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M4UR0X 05-03-2010 19:20

Mutui oggi!
 
Ciao,

comincio ad interessarmi di mutui e co. al momento com'è la situazione di condizioni proposte?

grazie!

Special 09-03-2010 14:09

Hai fatto una domanda così generica che non ti si può dar risposta :D

M4UR0X 09-03-2010 19:50

Ah si!

appunto io parlavo di un analisi generale allo stato attuale!

andrea 250 09-03-2010 20:00

Quote:

Originariamente inviato da M4UR0X (Messaggio 31137731)
Ciao,

comincio ad interessarmi di mutui e co. al momento com'è la situazione di condizioni proposte?

grazie!

La situazione delle condizioni proposte è sempre la stessa...se sei conosciuto in banca e con 4 risparmi da parte MAGARI ti trattano un pelino meglio.....con la differenza che ora ti danno l'80 % al massimo del valore dell'immobile e gli spread sono aumentati!
Che altro dire....vai alla tua banca e fatti fare un prospetto informativo!

gnomo84 22-03-2010 11:40

FIRME
 
alcune banche richiedono anche alcune firme di garanzia nel caso tu non riuscissi a pagare.
ora i mutui sono molto convenienti ma io valuterei molto bene se tasso fisso o variabile....si indiscutibilmente per il momento il tasso variabile è molto vantaggioso ....ma poi?? potresti vedere la rata aumentarti anche del 40% in breve tempo.comunque i tassi di interessi migliori al momento sono quelli di conto arancio.
ciao

sephiroth_85 04-04-2010 18:19

molte banche fanno tassi variabili e il cap al 5.5% comodissimo per il futuro se si riprende.

e si parte dal 2.5% .

ma dipende da quello che cerchi. il fisso non lo farei mai in questo periodo farei un variabile con il cap. considerando che se il mercato si riprenda e il tasso sale per esempio all'8% tu paghi sempre il 5.5


e cmq piu hai garanzie e ingressi di money e piu riescono ad abbassare( sempre se conosci qualcuno )

mortimer86 05-04-2010 08:51

Dato che sono dietro l'acqisto di una casa mi sono documentato sui diversi mutui.
Ho notato che principalmente propongono il tasso variabile con opzione: paghi il tasso variabile ed ogni tot mesi (tipicamente 6) hai la possibilità di passare al fisso per 2, 5 o 10 anni (ed in quel caso il tasso di interesse applicato è l'IRS a 2,5 o 10 anni) allo scadere dei quali torni automaticamente al variabile a meno che tu non comunichi di voler continuare con il tasso fisso (ed in quel caso verrebbe ri-calcolata con l'IRS a 2,5 o 10 anni del momento).

Il tasso variabile con CAP valutalo come un fisso al 5,5%: attualmente c'è un mercato dei tassi variabili drogati per cui ti viene un tasso di interesse intorno al 2,6-2,7%, dato che l'Euribor sta intorno allo 0,66% vedi da te che c'è uno spread del 2%. Quando i tassi torneranno ad alzarsi (e se si continua così tra massimo 1 anno) non gli ci vorrà niente araggiungere il 2,5%, che sommati allo spread porta al 5,5% del CAP.
E allora perchè dovrei fare un tasso fisso al 5% quando posso farne uno che almeno all'inizio mi da un po' più di margine per partire? Ovviamente devi fare i conti bene prima: quanto sarebbe la differenza della tua rata tra un fisso attuale e un ipotetico fisso al 5,5%, se ce la faresti a reggerla e inoltre calcola che c'è un'assicurazione aggiuntiva che a me per 160.000€ veniva sui 8-9000€.

Inoltre in qualunque banca tu vada ti proporranno il mutuo come se lo facessero "perchè sei te che ci piaci" e ti diranno che in questo periodo le banche non danno volentieri i mutui.

Per quanto riguarda il tetto dell'80%: se acquisti sul nuovo, alcune banche si basano non sul valore dell'immobile ma sul prezzo dell'atto di acquisto, altre si avvalgono di una perizia. Per quanto riguarda la perizia, se chiedi 160.000€ la banca chiede al perito se per lui l'immobile può valere 200.000€, il perito viene e fa un paio di foto. Per i miei genitori ad esempio (che avevano fatto la portabilità del mutuo) è venuto un paio di mesi fa ed ha fatto un paio di foto solo all'appartamento, non ha voluto vedere terrazze, garage e cantina; ha detto che gli "bastava così" probabilmente perchè il valore da stimare era già stato raggiunto.

t00pmi 14-04-2010 12:02

una domanda sul mutuo a tasso variabile con opzione: confrontando EURIBOR 3 mesi ed EURIRS 2 anni (i tassi tra cui si può scegliere di cambiare in un prodotto di questo tipo che mi è stato proposto) ho visto che:

- in qualche periodo (ad esempio durante quasi tutto il 2001) EURIRS 2 anni è stato + o - come EURIBOR 3 mesi

- spesso EURIRS 2 anni è stato più alto di EURIBOR 3 mesi (dall'inizio 2002 fino a metà 2007)

- in qualche periodo EURIRS 2 anni è stato più basso di EURIBOR 3 mesi (da metà 2007 a fine 2008)

Quindi mi sembra che QUASI MAI ci sarebbe stata convenienza negli ultimi anni (avendo ipoteticament un mutuo di questo tipo) a passara da variabile EURIBOR 3 mesi a fisso su IRS 2 anni (appunto per soli 2 anni).
Inoltre i momenti in cui tale scelta avrebbe potenzialmente avuto un senso sono stati proprio quelli in cui i tassi erano più alti! In quelle situazioni probabilmente sarebbe stato più comodo avere un CAP al 5.5!

cosa ne pensate?

EDIT: in altre parole, mi sembra che questi variabili con opzione siano obelli sulla carta ma poco efficaci. In pratica:

(esempio sulla base dell'allegato del post successivo)

- inizio 2004: si inizia a tasso variabile, con rata bassa, ad esempio 600 euro
- negli anni i tassi salgono
- metà 2007 oppure metà 2006: con i tassi rialzati la rata arriva ad esempio a 800 euro. In questa situazione il consumatore si trova con una rata un pò pesante e pensa di sfruttare l'opzione per passare a taso fisso per un paio d'anni
- SORPRESA: passando a tasso fisso per 2 anni la rata risultante sarebbe ancora più alta di 800 euro!

Invece con un CAP si sarebbe + o - sicuri fin da subito quanto al massimo può aumentare la rata, senza sorprese (si spera).

EDIT 2: la "SOPRESA" indicata sopra, nel mio caso è dovuta a come mi è stato raccontato il funzionamento di questi prodotti da parte del broker, che insiste sul fatto che quando i tassi saliranno l'IRS 2 anni sarà quasi sicuramente + basso dell'EURIBOR... perccato che negli ultimi anni non sia andata esattamente così :(

t00pmi 14-04-2010 12:04

1 Allegato(i)
aggiungo il confronto tra i tassi fatto sulla base dei dati liberamente disponibili online

mortimer86 14-04-2010 20:24

Il fatto è che passando al fisso la rata rimane fissa per 2 anni.
A esempio: nel grafico da te postato se si fosse passari all'EURIRS a 2 anni a Gennaio 2006 avermmo avuto un tasso di interesse intorno al 3%, tale livello è stato raggiunto e superato dall'euribor 3 mesi dopo circa 6 mesi, quindi per 6 mesi si avrebbe avuto una rata più alta della riapettiva variabile, ma per i restanti 18 la rata sarebbe risultata inferiore.

Per quanto riguard il variabile con CAP: al MPS non è necessaria l'assicurazione iniziale in quanto è inclusa nello spread

t00pmi 15-04-2010 09:26

Quote:

Originariamente inviato da mortimer86 (Messaggio 31625251)
Il fatto è che passando al fisso la rata rimane fissa per 2 anni.
A esempio: nel grafico da te postato se si fosse passari all'EURIRS a 2 anni a Gennaio 2006 avermmo avuto un tasso di interesse intorno al 3%, tale livello è stato raggiunto e superato dall'euribor 3 mesi dopo circa 6 mesi, quindi per 6 mesi si avrebbe avuto una rata più alta della riapettiva variabile, ma per i restanti 18 la rata sarebbe risultata inferiore.

Per quanto riguard il variabile con CAP: al MPS non è necessaria l'assicurazione iniziale in quanto è inclusa nello spread

si certo, si tratta di azzeccare il momento giusto... altrimenti si può anche finire per peggiorare le cose :(

Barbaresco 19-04-2010 13:06

Quote:

Originariamente inviato da M4UR0X (Messaggio 31187173)
Ah si!

appunto io parlavo di un analisi generale allo stato attuale!

Fai il contrario di ciò che ti consiglia la Banca.

ClauDeus 20-04-2010 16:02

Quote:

Originariamente inviato da mortimer86 (Messaggio 31507745)
Dato che sono dietro l'acqisto di una casa mi sono documentato sui diversi mutui.
Ho notato che principalmente propongono il tasso variabile con opzione: paghi il tasso variabile ed ogni tot mesi (tipicamente 6) hai la possibilità di passare al fisso per 2, 5 o 10 anni (ed in quel caso il tasso di interesse applicato è l'IRS a 2,5 o 10 anni)

Stai parlando della Barclays?
mmm..mi pare molto strano che se passi per 2 anni al fisso (o 5 o 10) ti applicano l'eurirs 2, 5 o 10 anni (a meno che tu estingua il debito restante in 2, 5 o 10 anni). Mi sa che ti applicano il tasso eurirs di quando hai iniziato il finanziamento. Se mi sbaglio, meglio!

mortimer86 20-04-2010 19:59

Quote:

Originariamente inviato da ClauDeus (Messaggio 31693135)
Stai parlando della Barclays?
mmm..mi pare molto strano che se passi per 2 anni al fisso (o 5 o 10) ti applicano l'eurirs 2, 5 o 10 anni (a meno che tu estingua il debito restante in 2, 5 o 10 anni). Mi sa che ti applicano il tasso eurirs di quando hai iniziato il finanziamento. Se mi sbaglio, meglio!

Woolich

Ti assicuro che è come ho detto: nel momento che passi dal variabile al fisso per X anni ti appilcano l'eurirs indicizzato a x anni (oltre allo spread, chiaramente). Ovviamente dopo 2 (5,10) anni o torni al variabile col tasso che ci sarà tra 2-5-10 anni, o se vuoi mantenere il fisso ti ricalcolano la rata con i tassi del momento.

Non capisco come mai ritieni possa essere più conveniente in questo modo invece che calcolare la rata con i tassi di interesse di quando uno inizia il finanziamento (dato che se uno lo inizia adesso ha tra i tassi più bassi della storia)

ClauDeus 21-04-2010 10:14

Quote:

Originariamente inviato da mortimer86 (Messaggio 31695961)
Woolich

Ti assicuro che è come ho detto: nel momento che passi dal variabile al fisso per X anni ti appilcano l'eurirs indicizzato a x anni (oltre allo spread, chiaramente). Ovviamente dopo 2 (5,10) anni o torni al variabile col tasso che ci sarà tra 2-5-10 anni, o se vuoi mantenere il fisso ti ricalcolano la rata con i tassi del momento.

Non capisco come mai ritieni possa essere più conveniente in questo modo invece che calcolare la rata con i tassi di interesse di quando uno inizia il finanziamento (dato che se uno lo inizia adesso ha tra i tassi più bassi della storia)


No, intendevo che ti applicano ad es. l'eurirs 30 anni se hai chiesto un mutuo di 30 anni, l'eurirs 25 se lo hai chiesto di 25 e così via...

mortimer86 21-04-2010 18:02

No, no, applicano l'eurirs in base al periodo per cui passi al tasso fisso... se non sbaglio anche le Poste hanno un mutuo simile

M4UR0X 21-04-2010 21:06

Ad ogni modo,

io penso di non andare a spendere più di 100mila euro e i mutui paiono cmq interessanti.

MI hanno proposto, con anticipo del 20%, una rata di circa 400 euro per 20 anni.

sephiroth_85 21-04-2010 22:06

tasso fisso o variabile? con cap?

M4UR0X 21-04-2010 22:19

Tasso variabile con possibilità di andare a fisso.. offerta non male ma sto ancora cercando casa

MI hanno fatto anche una proposta taso fisso e non è superiore ai 500 euro
sempre 20ennale

sephiroth_85 21-04-2010 22:20

Quote:

Originariamente inviato da M4UR0X (Messaggio 31709870)
Tasso variabile con possibilità di andare a fisso.. offerta non male ma sto ancora cercando casa

MI hanno fatto anche una proposta taso fisso e non è superiore ai 500 euro
sempre 20ennale

ah ecco 20anni mi sembrava strano cmq ti consiglio sui 15 anni ti viene variabile con il cap max 700 euro. ho ancora i preventivi per casa su 100k di euro.


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