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Le facciate fotovoltaiche BIPV sono ormai una realtà, e ci sono buone pratiche che riducono drasticamente il rischio incendi

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Questo argomento mi interessa perchè quando fra qualche anno dovremo cambiare la caldaia a condensazione questa è la proposta che vorrei portare in assemblea di condominio.

PdC e FV su facciata SUD per la corrente comune. Il tetto diviso in millesimi ai privati per montarsi il proprio impianto.

Il testo coordinato del 2012 ha già integrato diverse indicazioni, se poi si somma il tutto alla progettazione delle compartimentazioni verticali si hanno già tutte le indicazioni da seguire per una corretta progettazione antincendio.
Il problema è la filosofia diffusa che non serve mai un professionista, come ho letto anche qui dentro ogni volta in tutte le discussioni legate al pdc, fvt,110, e famiglia.
ndr anche l'applicazione di un semplice capotto o facciata ventilata prevederebbero delle considerazioni in merito.

Questo argomento mi interessa perchè quando fra qualche anno dovremo cambiare la caldaia a condensazione questa è la proposta che vorrei portare in assemblea di condominio.

PdC e FV su facciata SUD per la corrente comune. Il tetto diviso in millesimi ai privati per montarsi il proprio impianto.

In realtà il tetto non va diviso in millesimi, vige chi prima arriva meglio alloggia. Chi si oppone deve dimostrare di avere un progetto per occupare una parte del tetto, altrimenti chi lo comunica per primo ha diritto ad usarne quanto ne vuole.

In realtà il tetto non va diviso in millesimi, vige chi prima arriva meglio alloggia. Chi si oppone deve dimostrare di avere un progetto per occupare una parte del tetto, altrimenti chi lo comunica per primo ha diritto ad usarne quanto ne vuole.

La risposta non è corretta: non esiste un diritto all'utilizzo indiscriminato di proprietà condominiale. E' solo vero che il condomino può usare il lastrico solare senza pregiudizio per gli altri condomini. Quindi non può usare il 100% del lastrico per montare il proprio impianto FV senza lasciare spazio per gli altri condomini che vogliano montarsi il proprio impianto.

Come da articolo 1102 del Codice civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Per edifici soggetti ai VVF dopo l'ultima revisione in pratica se ne possono mettere veramente pochi.

La risposta non è corretta: non esiste un diritto all'utilizzo indiscriminato di proprietà condominiale. E' solo vero che il condomino può usare il lastrico solare senza pregiudizio per gli altri condomini. Quindi non può usare il 100% del lastrico per montare il proprio impianto FV senza lasciare spazio per gli altri condomini che vogliano montarsi il proprio impianto.

Come da articolo 1102 del Codice civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

No, c’è una norma apposita, redatta quando governava il M5S, e mai modificata, che stabilisce che per il fotovoltaico non c’è limite, e puoi prenderti quanto tetto vuoi. Difatti è proprio quello che è successo nel palazzo dove siamo.

In realtà il tetto non va diviso in millesimi, vige chi prima arriva meglio alloggia. Chi si oppone deve dimostrare di avere un progetto per occupare una parte del tetto, altrimenti chi lo comunica per primo ha diritto ad usarne quanto ne vuole.

No, il godimento della cosa comune deve essere per tutti. Di conseguenza il singolo condomino non può effettuare nulla che pregiudichi la futura fruizione da parte di altri condomini. E' come per l'installazione della caldaie nei vani scala: non si può fare perchè se lo fai tu non lo può fare nessun altro (per non superare i 35 kW e rendere necessario rendere REI il vano scale).
Idem per il tetto, non puoi usare lo spazio "degli altri" a meno di esplicito permesso, da quel che ricordo di tutti gli altri e non a maggioranza di assemblea.
Art. 1102 del CC

No, il godimento della cosa comune deve essere per tutti. Di conseguenza il singolo condomino non può effettuare nulla che pregiudichi la futura fruizione da parte di altri condomini. E' come per l'installazione della caldaie nei vani scala: non si può fare perchè se lo fai tu non lo può fare nessun altro (per non superare i 35 kW e rendere necessario rendere REI il vano scale).
Idem per il tetto, non puoi usare lo spazio "degli altri" a meno di esplicito permesso, da quel che ricordo di tutti gli altri e non a maggioranza di assemblea.
Art. 1102 del CC

Ripeto che no, non è più così. In un pacchetto di semplificazioni e apposite per favorire le energie rinnovabili è stato liberalizzato l’uso dello spazio. Gli altri condomini non si possono opporre, se non esplicitando la volontà di utilizzo (comprovata, non ipotetica futura).

Per edifici soggetti ai VVF dopo l'ultima revisione in pratica se ne possono mettere veramente pochi.

Non proprio, l'utilizzo di pannelli in classe 1 o adeguare i tetti a B-roof, permette di risolvere molte installazioni; continuo a dire: non andare dal commerciale che vende FVT ma da un professionista che segua tutto dalla parte antincendio, alla sicurezza, alle pratiche edilizie e catasto etc.

Come anticipato prima, anche in questa discussione, si è paventato chi predilige la propria esperienza al rifarsi ad un professionista. :rolleyes:

In realtà il tetto non va diviso in millesimi, vige chi prima arriva meglio alloggia. Chi si oppone deve dimostrare di avere un progetto per occupare una parte del tetto, altrimenti chi lo comunica per primo ha diritto ad usarne quanto ne vuole.

Io sapevo che posso godere del bene comune solo fin tanto che non lo altero e non inficio il diritto di altri a goderne parimenti.

Ma se c'è una legge che me lo lascia fare aggiungo 3 pannelli da 415W e mi faccio altri 1400KWh/anno che con la macchina elettrica e l'induzione, male non fanno.

Diciamo che dopo le indicazioni del Governo Conte di liberalizzare lo spazio sul tetto al primo che arriva, ci sono state svariate sentenze che comunque suggerivano di usare i millesimi per la ripartizione, oppure altri metodi accordati tra i condomini, tipo divisione del tetto in parti uguali.

Ho trovato però anche sentenze che hanno accolto la possibilità della non divisione, considerando che l'eventuale opposizione degli altri condomini deve essere reale e non potenziale. Cioè, puoi opporti se li devi installare anche tu, non se forse un domani lo farai. A patto però che in futuro, a specifica richiesta, chi ha utilizzato più spazio del dovuto rimuova i pannelli in eccesso.
Questo perché la composizione del condominio è soggetta a cambiamento, e magari chi in futuro compra un appartamento può essere interessato ai pannelli, mentre chi c'era prima no.

In realtà il tetto non va diviso in millesimi, vige chi prima arriva meglio alloggia. Chi si oppone deve dimostrare di avere un progetto per occupare una parte del tetto, altrimenti chi lo comunica per primo ha diritto ad usarne quanto ne vuole.

riferimento normativo e data di attuazione
Noi a metà 2023 abbiamo sentito amministratore e due installatori; tutti ci hanno confermato che chi primo arriva si prendere la porzione che preferisce (la migliore disponibile ovviamente) ma in ragione dei propri millesimi.

Non proprio, l'utilizzo di pannelli in classe 1 o adeguare i tetti a B-roof, permette di risolvere molte installazioni; continuo a dire: non andare dal commerciale che vende FVT ma da un professionista che segua tutto dalla parte antincendio, alla sicurezza, alle pratiche edilizie e catasto etc.

Come anticipato prima, anche in questa discussione, si è paventato chi predilige la propria esperienza al rifarsi ad un professionista. :rolleyes:

Parlo delle facciate, non delle coperture.

https://rimini.ordingegneri.it/wp-content/uploads/sites/2/2024/09/Guida-tecnica-impianti-fotovoltaici.pdf

Ma le solite menate dell'estetica del condominio come vengono superate?

Corte di Cassazione con la sentenza n. 1337/2023 del 17 gennaio 2023

"Resta inteso che l’installazione dell’impianto al servizio della singola unità immobiliare debba avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio."

Ma nel merito dell'articolo, nel rispetto del Testo Unico come ha ricordato Sakurambo, la verifica antincendio è piuttosto complessa, specie su edifici alti, irregolari, con diverse destinazioni d'uso e materiali utilizzati, eventuali compartimentazioni, al quale vorremmo aggiungere la variabile impianto fotovoltaico.
Un limite è rappresentato dagli stessi SW di verifica antincendio.

Corte di Cassazione con la sentenza n. 1337/2023 del 17 gennaio 2023

"Resta inteso che l’installazione dell’impianto al servizio della singola unità immobiliare debba avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio."


che, implicitamente, sembra confermare che il singolo possa prendersi una quota di tetto pari ai suoi millesimi.

No, c’è una norma apposita, redatta quando governava il M5S, e mai modificata, che stabilisce che per il fotovoltaico non c’è limite, e puoi prenderti quanto tetto vuoi. Difatti è proprio quello che è successo nel palazzo dove siamo.

Forse è meglio citare il riferimento normativo cui lei fa riferimento. Altrimenti sono affermazioni un po' campate in aria. Io ho citato un norma del codice civile e un altro poster ha citato una sentenza di Cassazione del 2023, quindi dopo il governo M5S, sul tema.

Quello che lei afferma è un obbrobrio giuridico: non esiste un principio di 'chi primo arriva prende tutto' su una proprietà comune

che, implicitamente, sembra confermare che il singolo possa prendersi una quota di tetto pari ai suoi millesimi.

salvo diversa espressione dell'assemblea è così.

Parlo delle facciate, non delle coperture.

https://rimini.ordingegneri.it/wp-content/uploads/sites/2/2024/09/Guida-tecnica-impianti-fotovoltaici.pdf

Salve, il mio intervento è stato un po' sintetico, sia per non ammorbare gli utenti sia perchè l'argomento è vasto ed abbraccia la progettazione edile, impiantistica ed antincendio.
La materia è vasta e trova diverse soluzioni tecniche, ma anche diversi approcci progettuali in base alle necessità del committente ed alle caratteristiche del manufatto; per tale ragione dare una risposta sintetica e generalista qui sul forum potrebbe essere riduttivo e fornire al richiedente informazioni che poi potranno risultare errate.

Il documento postato è molto interessante; difatto è una bozza di guida tecnica che racchiude il documento da me citato: il testo coordinato del 2012

Nota 07 febbraio 2012 (https://anniversario-sca.vigilfuoco.it/sites/default/files/testiCoordinati/COORD_NOTA_07_02_2012_n_1324_Imp_Fotovoltaici.pdf)

ma racchiude anche alcune nozioni sulle compartimentazioni, che possono essere verticali ed orizzontali e sulle distanze da finestre o fori che si possono trovare nel DM di settembre 2021

Testo unico (https://www.vigilfuoco.it/sites/default/files/Comando%20Ascoli%20Piceno/Formazione/Corso%20Antincendio%2081_08.pdf)

A conclusione vorrei precisare, come già detto, che non esiste un'unica via per approcciarsi alla progettazione antincendio; in certi casi si possono evitare le soluzioni conformi, che sono quelle indicate dalle normative di cui sopra e valutare la cosa attraverso la progettazione antincendio ed il safety engineering.
Mi ripeterò alla nausea: rifatevi a professionisti specializzati e non ai commerciali dei fornitori di "quell'impianto" o di "quel cappotto" o di "quella parete ventilata"...

Ma le solite menate dell'estetica del condominio come vengono superate?

Tutto si può affrontare, nei modi e nei termini di legge, la facciata può essere anche intaccata se il condominio lo permette, se ci sono una maggioranza etc... come già detto non c'è una riposta univoca ad una osservazione così generica.


Forse è meglio citare il riferimento normativo cui lei fa riferimento. Altrimenti sono affermazioni un po' campate in aria. Io ho citato un norma del codice civile e un altro poster ha citato una sentenza di Cassazione del 2023, quindi dopo il governo M5S, sul tema.

Quello che lei afferma è un obbrobrio giuridico: non esiste un principio di 'chi primo arriva prende tutto' su una proprietà comune

Il riferimento normativo per eccellenza è l'ART 1122 bis del codice civile

Codice (https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.progressivo=0&art.idArticolo=1122&art.versione=1&art.codiceRedazionale=042U0262&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.idGruppo=140&art.idSottoArticolo1=10&art.idSottoArticolo=2&art.flagTipoArticolo=2)

di cui la corretta interpretazione è quella già indicata da altri utenti ma con una piccola differenza, ma sostanziale.
La norma ha facilitato al singolo la possibilità di usufruire della parte comune per l'installazione di quanto previsto dall'articolo ma sempre attraverso l'assemblea; questa non può vietare l'installazione se non pregiudica alcuni aspetti ma può dettarne le modalità.

Porto un esempio per facilitare: casa tetto a padiglione, alcune falde ben esposte altre no, siamo in 8 con pari millesimi di tetto per tutti.

Caso 1
Propongo impianto per copertura pari ai miei millesimi, senza arrecare modifiche e senza danno, nessuno altro si fa avanti, io porto in assemblea la posizione del mio impianto più performante, se nessuno presenta un progetto come me io prendo il posto migliore; da qui chi primo arriva meglio alloggia.

Caso 2
Se chiedessi di occupare più millesimi dei miei, magari pari a 2 enti, l'assemblea potrebbe rigettare la domanda indicando un sistema di installazione che garantisca pari opportunità a tutti i sub. Se per assurdo l'assemblea non facesse questa richiesta potrei installare previo verbale perchè il condominio ha deciso di autolimitarsi nei miei confronti (sfido di trovare qualcuno così poco lungimirante)

Caso 3
Come il caso 2 l'assemblea pone la richiesta di pari opportunità ma io mi accordo privatamente con il mio vicino per la cessione dei millesimi, lui rinuncia a mio favore; il tutto viene trascritto, il subalterno perde il futuro diritto.

Potrei andare avanti all'infinito nelle sfumature di varie situazioni; ogni soluzione comporta vantaggi o svantaggi, ma tutte passano attraverso l'assemblea, quindi nessun silenzio assenso o "faccio quel che voglio perchè sono il primo".
Qualsiasi installazione così eseguita può venir impugnata anche da un futuro proprietario.

p.s.
Da tutta questa disamina sono escluse abitazioni soggette a vincoli o vincolate o ricadenti in centri storici o individuate dal comune come opere di interesse; per questo dovete farvi seguire da un professionista.

Spero che questo apporto possa essere utile.

Salve, il mio intervento è stato un po' sintetico, [...] e io lo taglio perchè mi pare superfluo quotarlo in toto :D
mi ritrovo con quanto mi era stato detto.
in soldoni: nessuno può sic et simpliciter accaparrarsi quote di tetto superiori ai suoi millesimi.

è necessario o che un singolo ceda i suoi (e non so se debba essere fatto con scrittura privata a altro tipo di atto) o che l'assemblea condominiale deliberi in tal senso.
tralasciando la difficoltà di una delibera in tal senso, rimane da capire se debba essere fatta a maggioranza, maggioranza qualificata o totalità.


edit
minc*ia che italiano... :-\

Il riferimento normativo per eccellenza è l'ART 1122 bis del codice civile

Codice (https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.progressivo=0&art.idArticolo=1122&art.versione=1&art.codiceRedazionale=042U0262&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.idGruppo=140&art.idSottoArticolo1=10&art.idSottoArticolo=2&art.flagTipoArticolo=2)

di cui la corretta interpretazione è quella già indicata da altri utenti ma con una piccola differenza, ma sostanziale.
La norma ha facilitato al singolo la possibilità di usufruire della parte comune per l'installazione di quanto previsto dall'articolo ma sempre attraverso l'assemblea; questa non può vietare l'installazione se non pregiudica alcuni aspetti ma può dettarne le modalità.

Porto un esempio per facilitare: casa tetto a padiglione, alcune falde ben esposte altre no, siamo in 8 con pari millesimi di tetto per tutti.

Caso 1
Propongo impianto per copertura pari ai miei millesimi, senza arrecare modifiche e senza danno, nessuno altro si fa avanti, io porto in assemblea la posizione del mio impianto più performante, se nessuno presenta un progetto come me io prendo il posto migliore; da qui chi primo arriva meglio alloggia.

Caso 2
Se chiedessi di occupare più millesimi dei miei, magari pari a 2 enti, l'assemblea potrebbe rigettare la domanda indicando un sistema di installazione che garantisca pari opportunità a tutti i sub. Se per assurdo l'assemblea non facesse questa richiesta potrei installare previo verbale perchè il condominio ha deciso di autolimitarsi nei miei confronti (sfido di trovare qualcuno così poco lungimirante)

Caso 3
Come il caso 2 l'assemblea pone la richiesta di pari opportunità ma io mi accordo privatamente con il mio vicino per la cessione dei millesimi, lui rinuncia a mio favore; il tutto viene trascritto, il subalterno perde il futuro diritto.

Potrei andare avanti all'infinito nelle sfumature di varie situazioni; ogni soluzione comporta vantaggi o svantaggi, ma tutte passano attraverso l'assemblea, quindi nessun silenzio assenso o "faccio quel che voglio perchè sono il primo".
Qualsiasi installazione così eseguita può venir impugnata anche da un futuro proprietario.

p.s.
Da tutta questa disamina sono escluse abitazioni soggette a vincoli o vincolate o ricadenti in centri storici o individuate dal comune come opere di interesse; per questo dovete farvi seguire da un professionista.

Spero che questo apporto possa essere utile.

Mi ritrovo, concettualmente e dal punto di vista della logica giuridica, con la sua analisi e le sue ipotesi di casi. Ovviamente il caso 1 è il caso più "normale". Sul caso 2, mi sembra un caso di scuola.
Il caso 3 è interessante, e se io lo dovessi percorrere, certamente farei un atto pubblico dal notaio con annotazione sulla particella del "venditore" dei propri millesimi di tetto. In questa maniera sarei certamente più tutelato nel caso di passaggio di proprietà (eredità, donazione o compravendita) dell'immobile del venditore.

Mi ritrovo, concettualmente e dal punto di vista della logica giuridica, con la sua analisi e le sue ipotesi di casi. Ovviamente il caso 1 è il caso più "normale". Sul caso 2, mi sembra un caso di scuola.
Il caso 3 è interessante, e se io lo dovessi percorrere, certamente farei un atto pubblico dal notaio con annotazione sulla particella del "venditore" dei propri millesimi di tetto. In questa maniera sarei certamente più tutelato nel caso di passaggio di proprietà (eredità, donazione o compravendita) dell'immobile del venditore.

Nella mia provincia ed in zone limitrofe la cosa è più semplice perchè l'annotazione può venire trascritta sui tomi tavolari nel foglio C sotto gli aggravi ed essendo il tavolare probatorio, l'eventuale accordo viene ratificato.
n.d.r. presso di noi vige il catasto austrungarico + tavolare
Nel resto d'Italia dopo un accordo scritto tra le parti la cosa può venire registrata in conservatoria come una servitù.
Fermo restando che io non consiglio mai ai miei clienti soluzioni simili al caso 3, in caso di necessità non mi fideri della sola delibera assembleare.

Nel resto d'Italia dopo un accordo scritto tra le parti la cosa può venire registrata in conservatoria come una servitù.

alla stregua, per intenderci, di una servitù di elettrodotto? questo è interessante...