Mutuo, Affitto, Casa.... D'Oh!

[dr.stein]

Buongiorno a tutti.

Sono in una situazione che non starò qui a spiegare per cui prima mi trovo una bella casetta tutta mia, e meglio è.

Tre punti fondamentali prima di andare avanti:

- Non ho molti fondi pregressi, anzi, poniamo proprio io abbia 0.
- La casa ovviamente và presa a Roma, ma non credo che sia rilevante per quanto riguarda la discussione, per ora.
- Vorrei assolutamente comprarla, visti i prezzi proibitivi degli affitti, non vedo perche' quei fantastilioni di euro mensili li devo buttare al cesso piuttosto che comprarmici la casa pezzetto dopo pezzetto.

Intavoliamo quindi una bella discussione, puramente tecnico economica, su tutti questi termini che sono a me abbastanza astratti.... Mutuo, Tasso Fisso, Tasso Variabile, etc. etc.

Allora, la prima domanda che mi pongo e' questa:

Mettiamo il caso che io trovi una casetta che mi piace, che costa X euro.

Ora, questa casa, una volta acquistata andra' pure arredata e sistemata no ?
Esiste un mutuo che copra, che so, un valore di X + 10% della casa ?
oppure devo per forza fare giochetti di sopravalutazione col perito ?

Altra domanda.... che differenza c'e' fra tasso fisso, tasso variabile e tasso misto ?

Terza e ultima domanda per ora.... Vantaggi e svantaggi, che voi sappiate, su un mutuo 30ennale (:eek: ) rispetto ai piu' canonici 20,25ennali ?

Ciao a tutti! :)

[loncs]

Minchia, un mutuo trentennale ...
Allora, tasso fisso, molto semplicemente discuti il tasso ORA che DOVREBBE rimanere fisso, poi nella realtà non si sa come comunque aumenta un po' col tempo! Riferimento minimo ORA 5%

Tasso variabile ... lo dice da se, si adegua all'Euribor (il tasso "base" della BCE) a cui si aggiunge un minimo dell' 1% (quello che guadagna la banca che ti fa il mutuo).
Diciamo un riferimento minimo del 3%.

Tasso misto, semplicemente fisso inizialmente, variabile dopo un tot di anni ... poi ci sono tutte le postille (tipo non può aumentare oltre, non può scendere sotto ...).

Sicuramente più lungo è un mutuo più il "variabile" diventa imprevedibile! Non credere che il "fisso" ti salverebbe da eventuali problemi di aumenti eccessivi! E' molto difficile farsi dare dei fissi con tassi accettabili (il 6-7% è troppo alto).
In questo momento i tassi fissi CONVENGONO, c'è però chi consiglia di partire con un variabile estinguibile/rifinanziabile per sfruttare ORA il tasso ridicolo (addirittura sotto il 3%) per poi ridiscuterlo dopo minimo 3 anni ...

Certo che 30anni metterebbe in crisi qualsiasi scelta diversa dal fisso ... riguardo ai dindi puoi sempre far rientrare alcuni lavori di ristruttturazione, oppure giocare sul valore della casa col perito, oppure dirigerti presso alcune banche che danno anche più soldi del valore della casa (esempio CARIVE) ... in quest'ultimo caso non aspettarti trattamenti d'eccezione sul tasso ...

[RiccardoS]

Allora...

non ho mai sentito di mutui che offrano più soldi di quanto vale la casa, anzi, la maggior parte arrivano al massimo all'80% o 90%... sono rari quelli che coprono il 100% della cifra per cui tu acquisti la casa: in ogni caso dovresti partire con una base di almeno qualche decina di migliaia di €, secondo me (almeno io ho aspettato di avere a disposizione questa cifra) perchè altrimenti ti troveresti delle rate piuttosto altine...

Fra tasso fisso, variabile e misto la differenza è abbastanza palese: il fisso costa di più, fin da subito e non risentirà di variazioni dei tassi d'interesse al contrario del variabile che è proprio basato su degli indici (euribor) che variano di mese in mese: in questo periodo il tasso variabile è molto favorevole perchè i tassi d'interesse sono molto bassi: stà a te vedere se le tue entrate ti possono permettere di rischiare in futuro.
Il tasso misto è a mio parere una boiata, perchè ti consente solo di partire a tasso fisso e poi eventualmente di effettuare 1 solo cambiamento e passare al variabile (almeno tutti quelli che ho sentito io) ed in questo periodo non è proprio la cosa più favorevole!

Da ultimo... mutuo trentennale... sappi che più allunghi i tempi di rimborso, maggiore sarà la quota di interessi che ti ritroverai a pagare (ed anche con un indice più alto, ovviamente): io ti consiglio se puoi di stare entro i 20 anni.

Infine ti riporto la mia esperienza: io ho fatto un mutuo per 77mila euro l'anno scorso a novembre, su un totale di 118mila euro di costo della casa, perchè fortunatamente avevo qualcosa messo da parte e mi hanno aiutato i miei che fin da quando ero piccolo hanno sempre messo da parte dei soldi per me: ho girato decine di banche e tutte avevano lo spread mai più basso dell'1,4% (lo spread sarebbe quel valore che devi aggiungere all'euribor per ottenere il tasso del mutuo) mentre alle poste italiane avevano l'1,20% (per darti un idea, non pensare che 0.20% siano una bazzeccola: con un paio di conti ho calcolato che in 20 anni di mutuo risparmio più di 10 mila euro!).
Inoltre una delle banche, solo per aver chiesto se mi avrebbero concesso il mutuo mi avevano già iscritto nel CRIF (che sarebbe il registro internazionale di coloro che hanno chiesto un prestito di qualsiasi genere) e questo l'ho scoperto solo quando le poste italiane l'hanno consultato per concedermi il mutuo! PAZZESCO!

In ogni caso mi sento molto più sicuro avendo a che fare con le poste, invece che con una banca che è sempre pronta a mettertelo nel sedere. Attento anche alle penali in caso di estinzione anticipata e a tutte le altre spese aggiuntive: in posta sono sempre ben dichiarate ed in evidenza negli opuscoli informativi, le banche invece fanno quello che vogliono e la maggior parte manco ti dicono che ci sono!

[fabry74]

ciao, ti rispondo da prossimo proprietario di casa dopo una lunga ricerca e documentazione:

il mutuo che dici te' e' possibile nel senso che ti danno anche i soldi che servono per ACQUISTARE l'immobile

esempio:

l'immobile viene 100.000 euro
per comprarlo te ne servono 100.000 + 10 % = 110.000

se fai senza agenzia leva 4000 euro

le banche ti possono mutuare 110.000 euro

quindi i mobili non te li compri.... :(


poi c'e' caso e caso: se hai un garante forte, se hai uno stipendio da brivido etc etc...

cmq conta che andando sopra il 33% del tuo stipendio come rata (es 500 di rata e 1500 di guadagno NETTO mensile) ti fanno un sacco di problemi.

ti puoi far aiutare ad ottenere il mutuo che vuoi da un CONSULENTE FINANZIARIO (2000-4000 EURO VUOLE....)


TASSO FISSO

il tasso viene stabilito all'inizio ( = alto) e dura fino alla fine del debito

sei sicuro che la tua rata sara' sempre uguale ma ad esempio adesso stai un 2-3 punti sopra il tasso variabile (= anche 100 euro al mese !!!)

TASSO VARIABILE

il tasso inizia + basso e fluttua in base a quello deciso dalla BCE + lo SPREAD (quello che si prende la banca)

conta che i tassi ora rimarranno bassi con l'europa...

[dr.stein]

Grazie! :)

Beh, io ho detto trentennale per questi due motivi...

- Necessita' di tenere la rata mensile piu' bassa possibile.

- Tendo ai 23 anni, quindi finirei di pagare la casa a 53 anni, non un eta' proibitiva....

Secondo te soluzioni a 25 anni possono essere migliori ?

Spiegami meglio il discorso negoziazione...

e' possibile rinegoziare il mutuo ? E ci si perde qualcosa come penale ?

[RiccardoS]

Originariamente inviato da loncs
Sicuramente più lungo è un mutuo più il "variabile" diventa imprevedibile! Non credere che il "fisso" ti salverebbe da eventuali problemi di aumenti eccessivi! E' molto difficile farsi dare dei fissi con tassi accettabili (il 6-7% è troppo alto).
In questo momento i tassi fissi CONVENGONO, c'è però chi consiglia di partire con un variabile estinguibile/rifinanziabile per sfruttare ORA il tasso ridicolo (addirittura sotto il 3%) per poi ridiscuterlo dopo minimo 3 anni ...

cito questa affermazione di loncs per spiegare invece perchè io ho detto che SECONDO ME convengono i variabili, in questo momento: semplicemente per il fatto che perima che un tasso variabile, che ora stà al 4% forse sotto, prima che arrivi (e se ci arriverà) al 6-7% ci vorranno anni, durante i quali tu avrai pagato un 2-3% in più per l'anima del c@xxo!

Ora i mutui sono regolamentati a livello europeo, perciò l'associazione bancaria italiana non può più fare il bello e cattivo tempo come le pare, ovvero è ancora più remoto il rischio di inpennate improvvise dei tassi!

[loncs]

Originariamente inviato da RiccardoS
cito questa affermazione di loncs per spiegare invece perchè io ho detto che SECONDO ME convengono i variabili, in questo momento: semplicemente per il fatto che perima che un tasso variabile, che ora stà al 4% forse sotto, prima che arrivi (e se ci arriverà) al 6-7% ci vorranno anni, durante i quali tu avrai pagato un 2-3% in più per l'anima del c@xxo!

Ora i mutui sono regolamentati a livello europeo, perciò l'associazione bancaria italiana non può più fare il bello e cattivo tempo come le pare, ovvero è ancora più remoto il rischio di inpennate improvvise dei tassi!

Già avevo pensato anche io a questo ... peccato che poi m'è venuto in mente di controllare la storia dell'ultimo anno dell'Euribor ... ti dico solo che a Novembre scorso era intorno al 5% ... più l'1% di Spread ... praticamente intorno al 6% ... in meno di un anno s'è DIMEZZATO!!!!!!!

Le previsioni parlano di un ulteriore ribasso entro fine anno, ma prima o poi l'economia riparte visto che sono 3 anni che i mercati sono in perdita costante!!!!!!! E appena ripartono i mercati i tassi si rialzano!!

Non a caso le banche di solito i fissi nemmeno li propongono, se lo chiedi sono cotretti per legge a dartelo ...

[RiccardoS]

Originariamente inviato da loncs
Già avevo pensato anche io a questo ... peccato che poi m'è venuto in mente di controllare la storia dell'ultimo anno dell'Euribor ... ti dico solo che a Novembre scorso era intorno al 5% ... più l'1% di Spread ... praticamente intorno al 6% ... in meno di un anno s'è DIMEZZATO!!!!!!!



hai presente Arnold?


CHE CAVOLO STAI DICENDO LONCS? :sofico:

A novembre dell'anno scorso, quando ho fatto io il mutuo, perciò lo so di per certo, l'euribor era a 3,3 circa, tant'è che il tasso iniziale del mio mutuo era 3,3 + 1,20 = 4,5, ed ora sono al 4%! ;)

ihih ho modificato, avevo fatto un errore di calcolo! :D

[loncs]

Bhà evidentemente ho sbagliato mese, non ho le carte ora sotto mano, però sono sicuro che lo scorso anno era un bel po' più alto ... quando torno a casa riguardo meglio ...

[RiccardoS]

Originariamente inviato da loncs
Bhà evidentemente ho sbagliato mese, non ho le carte ora sotto mano, però sono sicuro che lo scorso anno era un bel po' più alto ... quando torno a casa riguardo meglio ...

prova a controllare... io sono sicuro del dato di novembre, cmq mi interesserebbero i mesi precedenti! ;)

in ogni caso credo che i tassi siano più calmierati ora che siamo in europa, e cmq è interessante avere il tasso basso all'inizio perchè è il periodo in cui paghi + interessi.


ah... un altro consiglio... occhio ai tassi d'entrata perticolarmente bassi delle offerte di qualche banca... in qualche modo quei soldi li recupereranno più avanti con qualche subdolo trucchetto!

[dataman]

Dipende dalle garanzie che puoi offrire alla banca. In genere le banche, anche le più bendisposte, raramente concedono mutui a tasso fisso oltre i 10-15 anni, se le garanzie offerte non coprono almeno il 70% del prestito sul periodo.

Potresti semmai giocare d'azzardo e accendere un'ipoteca sull'immobile e concordare la data di estinzione (max 20 anni).

Se entro la data di estinzione dell'ipoteca non hai pagato la banca, la banca si prende la tua casa.

E' rischioso, ma è l'unico modo per avere prestiti a lungo termine.
:eek: che coprano almeno l'80 % dell'importo che ti serve.

[dr.stein]

con 1.300 netti mensili, contratto a tempo indeterminato, 23 anni, quanto posso sperare di raccattare ?

[RiccardoS]

Originariamente inviato da dr.stein
con 1.300 netti mensili, contratto a tempo indeterminato, 23 anni, quanto posso sperare di raccattare ?


devi fare il 33% delle tue entrate: quella è la rata massima che di solito le banche decidono se puoi rimborsare o no: il 33% di 1300 è 429€ perciò devi trovare un mutuo che abbia ratealmente questo importo... a quanto corrisponda dipende da te se scegli fisso/variabile/20/25/30 anni... che ne so!

ah... poi devi in mettere in conto il motatio che minimo ti ciula 10mila euri sti bastardi (anche perchè l'imposta di registro è al 3% per l'acquisto di case "usate" da un privato, mentre è al 10, se non sbaglio per l'acquisto da impresa costruttrice).

cmq non fare le cose in fretta con queste questioni così importanti: rischieresti di pentirtene tutta la vita! Valuta bene i tuoi bisogni e le offerte del mercato!

[dr.stein]

Originariamente inviato da RiccardoS
devi fare il 33% delle tue entrate: quella è la rata massima che di solito le banche decidono se puoi rimborsare o no: il 33% di 1300 è 429€ perciò devi trovare un mutuo che abbia ratealmente questo importo... a quanto corrisponda dipende da te se scegli fisso/variabile/20/25/30 anni... che ne so!

..... :sob:

mi sa che mi tocca andare fuori Roma....


:sob:

[loncs]

Originariamente inviato da dr.stein
con 1.300 netti mensili, contratto a tempo indeterminato, 23 anni, quanto posso sperare di raccattare ?

Schiavizza la morosa :D:D scherzi a parte direi una rata di minimo 450Euro al mese (che poi è anche il max nel tuo caso) per un max di 70/80 mila euro in 15-20 anni.
Così a occhio ...

Se fai variabile ovviamente fanno un calcolo su una base di interessi più bassa, per cui dovresti riuscire a prendere più soldi.

[loncs]

Originariamente inviato da dr.stein
..... :sob:

mi sa che mi tocca andare fuori Roma....


:sob:

Ecco appunto ...

[Shivah]

cmq a parte la scelta obbligata del tasso variabile (scelta obbligata in questo periodo ... io ho uno spread dell'1,20 con la mia banca e mutuo ventennale)

metti in conto anche tutte le spese per l'atto di compravendita ecc..ecc..perchè quella volta che io e la consorte mettemmo piede dal notaio (che tra l'altro era uno dei meno esosi)...gli assegni volavano con attaccati parecchi zeri...:cry:

cmq sarai il benvenuto tra noi poveri debitori...

ciaoooooo

[~ZeRO sTrEsS~]

mai pensato al leasing? è come se paghi l'affito ma dopo 5-10 anni la casa è tua pagando un prezzo di riscatto

[dr.stein]

Originariamente inviato da ~ZeRO sTrEsS~
mai pensato al leasing? è come se paghi l'affito ma dopo 5-10 anni la casa è tua pagando un prezzo di riscatto

Ovvero ?
Spiega meglio! ;)

[RiccardoS]

Originariamente inviato da ~ZeRO sTrEsS~
mai pensato al leasing? è come se paghi l'affito ma dopo 5-10 anni la casa è tua pagando un prezzo di riscatto

sì giusto, spiega meglio che non lo conosco. :confused:

[SaMu]

Se hai 23 anni, nessun fondo disponibile, e non hai ancora famiglia (come mi sembra di capire), la soluzione migliore è chiaramente l'affitto.

In questo periodo di tassi bassi, si è diffusa un'idea "empirica" per cui affittare piuttosto che pagare la rata di un mutuo voglia dire buttar via soldi.. ma non è assolutamente così, per svariate ragioni. Ci sono situazioni in cui un mutuo è una scelta preferibile, altre in cui è preferibile un affitto. Te ne elenco alcune:

-se tra qualche anno dovessi metter su famiglia, oppure dovessi trasferirti per lavoro in un'altra città, o le tue entrate cambiassero significativamente (in positivo o in negativo), saresti nella condizione di cercare un'immobile diverso: trasferire il mutuo ad un altro soggetto che voglia il tuo immobile è un salasso, tra spese notarili e bancarie, ed in ogni caso il valore a cui qualcuno è disposto a subentrare ad un mutuo già acceso è chiaramente minore rispetto a quello netto

-ti esporresti subito e senza rete alle possibili variazioni di valore del tuo investimento, per cui se il valore dell'immobile fosse sceso anche solo di un 10% (possibile vista l'attuale situazione del mercato immobiliare) saresti obbligato a liquidare la perdita, senza la possibilità di dire "aspetto che risalgano".. se devi trasferirti a Londra tra 3 mesi, non puoi aspettare 10 anni che le quotazioni risalgano


In sostanza per un ragazzo di 23 anni non sposato, ampiamente esposto a cambiamenti lavorativi e familiari, senza una quota di capitale che ti consenta di contenere un mutuo a 10 anni, la soluzione economicamente preferibile è l'affitto.. un mutuo, che può sembrarti una soluzione più "solida" e meno "variabile" al contrario potrebbe obbligarti tra 3-5-10 anni a liquidare un investimento non solo azzerando quanto hai già pagato, ma potenzialmente andando incontro ad un'ulteriore perdita dovuta alla svalutazione dell'investimento e alle spese per uscire dal mutuo.

Queste sono solo idee generali, chiaramente è opportuno discuterne con degli esperti.. gente che queste scelte le fa di mestiere. Ma scartare l'affitto nella tua situazione mi sembrerebbe un errore. In una situazione di tassi bassi c'è un maggior incentivo al mutuo rispetto che all'affitto, ma questo non significa che in qualsiasi situazione sia diventato conveniente il mutuo.. anche se c'è chi, come intermediari finanziari e costruttori edilizi ha interesse a diffondere.:p

[RiccardoS]

concordo pienamente con samu, è un avvertimento che ho mancato di dare a drstein perchè mi sembrava assolutamente convinto del mutuo. ;)