@ per chi ha detto "potino78 for president" (ora non ricordo)

Devi solo avere pazienza per Roma che tu poi alla fine sarà quello che godrà più di tutti!!!
Guarda come andrà a finire
http://ricerca.repubblica.it/repubbl...l-mattone.html



Ogni volta che lo leggo mi eccito.....

Il prezzo è dunque diventato una variabile dipendente". Sono bastati quattro anni per far cambiare fisionomia al mercato, che forse non ha ancora trovato una nuova stabilità, ma che certo non è più quello di prima. I fattori che hanno scosso dalle fondamenta il vecchio sistema sono vari, ma due sono quelli principali: da una parte l' introduzione di un' imposta patrimoniale sulla casa (l' Ici) e dall' altra i patti in deroga. Da quel momento si è ricreato un mercato dell' affitto, che ha sottratto spazio all' acquisto, e sono riapparse case che per tanto tempo erano state tenute sfitte. Una tenaglia con due morse, da una parte la pressione fiscale dall' altra la possibilità di spuntare buoni rendimenti dopo decenni di equo canone, ha schiacciato i proprietari e li ha costretti a uscire allo scoperto. Molti immobili sono stati immessi sul mercato della vendita e dell' affitto proprio mentre le condizioni generali del paese cambiavano e si entrava in un periodo di bassi consumi, alta disoccupazione, crisi del commercio e del terziario. Inoltre, si è verificato un formidabile raffreddamento dell' inflazione, oggi scesa al 2 per cento. E si sa che un' alta inflazione aiuta il mattone: precise statistiche hanno dimostrato che quando i prezzi al consumo aumentano molto e per lungo tempo - com' è stato in Italia ma anche in Spagna e in Grecia negli anni 70 e 80 - le famiglie sono spinte ad acquistare più case. Questo cocktail di elementi ha fatto emergere un' offerta superiore alla domanda. E i prezzi sono crollati.

Se almeno lo leggessi l'articolo ti renderesti conto che è proprio l'esatto contrario di oggi
dove l'offerta è bassissima, l'inflazione è alta e tende a crescere, l'ici è stata eliminata e inoltre in questi anni chi ha affittato ha capito quando è difficile riprenderesi l'immobile se ne ha bisogno e quindi anche l'offerta per gli affitti non è alta, anzi...

[DvL^Nemo]

Da che mondo e' mondo i prezzi lo fa l'incontro tra domanda ed offerta ( nel grafico variazioni mese per mese di immobili )

[Fides Brasier]

Originariamente inviato da generals

Se almeno lo leggessi l'articolo ti renderesti conto che è proprio l'esatto contrario di oggi
dove l'offerta è bassissima, l'inflazione è alta e tende a crescere, l'ici è stata eliminata e inoltre in questi anni chi ha affittato ha capito quando è difficile riprenderesi l'immobile se ne ha bisogno e quindi anche l'offerta per gli affitti non è alta, anzi...

l'articolo sostiene anche che in cinque anni gli immobili hanno perduto il 30% del loro valore, cosa che tu fino a poco fa negavi potesse accadere; inoltre, visto che sono presenti proprio quei parametri che tu menzioni (offerta bassa, inflazione alta e ici tolta), non si spiega per quale motivo negli ultimi mesi i prezzi degli immobili siano scesi e sia diventato piu' facile contrattare per l'acquirente piuttosto che per il venditore.
forse c'e' qualcosa di fallace nel tuo ragionamento

[generals]

Originariamente inviato da Fides Brasier

l'articolo sostiene anche che in cinque anni gli immobili hanno perduto il 30% del loro valore, cosa che tu fino a poco fa negavi potesse accadere; inoltre, visto che sono presenti proprio quei parametri che tu menzioni (offerta bassa, inflazione alta e ici tolta), non si spiega per quale motivo negli ultimi mesi i prezzi degli immobili siano scesi e sia diventato piu' facile contrattare per l'acquirente piuttosto che per il venditore.
forse c'e' qualcosa di fallace nel tuo ragionamento

lascia stare le chiacchiere dell'articolo, il mattone ha sempre fruttato, guardati intorno e capirai la differenza tra chi ha investito in case e chi no, tra chi lascia un appartamento ai figli e chi no........ inoltre nell'articolo si parla di anni in cui se mettevi i soldi in bot prendevi interessi a due cifre...
la realtà di questi anni è completamente diversa....a me di fallace sembra proprio la vostra convinzione che se si parla di prezzi che calano voi poi fate il buon affare.....(che sicuramente vi auguriamo comunque)




p

[Fides Brasier]

Originariamente inviato da generals

lascia stare le chiacchiere dell'articolo, il mattone ha sempre fruttato, guardati intorno e capirai la differenza tra chi ha investito in case e chi no, tra chi lascia un appartamento ai figli e chi no........ inoltre nell'articolo si parla di anni in cui se mettevi i soldi in bot prendevi interessi a due cifre...
la realtà di questi anni è completamente diversa....a me di fallace sembra proprio la vostra convinzione che se si parla di prezzi che calano voi poi fate il buon affare.....(che sicuramente vi auguriamo comunque)
p

nella fattispecie, la fallacia del tuo ragionamento e' considerare l'investimento nel mattone come redditizio sempre, e questo e' sbagliato. ogni investimento comporta dei rischi, o meglio: ogni investimento contempla la possibilita' che il bene vari di valore nel tempo, ma la variazione puo' tranquillamente essere in negativo, ovvero perdita di valore.
noi siamo fiduciosi e sappiamo che nel lungo periodo l'investimento fruttera', ma nel breve periodo (uno, due, tre, cinque anni) l'investimento puo' anche perdere di valore, la casa puo' anche perdere di valore rispetto alla cifra iniziale stanziata per l'acquisto. i fattori sono molteplici, ad esempio offerta superiore alla domanda, maggiore difficolta' di accesso al credito, potere di acquisto piu' basso. per cui, se l'anno scorso era piu' facile per il venditore trovare un acquirente che comprasse al suo prezzo, ora e' piu' difficile, ragione per la quale puo' trovarsi costretto ad abbassare le sue pretese.

[potino78]

Ma si certo, la situazione è completamente diversa da quella del '92, io l'articolo mica l'ho messo per sostenere "succederà di nuovo così perchè ci sono di nuove quelle condizioni". Tutt'altro. Io l'articolo l'ho solo linkato per far capire che "anche il mattone può calare".

Il brutto (o il bello ) è che le condizioni attuali sono decisamente più drammatiche del '92, l'attuale abolizione dell'ICI farà il solletico alla bolla che ha iniziato a sgonfiarsi.... fra le tante un aspetto da NON trascurare assolutamente è internet è l'informazione.

Il famoso "sentiment" è incredibilmente più diffuso (soprattutto grazie ad internet), praticamente non c'è persona che non sia già a conoscenza del calo dei prezzi (ne ho la conferma parlando con amici che pensavo disinteressati e totalmente allo scuro della vicenda) e questo aspetto è già una "spinta" fondamentale aggiuntiva rispetto al '92 (i miei genitori ad esempio hanno comprato nel '95 a "buon prezzo": pensavano loro di essere fra i pochi ad aver fatto l'affare senza sapere quante altre persone avevano comprato a prezzo di saldo a quei tempi...).

Il Sentiment diffuso sulla situazione sarà/è fondamentale per l'affievolimento/esplosione della bolla !!!

Tuttavia i fatti concreti attuali sono che:

- tu fai parte di una cerchia ristretta di persone che ancora spende parole per il mantenimento dei prezzi. Siete le stesse persone che fino a pochi mesi fa dicevano "il mattone cresce sempre" e che oggi invece non potete che giocare in difesa dicendo "sta calando ma poco" (di fronte a cali ormai evidenti) e che domani o sparirà dalla circolazione tacendo o si inventerà frasi deliranti tipo "molte case stanno calando ma dal mese prossimo il mercato riparte"

- io, da "ribassista", posso postare decine di link, decine di articoli presi dai giornali nonchè il video linkato del Tg1-economia (dove il Presidente di Nomisma ha evidenziato un futuro peggiore dell'attuale) a favore della mia tesi. Invece tu non hai ormai più nessuna fonte autorevole (se non quelle spudoratamente di parte) che vadano nell'altra direzione

- io, sempre da "ribassista", giro e sento il parere di agenzie (operatrice Tecnocasa che mi dice "se non chiudiamo nei prossimi anni diventiamo ricchi"), imprenditori "amici" ("aspetta a comprare" - io (facendo finta di niente): "ah si... calano?" - l'imprenditore: "calano? stra-calano....!"), direttori di banca ("i tassi subiranno ancora un leggero rialzo"- "credo proprio che il suo affare verrà concluso e avrà la sua casa, soldi in giro non ce ne sono più"), etcetera etcetera etcetera

- io, ancora da ribassista, faccio il monitoraggio della situazione e porto (ho messo pià volte il link) esempi di case (non solo una... non solo "ciofeche") il cui prezzo sta scendendo come un'ascensore che va verso la cantina.....
tu sei in grado di portare esempi di case il cui prezzo sale?
Gli unici esempi sono prezzi che "tengono" ma sono "di facciata" e tengono artificialmente (come dice Beppe Grillo che puoi anche considerarlo un burlone ed un ciarlatano ma sta tranquillo che se dice certe cose ne è certo perchè ci tiene a fare bella figura come avvenne per il crack Parmalat).

Comunque alla fine per me il discorso è abbastanza semplice ed evidente, ci sono solo le voci (di zanzara) basate sul delirio collettivo degli ultimi 10 anni ad alimentare una fiammella che ormai sta morendo.

Se avete tempo di guardare.... questa è la ricca Italia della "domanda inesplosa"
http://media.fastweb.it/WM9/raiclick...dCnt=44826&pat

Siamo in ginocchio e ancora vogliamo bleffare.

La questione non dovrebbe essere "le case tengono" ma dovrebbe essere "speriamo crolli solo il prezzo del settore immobiliare e non tutto il resto.

[potino78]

Originariamente inviato da Fides Brasier

noi siamo fiduciosi e sappiamo che nel lungo periodo l'investimento fruttera', ma nel breve periodo (uno, due, tre, cinque anni) l'investimento puo' anche perdere di valore,

Io non sono nemmeno più tanto convinto sul lungo periodo sai?

Penso a quando tutta la generazione di 50-60 enni (i miei genitori) non ci sarà più e lascerà ai figli mediamente da 1 a 3 immobili (è una generazione che ha vissuto quasi esclusivamente investendo in bot e mattoni)... ci sarà davvero da ridere (per me da piangere....) a "piazzare" tutto questo ammasso di cemento e mattone invenduto..... altro che l'offerta di oggi che già appare spropositata rispetto alla domanda.

Questa volta il crollo non sarà di 2-3 anni come nel '92..... temo il peggio.

[evelon]

Originariamente inviato da trallallero

giustamente un par de balle quando la banca si chiama etica, popolare od altre esche del genere

no, è giusto.

La banca si può anche chiamare "banco misericordioso per l'aiuto dei poveri e degli affamati" ma DEVE fare i suoi interessi.

Quello che conta è lo statuto non il nome.

Se poi qualcuno si ferma al nome beh....beata ingenuità....


Vuol dire che si è talmente polli che certe situazioni si vanno a cercare...


La banca è un istituto a scopo di lucro che DEVE lucrare.
Se non guadagna il consiglio di amministrazione viene (giustamente) licenziato.


L'unica tutela è anche la più ovvia: farsi i conti PRIMA e LEGGERE quello che si firma

[potino78]

Sicuramente un quote per questo ineccepibile ragionamento.

[evelon]

Originariamente inviato da Korn

la cara vecchia storia che il fesso che non si informa deve soccombere, questo è il paese dei tanze e dei geronzi, questo è un paese dalla bassa scolarizzazione e delle banche che truffano alla luce del sole, la fai troppo semplice

il fesso che non si informa è colpevole mica vittima eh...

Se il tizio ha la scolarizzazione bassa cosa si fà ?
Non gli si propone il tasso varibile perchè lui non capisce cosa vuol dire ?
Saranno pure caxxi suoi o no ?

Ok che il funzionario di banca ti dirà la soluzione più conveniente PER LUI (quindi di parte) ma informarsi anche da altre parti mi pare davvero il minimo


Non capirne di economia ci può stare....firmare senza capire qualcosa che ti impegna per 30 anni e centinaia di migliaia di euro no.

[Hal2001]

Perdonami, non afferro il tuo concetto: stai negando che vi siano stati consulenti truffaldini che hanno lasciato sul lastrico tante persone?
E' proprio vero: chi dimentica il passato è condannato a riviverlo.

[dave4mame]

Originariamente inviato da potino78

Io non sono nemmeno più tanto convinto sul lungo periodo sai?

Penso a quando tutta la generazione di 50-60 enni (i miei genitori) non ci sarà più e lascerà ai figli mediamente da 1 a 3 immobili (è una generazione che ha vissuto quasi esclusivamente investendo in bot e mattoni)... ci sarà davvero da ridere (per me da piangere....) a "piazzare" tutto questo ammasso di cemento e mattone invenduto..... altro che l'offerta di oggi che già appare spropositata rispetto alla domanda.

Questa volta il crollo non sarà di 2-3 anni come nel '92..... temo il peggio.

si e no.
i conti non tornano.
da un lato perchè i genitori della passata generazione in media hanno avuto più di un figlio; quindi il loro patrimonio immobiliare deve essere pure frazionato

in secondo luogo "mediamente da 1 a 3 immobili" è una controsenso.
mediamente è "uno", o "tre", o al limite "1 virgola 35", non "da 1 a 3".
e di sicuro la grande maggioranza ha UN appartamento da passare in eredità; quello in cui vive.

infine, tolti i fortunati che ereditano "3 case" ma che non hanno mezzi per mantenerle (e quindi devono vendere quelle "in più"), non vedo perchè gli altri debbano "disfarsi" di quelle in eccesso (che pure lo sono anche ora per i genitori)

[generals]

Originariamente inviato da Fides Brasier

nella fattispecie, la fallacia del tuo ragionamento e' considerare l'investimento nel mattone come redditizio sempre, e questo e' sbagliato. ogni investimento comporta dei rischi, o meglio: ogni investimento contempla la possibilita' che il bene vari di valore nel tempo, ma la variazione puo' tranquillamente essere in negativo, ovvero perdita di valore.
noi siamo fiduciosi e sappiamo che nel lungo periodo l'investimento fruttera', ma nel breve periodo (uno, due, tre, cinque anni) l'investimento puo' anche perdere di valore, la casa puo' anche perdere di valore rispetto alla cifra iniziale stanziata per l'acquisto. i fattori sono molteplici, ad esempio offerta superiore alla domanda, maggiore difficolta' di accesso al credito, potere di acquisto piu' basso. per cui, se l'anno scorso era piu' facile per il venditore trovare un acquirente che comprasse al suo prezzo, ora e' piu' difficile, ragione per la quale puo' trovarsi costretto ad abbassare le sue pretese.

questo nessuno l'ha mai messo in dubbio, abbiamo sempre detto che ci sono e ci saranno oscillazioni ma altro conto è parlare di "crolli" (vedi titolo della discussione) o perdita di investimento che appunto nel medio-lungo termine frutta sempre. Se parliamo poi di rischio basta considerare le alternative degli ultimi anni (azioni, bond parmalat, cirio, ecc) e cosa è accaduto ai risparmiatori che si sono dati all'investimento finanziario....

[dave4mame]

uè bagai.. el matun l'è el matun! (cit.)

[generals]

Originariamente inviato da potino78

Ma si certo, la situazione è completamente diversa da quella del '92, io l'articolo mica l'ho messo per sostenere "succederà di nuovo così perchè ci sono di nuove quelle condizioni". Tutt'altro. Io l'articolo l'ho solo linkato per far capire che "anche il mattone può calare".

Il brutto (o il bello ) è che le condizioni attuali sono decisamente più drammatiche del '92, l'attuale abolizione dell'ICI farà il solletico alla bolla che ha iniziato a sgonfiarsi.... fra le tante un aspetto da NON trascurare assolutamente è internet è l'informazione.

Il famoso "sentiment" è incredibilmente più diffuso (soprattutto grazie ad internet), praticamente non c'è persona che non sia già a conoscenza del calo dei prezzi (ne ho la conferma parlando con amici che pensavo disinteressati e totalmente allo scuro della vicenda) e questo aspetto è già una "spinta" fondamentale aggiuntiva rispetto al '92 (i miei genitori ad esempio hanno comprato nel '95 a "buon prezzo": pensavano loro di essere fra i pochi ad aver fatto l'affare senza sapere quante altre persone avevano comprato a prezzo di saldo a quei tempi...).

Il Sentiment diffuso sulla situazione sarà/è fondamentale per l'affievolimento/esplosione della bolla !!!

Tuttavia i fatti concreti attuali sono che:

- tu fai parte di una cerchia ristretta di persone che ancora spende parole per il mantenimento dei prezzi. Siete le stesse persone che fino a pochi mesi fa dicevano "il mattone cresce sempre" e che oggi invece non potete che giocare in difesa dicendo "sta calando ma poco" (di fronte a cali ormai evidenti) e che domani o sparirà dalla circolazione tacendo o si inventerà frasi deliranti tipo "molte case stanno calando ma dal mese prossimo il mercato riparte"

- io, da "ribassista", posso postare decine di link, decine di articoli presi dai giornali nonchè il video linkato del Tg1-economia (dove il Presidente di Nomisma ha evidenziato un futuro peggiore dell'attuale) a favore della mia tesi. Invece tu non hai ormai più nessuna fonte autorevole (se non quelle spudoratamente di parte) che vadano nell'altra direzione

- io, sempre da "ribassista", giro e sento il parere di agenzie (operatrice Tecnocasa che mi dice "se non chiudiamo nei prossimi anni diventiamo ricchi"), imprenditori "amici" ("aspetta a comprare" - io (facendo finta di niente): "ah si... calano?" - l'imprenditore: "calano? stra-calano....!"), direttori di banca ("i tassi subiranno ancora un leggero rialzo"- "credo proprio che il suo affare verrà concluso e avrà la sua casa, soldi in giro non ce ne sono più"), etcetera etcetera etcetera

- io, ancora da ribassista, faccio il monitoraggio della situazione e porto (ho messo pià volte il link) esempi di case (non solo una... non solo "ciofeche") il cui prezzo sta scendendo come un'ascensore che va verso la cantina.....
tu sei in grado di portare esempi di case il cui prezzo sale?
Gli unici esempi sono prezzi che "tengono" ma sono "di facciata" e tengono artificialmente (come dice Beppe Grillo che puoi anche considerarlo un burlone ed un ciarlatano ma sta tranquillo che se dice certe cose ne è certo perchè ci tiene a fare bella figura come avvenne per il crack Parmalat).

Comunque alla fine per me il discorso è abbastanza semplice ed evidente, ci sono solo le voci (di zanzara) basate sul delirio collettivo degli ultimi 10 anni ad alimentare una fiammella che ormai sta morendo.

Se avete tempo di guardare.... questa è la ricca Italia della "domanda inesplosa"
http://media.fastweb.it/WM9/raiclick...dCnt=44826&pat

Siamo in ginocchio e ancora vogliamo bleffare.

La questione non dovrebbe essere "le case tengono" ma dovrebbe essere "speriamo crolli solo il prezzo del settore immobiliare e non tutto il resto.

secondo me stai delirando





ps: c'è una bella differenza tra sapere che c'è stata speculazione e i prezzi sono cresciuti a dismisura e ora c'è e ci sarà stagnazione dal pensare come te che ci sarà un crollo, magari come quello statunitense considerando il mercato delle case come il mercato della frutta .

[potino78]

Originariamente inviato da dave4mame

in secondo luogo "mediamente da 1 a 3 immobili" è una controsenso.

Non sottilizzare, dai... volevo scrivere "di norma" da 1 a 3... il concetto di media lo conosco... dopo aver scritto molto ero un po' fuso...

Su questo tema comunque ho scritto io per prima "di non esserne sicuro", dico solo che di gente che erediterà parecchi immobili ne conosco così come di figli unici.

Ma sono solo considerazioni "miei", lungi da me voler prevedere il futuro così lontano.

Anche se comunque se ci sarà (come tu dici) difficoltà nel "mantenere" economicamente le varie case credo (mio parere) che si tendenrà a svendere.

Ma parliamo dell'immediato che è molto più gratificante....

[evelon]

Originariamente inviato da Hal2001

Perdonami, non afferro il tuo concetto: stai negando che vi siano stati consulenti truffaldini che hanno lasciato sul lastrico tante persone?
E' proprio vero: chi dimentica il passato è condannato a riviverlo.

cerchiamo di distinguere le cose ok ?

caso 1
Il funzionario propone l'obbligazione o il mutuo dicendo (e soprattutto scrivendo nel contratto!!) che vale X mentre in realtà vale X/10

E' una truffa.
Se le cifre scritte sul contratto o sui prospetti non sono veritiere anche un esperto non ha modo di capire le cose.
Ma non si stà parlando di questo

Caso 2
il funzionario propone il mutuo che garantisce più entroiti alla banca (il tasso variabile ad esempio) lasciando in disparte il tasso fisso, pur menzionandolo correttamente, ed il cliente firma.

Non è una truffa.
Se il cliente firma vuol dire che a) si è fatto i suoi conti b) sà cosa stà firmando c) se non era esperto si è rivolto ad un esperto (buonsenso vuole che NON sia dipendente della stessa banca...c'è bisogno di specificarlo?)
Di questo si stà parlando

[sanford]

mi iscrivo, la cosa mi interessa molto e dato che sono in affitto ragionevole, prima di buttare i soldi nella prima casa vorrei aspettare l'occasione buona...e di aspettare, per fortuna, me lo posso permettere.

[Fides Brasier]

Originariamente inviato da generals

ps: c'è una bella differenza tra sapere che c'è stata speculazione e i prezzi sono cresciuti a dismisura e ora c'è e ci sarà stagnazione dal pensare come te che ci sarà un crollo

stagnazione... crollo... ne vogliamo fare una questione semantica?

cos'e' per te un "crollo"? sappiamo che le case non perderanno meta' del loro valore domattina, ma il trenta per cento in cinque anni, come si e' verificato il decennio scorso, non e' certamente una stagnazione, cosi' come non e' una semplice stagnazione la fase che il mercato immobiliare sta attraversando in questi mesi e affrontera' nel futuro.